長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン（コメント含む）

長期修繕計画標準様式長期修繕計画作成ガイドライン長期修繕計画作成ガイドラインコメント平成20 年６月令和６年６月改定国 土 交 通 省 はじめに (1) 長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント策定の背景分譲マンションは、累計約675 万戸、約1,573 万人（令和２年末）が居住していると推測され、我が国における重要な居住形態であり、近年では年間約10 万戸が供給されており、その数は着実に増加しています。特に、首都圏では、住宅取得者の半数以上がマンションを選択しているなど、わが国においては、主要な住宅形態として定着しています。また、マンション居住者の永住意識は年々高まっており、現在では約６割の方がマンションを終の棲家と考えています。 しかしながら、一つの建物を多くの人が区分所有するマンションは、①共同生活に対する意識の相違、②多様な価値観を持った区分所有者間の意思決定の難しさ、③利用形態の混在による権利・利用関係の複雑さ、④建物構造上の技術判断の難しさなど、建物を維持管理していく上で、多くの課題を有しています。 マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、建物等の経年劣化に対して適時適切な修繕工事等を行うことが重要です。そのためには、適切な長期修繕計画を作成し、これに基づいた修繕積立金の額を設定し、積み立てることが必要です。 こうした問題意識を踏まえて、平成20 年６月に、長期修繕計画を作成・見直しするための標準的な様式として、「長期修繕計画標準様式」と、長期修繕計画の基本的な考え方と長期修繕計画標準様式を使用するための留意点を示した「長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」を策定しました。 その後、令和２年６月に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律」が成立・公布されたことを受け、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針が取りまとめられ、地方公共団体によるマンション管理適正化の推進や、マンションの管理計画認定制度が創設されることとなりました。こうしたマンションを巡る政策に係る新たな動きとともに、社会経済情勢の変化や、設備や工法等の技術革新の状況を反映することを目的として、令和３年９月に、「長期修繕計画標準様式」及び「長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」の内容を見直しました。 快適なマンション生活と良質なマンションストック形成のため、今後、長期修繕計画の作成・見直し時に管理組合内において意思決定を行ううえでの指針としてご活用ください。 (2) 長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメントの必要性及び位置づけ ①長期修繕計画とは分譲マンションは、専有部分と共用部分で建物等が構成されており、共用部分については、区分所有者全員で団体（管理組合）を構成し管理を行うこととなります。 建物等については、経年により劣化していきますので、それに対処するためには適時適切に修繕工事等を行う必要があります。ただし、修繕工事等の費用は多額であり、修繕工事等の実施時に一括で徴収することは、区分所有者に大きな負担を強いることとなります。場合によっては、費用不足のため必要な修繕工事等が行えず、建物等の劣化を進行させることとなり、それにより、あとで大きな負担が発生するおそれもあります。 長期修繕計画は、そのようなことがないように、将来予想される修繕工事等を計画し、必要な費用を算出し、月々の修繕積立金を設定するために作成するものです。 ②長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメントの必要性建物等の劣化に対して適時適切に修繕工事等を行うために作成する長期修繕計画は、①計画期間、②推定修繕工事項目、③修繕周期、④推定修繕工事費、⑤収支計画を含んだもので作成し、これに基づいて⑥修繕積立金の額の算出を行います。 長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメントは、長期修繕計画の標準的な様式を示し、長期修繕計画を作成・見直しするための基本的な考え方と長期修繕計画標準様式を使用しての作成方法を示すことで、計画の内容及び修繕積立金額の設定等について区分所有者間で合意形成を行いやすくするために作成したものです。 ③長期修繕計画標準様式及び長期修繕計画作成ガイドラインの位置づけマンション標準管理規約 【単棟型、団地型、複合用途型】 （最終改正令和３年６月22日） 複数の区分所有者が一棟の建物を区分して所有しているマンションにおいて不可欠な維持管理や生活の基本ルールを定める管理規約の標準的モデルとして作成マンション標準管理委託契約書 （平成30年３月国土交通省土地・建設産業局不動産業課） 管理組合が管理会社と管理委託契約を締結する際の標準モデルとして作成マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針（令和３年９月大臣告示） マンションの管理の適正化の推進に向けた管理組合、国、地方公共団体等の役割や取組の基本的な方向性を示した方針マンションの管理の適正化に関する指針 （平成13年８月１日国土交通省告知第1288号） 管理組合によるマンション管理の適正化の指針長期修繕計画標準様式及び長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント管理組合の業務である長期修繕計画の作成又は変更（マンション標準管理規約第 32条第3号）についての標準的な様式、長期修繕計画を作成するための基本的な考え方及び「長期修繕計画標準様式」を使用しての作成方法を示したガイドラインマンションの修繕積立金に関するガイドライン長期修繕計画に基づき設定される修繕積立金に関する基本的な知識や修繕積立金の額の目安を示したガイドライン令和３年９月国土交通省住宅局参事官 （マンション・賃貸住宅担当） 「長期修繕計画標準様式」及び「長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」について令和３年９月改訂の検討メンバーは次の通りです。 マンション管理の新制度の施行に関する検討会ワーキンググループ委員名簿 〔委員〕 （敬称略、50 音順） （座長）秋山 哲一 東洋大学理工学部建築学科教授奥澤 健一 公益社団法人 日本建築家協会 関東甲信越支部 メンテナンス部会長桒原 千朗 一般社団法人 マンションリフォーム推進協議会 総務委員長瀬下 義浩 一般社団法人 日本マンション管理士会連合会 会長永野 好士 一般社団法人 不動産協会 事務局長代理中野谷 昌司 一般社団法人 マンション計画修繕施工協会 常務理事兼事務局長野村 善彦 特定非営利活動法人全国マンション管理組合連合会 事務局長藤野 晶成 公益財団法人 マンション管理センター 技術部長宮城 秋治 一般社団法人 マンションリフォーム技術協会 副会長山田 宏至 一般社団法人 マンション管理業協会 技術センター長 〔アドバイザー〕 （敬称略、50 音順） 独立行政法人 都市再生機構独立行政法人 住宅金融支援機構 一般財団法人 経済調査会 一般財団法人 建設物価調査会 長期修繕計画標準様式長期修繕計画作成ガイドライン長期修繕計画作成ガイドラインコメント目 次 第１編 長期修繕計画標準様式 第２編 長期修繕計画作成ガイドライン 第１章 総則 １ ガイドラインの目的 ２ 対象とするマンション ３ ガイドラインの利用方法 ４ 用語の定義 第２章 長期修繕計画の作成の基本的な考え方 第１節 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の目的等 １ 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の目的 ２ 基本的な考え方 ３ 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の条件 第２節 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の手順 １ 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の手順 ２ 検討体制の整備 ３ 長期修繕計画の作成業務の依頼 ４ 調査・診断の実施 ５ マンションのビジョンの検討 第３節 長期修繕計画の周知、保管 １ 長期修繕計画の周知 ２ 長期修繕計画の保管、閲覧 ３ 長期修繕計画等の開示 第３章 長期修繕計画の作成の方法 第１節 長期修繕計画の作成の方法 １ 長期修繕計画の構成 ２ 長期修繕計画標準様式の利用 ３ マンションの建物・設備の概要等 ４ 長期修繕計画の作成の考え方 ５ 計画期間の設定 ６ 推定修繕工事項目の設定 ７ 修繕周期の設定 ８ 推定修繕工事費の算定 ９ 収支計画の検討 10 長期修繕計画の見直し 第２節 修繕積立金の額の設定方法 １ 修繕積立金の積立方法 ２ 収入の考え方 ３ 修繕積立金の額の設定方法 第３節 長期修繕計画の内容及び修繕積立金の額のチェックの方法 １ 標準様式を用いたチェックの方法 ２ その他のチェックの方法 第３編 長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント 第１章 総則 １ ガイドラインの目的 ２ 対象とするマンション ３ ガイドラインの利用方法 ４ 用語の定義 第２章 長期修繕計画の作成の基本的な考え方 第１節 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の目的等 １ 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の目的 ２ 基本的な考え方 ３ 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の条件 第２節 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の手順 １ 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の手順 ２ 検討体制の整備 ３ 長期修繕計画の作成業務の依頼 ４ 調査・診断の実施 ５ マンションのビジョンの検討 第３節 長期修繕計画の周知、保管 １ 長期修繕計画の周知 ２ 長期修繕計画の保管、閲覧 ３ 長期修繕計画等の開示 第３章 長期修繕計画の作成の方法 第１節 長期修繕計画の作成の方法 １ 長期修繕計画の構成 ２ 長期修繕計画標準様式の利用 ３ マンションの建物・設備の概要等 ４ 長期修繕計画の作成の考え方 ５ 計画期間の設定 ６ 推定修繕工事項目の設定 ７ 修繕周期の設定 ８ 推定修繕工事費の算定 ９ 収支計画の検討 10 長期修繕計画の見直し 第２節 修繕積立金の額の設定方法 １ 修繕積立金の積立方法 ２ 収入の考え方 ３ 修繕積立金の額の設定方法 第３節 長期修繕計画の内容及び修繕積立金の額のチェックの方法 １ 標準様式を用いたチェックの方法 ２ その他のチェックの方法別添 長期修繕計画標準様式の記載例参考資料 １ 建物の専有部分と共用部分の区分 ２ 専門家の紹介窓口・相談窓口一覧 ３ 支援制度 第１編 長期修繕計画標準様式 1 マンションの建物・設備の概要等 (1) 敷地、建物の概要 (2) 設備、附属施設の概要 (3) 関係者 (4) 管理・所有区分 (5) 維持管理の状況 (6) 会計状況 (7) 設計図書等の保管状況 2 調査・診断の概要 (1) 劣化の現象と原因 (2) 修繕（改修）方法の概要 (1) 長期修繕計画の目的 (2) 計画の前提等 (3) 計画期間の設定 (4) 推定修繕工事項目の設定 (5) 修繕周期の設定 (6) 推定修繕工事費の算定 (7) 収支計画の検討 (8) 計画の見直し (9) 修繕積立金の額の設定 4 長期修繕計画 (1) 長期修繕計画総括表様式第4-1号長期修繕計画総括表 (2) 収支計画グラフ様式第4-2号収支計画グラフ (3) 長期修繕計画表 （推定修繕工事項目別、年度別） 様式第4-3号長期修繕計画表（推定修繕工事項目（小項目） 別、年度別） (4) 推定修繕工事費内訳書様式第4-4号推定修繕工事費内訳書様式第５号修繕積立金の額の設定長期修繕計画の構成(例）と長期修繕計画標準様式 【長期修繕計画標準様式の使い方】 ・長期修繕計画は、標準様式を参考として作成します。 ・標準様式では、一般的な仕様の中高層の単棟型マンションを想定しています。マンションには様々な形態、形状、仕様等があるうえ、立地条件も異なっていることから、これらに応じた適切な長期修繕計画とするため、必要に応じて内容を追加して使用します。 長期修繕計画の構成（例） 長期修繕計画標準様式表紙－長期修繕計画の見方－長期修繕計画の作成・修繕積立金の額の設定の考え方修繕積立金の額の設定様式第２号調査・診断の概要様式第１号マンションの建物・設備の概要等様式第3-1号様式第3-2号長期修繕計画の作成・修繕積立金の額の設定の考え方推定修繕工事項目、修繕周期等の設定内容 （様式第１号）　マンションの建物・設備の概要等作成日／　　　　年　　　月　　　日 (1) マンション（団地）名管理組合名理事長名所在地敷地面積建築面積（建蔽率） 延べ面積（容積率） 専有面積の合計構造階数／棟数住戸数竣工日 (2) 設備、附属施設の概要（注）団地型（複数棟）の場合は、団地（全体）と棟別に区分給・排水設備ガス設備空調・換気設備電力設備情報・通信設備消防用設備昇降機設備駐車場設備附属建物その他 (3) 関係者分譲会社名施工会社名設計・監理事務所名管理会社名 （分譲時）長期修繕計画案の作成者 (4)　管理・所有区分 〔単棟型の場合〕部位所有区分（建物） (設備） 管理区分（建物） (設備） □平面（　　）台、□機械式（　　）台、□自走式（　　）台、計（　　）台、□ターンテーブル□集会室（□棟内、□別棟）、□管理員室（□棟内、□別棟） □自転車置場、□バイク置場、□ ゴミ集積所、□遊具（プレイロット）、□屋上緑化会社名　　　　　　　　　　　　　　　　　　TEL　（　　　　）　　　-管理員名　　　　　　　　　　 TEL　（　　　　）　　　-会社名　　　　　　　　　　　　　　　　　　TEL　（　　　　）　　　-作成者（作成部署） 区分（標準管理規約との相違点等） □給水ポンプ、□排水ポンプ、□受水槽、□高置水槽、□浄化槽□ガス、□セントラル給湯□空気調和機、□換気□（自家用）受変電室、□避雷針、□自家発電、□蓄電池、□太陽光発電、□非常電源□テレビ共聴（□ｱﾝﾃﾅ・□ｹｰﾌﾞﾙ）、□電話設備、□インターネット、□インターホン、□オートロック、□防犯カメラ等、□電波障害対策、□その他（　　　　　　） □屋内消火栓、□自動火災報知器、□連結送水管、□避難設備、□スプリンクラー、□その他（　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　） □昇降機（　　）台 （団地／　　　　棟）（複数棟の場合） ㎡（現行　　　％）　（注） ㎡（現行　　　％）　（注） ㎡　　　　　　　(注）　　　　　　／タイプ別専有面積：別表造地上　　階地下　　階／　　棟　　（地上　　階地下　　階／　　棟） 住戸　　　　戸　（注） 年　月　日（経年　　年） 敷地、建物の概要（注）団地型（複数棟）の場合は、団地（全体）と棟別に区分㎡　　　　権利関係（□所有権・□借地権・□地上権） 〔団地型の場合〕部分団地棟別 (5)　維持管理の状況 ①法定点検等の実施点検等実施年月点検等の結果の要点年　月年　月年　月年　月 ②調査・診断の実施調査・診断実施年月調査・診断の結果の要点年　月年　月年　月 ③主な修繕工事の実施箇　所実施年月修繕工事の概要年　月年　月年　月年　月年　月 ④長期修繕計画の見直し時　期実施年月見直しの要点・発注先年　月年　月年　月 (6) 会計状況借入金の残高年　月　日現在　　　　　　　　　　　　　 　　　（円） 修繕積立金残高年　月　日現在　　　　　　　　　　　　　 　　　（円） 修繕積立金の額月当たり・戸当たり　　　　　　　　 　　　　　　（円） 月当たり・戸当たり　　　　　　　　 　　　　　　（円） 駐車場等の使用料からの繰入月当たり・戸当たり　　　　　　　　 　　　　　　（円） 月当たり・戸当たり　　　　　　　　 　　　　　　（円） 区分 （団地／　　　　棟） （複数棟の場合） （団地／　　　　棟） （複数棟の場合） 専用使用料からの繰入その他の繰入 （注）団地型（複数棟）の場合は、団地（全体）と棟別に区分 (7) 設計図書等の保管状況□設計図書 （竣工図 ） □構造計算書□数量計算書 （竣工図に基づく数量計算書） □確認申請書副本□確認済証、□検査済証□分譲パンフレット□アフターサービス規準□点検報告書□法定点検、□保守契約による点検□調査・診断報告書 （過去に実施したもの） □修繕工事の設計図書等 （仕様書、図面、数量計算書等） □その他関係書類□電波障害協定書、□建設住宅性能評価書、□設計住宅性能評価書、□石綿使用調査結果の記録、□その他（　　　　） □長期修繕計画□現に有効な長期修繕計画□管理規約□現に有効な管理規約　□原始規約□各種ハザードマップ住戸タイプ専有面積 （㎡） 小計 （店舗等） 小計合計別表　タイプ別専有面積 （様式第２号）　調査・診断の概要調査・診断の実施日／　　　　年　　月　　日 (1) 劣化の現象と原因 (2) 修繕（改修）方法の概要 ２　屋根防水 ①屋上防水（保護） ②屋上防水（露出） ③傾斜屋根 ④庇・笠木等防水 ３　床防水 ①バルコニー床防水 ②開放廊下・階段等床防水 ４　外壁塗装等 ①躯体コンクリート補修 ②外壁塗装（雨掛かり部分） ③外壁塗装（非雨掛かり部分） ④軒天塗装 ⑤タイル張補修 ⑥シーリング ５　鉄部塗装等 ①鉄部塗装（雨掛かり部分） ②鉄部塗装（非雨掛かり部分） ③非鉄部塗装 ６　建具・金物等 ①建具関係 ②手すり ③屋外鉄骨階段 ④金物類（集合郵便受等） ⑤金物類（ﾒｰﾀｰﾎﾞｯｸｽ扉等） ７　共用内部 ①共用内部 ８　給水設備 ①給水管 ②貯水槽 ③給水ポンプ ９　排水設備 ①排水管 ②排水ポンプ 10　ガス設備 ①ガス管 11　空調・換気設備 ①空調設備 ②換気設備 12　電灯設備等 ①電灯設備 ②配電盤類 ③幹線設備 ④避雷針設備 ⑤自家発電設備 13　情報・通信設備 ①電話設備 ②テレビ共聴設備 ③インターネット設備 ④インターホン設備等 14　消防用設備 ①屋内消火栓設備 ②自動火災報知設備 ③連結送水管設備 15　昇降機設備 ①昇降機 16　立体駐車場設備 ①自走式駐車場 ②機械式駐車場 17　外構・附属施設 ①外構 ②附属施設 (注）調査・診断報告書（概要版）で代えることができる。 調査・診断箇所 ／ 　　　　　　　棟　　　　　　　　　　　　団地共用部分部位等その他外構他建物設備 （様式第3-1号）　長期修繕計画の作成・修繕積立金の額の設定の考え方基本的な考え方 (1) 長期修繕計画の目的 (2) 計画の前提等 ・長期修繕計画は、作成時点において、計画期間の推定修繕工事の内容、時期、概算の費用等に関して計画を定めるものです。 推定修繕工事の内容の設定、概算の費用の算出は、新築マンションの場合、設計図書、工事請負契約書による請負代金内訳書及び数量計算書等を参考にして、また、既存マンションの場合、保管されている設計図書のほか、修繕等の履歴、劣化状況等の調査・診断の結果等に基づいて行います。 したがって、長期修繕計画は次に掲げる事項のとおり、将来実施する計画修繕工事の内容、時期、費用等を確定するものではありません。また、一定期間ごとに見直していくことを前提としています。 ①推定修繕工事の内容は、新築マンションの場合は現状の仕様により、既存マンションの場合は現状又は見直し時点での一般的な仕様により設定するが、計画修繕工事の実施時には技術開発等により異なることがある。 ②時期（周期）は、おおよその目安であり、立地条件等により異なることがある。 ③収支計画には、修繕積立金の運用利率、借入金の金利、物価・工事費価格及び消費税率の変動など不確定な要素がある。 (3) 計画期間の設定 (4) 推定修繕工事項目の設定項　目 １　長期修繕計画の作成の考え方 ・マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時適切な修繕工事を行うことが必要です。また、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図る改良工事を行うことも望まれます。 ・そのためには、次に掲げる事項を目的とした長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金の額を設定することが不可欠です。 ①将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を明確にする。 ②計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にする。 ③修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておくことで、計画修繕工事の円滑な実施を図る。 ・長期修繕計画の作成に当たっては、次に掲げる事項を前提条件とします。 ①推定修繕工事は、建物及び設備の性能・機能を新築時と同等水準に維持、回復させる修繕工事を基本とする。 ②区分所有者の要望など必要に応じて、建物及び設備の性能を向上させる改良工事を設定する。 ③計画期間において、法定点検等の点検及び経常的な補修工事を適切に実施する。 ④計画修繕工事の実施の要否、内容等は、事前に調査・診断を行い、その結果に基づいて判断する。 ・30年以上で、かつ大規模修繕工事が２回含まれる期間以上とします。 【新築マンションの場合】 ・標準様式第3-2号に沿って、設計図書等に基づいて設定しています。 ・マンションの形状、仕様などにより該当しない項目、また、修繕周期が計画期間に含まれないため推定修繕工事費を計上していない項目があります。計画期間内に修繕周期に到達しない項目に係る工事については、参考情報として当該工事の予定時期及び推定修繕工事費を明示しています。 ・長期修繕計画の見直し、大規模修繕工事のための調査・診断、修繕設計及び工事監理の費用を含んでいます。 【既存マンションの場合】 ・標準様式第3-2号に沿って、現状の長期修繕計画を踏まえ、保管されている設計図書、修繕等の履歴、現状の調査・診断の結果等に基づいて設定しています。 ・（必要に応じて）建物及び設備の性能向上に関する項目を追加しています。 ・（必要に応じて）屋内共用給排水管と同時かつ一体的に行う専有部分の配管工事に関する項目を追加しています。 ・マンションの形状、仕様などにより該当しない項目、また、修繕周期が計画期間に含まれないため推定修繕工事費を計上していない項目があります。計画期間内に修繕周期に到達しない項目に係る工事については、参考情報として当該工事の予定時期及び推定修繕工事費を明示しています。 ・長期修繕計画の見直し、大規模修繕工事のための調査・診断、修繕設計及び工事監理の費用を含んでいます。 (5) 修繕周期の設定 (6) 推定修繕工事費の算定 ①仕様の設定 ②数量計算 ③単価の設定 (7) 収支計画の検討 【新築マンションの場合】 ・推定修繕工事項目（小項目）ごとに、マンションの仕様、立地条件等を考慮して設定しています。 ・推定修繕工事の実施の際の経済性等を考慮し、実施時期を集約しています。 【既存マンションの場合】 ・推定修繕工事項目（小項目）ごとに、マンションの仕様、立地条件、調査・診断の結果等に基づいて設定しています。 ・推定修繕工事の実施の際の経済性等を考慮し、実施時期を集約しています。 ・推定修繕工事費は、推定修繕工事項目の小項目ごとに、算出した数量に設定した単価を乗じて算定しています。 （・修繕積立金の運用益年　％、借入金の金利年　％、物価変動年　％を考慮しています。） ・消費税は、　％とし、会計年度ごとに計上しています。 【新築マンションの場合】 ・推定修繕工事項目の小項目ごとに、現状の仕様を設定しています。 【既存マンションの場合】 ・推定修繕工事項目の小項目ごとに、現状又は見直し時点での一般的な仕様を設定しています。 【新築マンションの場合】 ・設計図書、工事請負契約による請負代金内訳書、数量計算書等を参考として、「建築数量積算基準・同解説」等に準拠して、長期修繕計画用に算出しています。 【既存マンションの場合】 ・現状の長期修繕計画を踏まえ、保管している設計図書、数量計算書、修繕等の履歴、現状の調査・診断の結果等を参考として、「建築数量積算基準・同解説」等に準拠して、長期修繕計画用に算出しています。 【新築マンションの場合】 ・修繕工事特有の施工条件等を考慮し、設計図書、工事請負契約による請負代金内訳書等を参考として設定しています。 ・現場管理費・一般管理費・法定福利費、計画修繕工事にかかる瑕疵保険料等の諸経費および消費税等相当額を上記とは①別途設定する方法と、前述の諸経費について、②見込まれる推定修繕工事ごとの総額に応じた比率の額を単価に含めて設定する方法があり、（前者①／後者②）の方法で設定しています。 ・単価に地域差がある場合には、必要に応じて考慮しています。 【既存マンションの場合】 ・修繕工事特有の施工条件等を考慮し、過去の計画修繕工事の契約実績、その調査データ、刊行物の単価、専門工事業者の見積価格等を参考として設定しています。 ・現場管理費・一般管理費・法定福利費、計画修繕工事にかかる瑕疵保険料などの諸経費および消費税等相当額を上記とは①別途設定する方法と、前述の諸経費について、②見込まれる推定修繕工事ごとの総額に応じた比率の額を単価に含めて設定する方法があり、（前者①／後者②）の方法で設定しています。 ・単価に地域差がある場合には、必要に応じて考慮しています。 ・計画期間に見込まれる推定修繕工事費（借入金がある場合はその償還金を含む。）の累計額を、修繕積立金（修繕積立基金、一時金、専用庭等の専用使用料及び駐車場等の使用料からの繰入れ並びに修繕積立金の運用益を含む。）の累計額が下回らないように計画しています。 （・建物及び設備の性能向上を図る改良工事に要する費用を含めた収支計画としています。） （・機械式駐車場の維持管理に多額の費用を要することが想定されますので、管理費会計及び修繕積立金会計とは区分して駐車場使用料会計を設けています。） 修繕積立金の額の設定 ２　修繕積立金の額の設定の考え方 ・修繕積立金の積立ては、長期修繕計画の作成時点において、計画期間に積み立てる修繕積立金の額を均等にする積立方式としています。なお、５年程度ごとの計画の見直しにより、計画期間の推定修繕工事費の累計額の増加に伴って必要とする修繕積立金の額が増加します。 ・修繕積立金のほか、専用庭等の専用使用料及び駐車場等の使用料からそれらの管理に要する費用に充当した残金を修繕積立金会計に繰り入れることとしています。 ・計画期間の推定修繕工事費の累計額を計画期間（月数）で除 し、各住戸の負担割合を乗じて、月当たり戸当たりの修繕積立金の額を算定しています。 （【修繕積立基金を負担する場合】算定された修繕積立金の額から修繕積立基金を一定期間 （月数）で除した額を減額しています。） （・大規模修繕工事の予定年度において、修繕積立金の累計額が推定修繕工事費の累計額を一時的に下回るときは、その年度に一時金の負担、借入れ等の対応をとることが必要です。） 対象部位等工事区分修繕周期想定している修繕方法等 ２　屋根防水 ３　床防水 ４　外壁塗装等 ５　鉄部塗装等年 ③非鉄部塗装 （アルミ製・ステンレス製等） サッシ、面格子、ドア、手すり、避難ハッチ、換気口等清掃年 （ボード、樹脂、木製等） 隔て板・エアコンスリーブ・雨樋等塗替年塗替年 ②鉄部塗装 （非雨掛かり部分） （鋼製）住戸玄関ドア塗替年 （鋼製）共用部分ドア、メーターボックス扉、手すり、照明器具、設備機器、配電盤類、屋内消火栓箱等塗替 ①鉄部塗装 （雨掛かり部分） （鋼製）開放廊下・階段、バルコニーの手すり塗替年 （鋼製）屋上フェンス、設備機器、立て樋・支持金物、架台、避難ハッチ、マンホール蓋、隔て板枠、物干金物等塗替年屋外鉄骨階段、自転車置場、遊具、フェンス ⑤タイル張補修外壁・手すり壁等補修年 ⑥シーリング外壁目地、建具周り、スリーブ周り、部材接合部等打替年 ④軒天塗装開放廊下・階段、バルコニー等の軒天（上げ裏）部分塗替年除去・塗装年 ③外壁塗装 （非雨掛かり部分） 外壁、手すり壁等塗替年除去・塗装年 ②外壁塗装 （雨掛かり部分） 外壁、手すり壁等塗替年除去・塗装年 ②開放廊下・階段等床防水開放廊下・階段の床 （側溝、幅木を含む） 修繕年 ①躯体コンクリート補修外壁、屋根、床、手すり壁、軒天（上げ裏）、庇等 （コンクリート、モルタル部分） 補修年 ④庇・笠木等防水庇天端、笠木天端、パラペット天端・アゴ、架台天端等修繕年 ①バルコニー床防水バルコニーの床 （側溝、幅木を含む） 修繕年 ③傾斜屋根屋根補修年撤去・葺替年 ②屋上防水（露出） 屋上、塔屋修繕年撤去・新設年 ①屋上防水（保護） 屋上、塔屋、ルーフバルコニー補修年修繕年 ②直接仮設仮設年Ⅱ　建物 （様式第3-2号）　推定修繕工事項目、修繕周期等の設定内容推定修繕工事項目Ⅰ　仮設 １　仮設工事 ①共通仮設仮設年 ６　建具・金物等 ７　共用内部 ８　給水設備 ９　排水設備 10　ガス設備 ③屋外鉄骨階段屋外鉄骨階段補修年取替年取替年 ②手すり開放廊下・階段、バルコニーの手すり、防風スクリーン取替年 ①建具関係住戸玄関ドア、共用部分ドア、自動ドア点検・調整年取替年窓サッシ、面格子、網戸、シャッター点検・調整年 ④金物類 （集合郵便受等） 集合郵便受、掲示板、宅配ロッカー等取替年笠木、架台、マンホール蓋、階段ノンスリップ、避難ハッチ、タラップ、排水金物、室名札、立て樋・支持金物、隔て板、物干金物、スリーブキャップ等取替年屋上フェンス等取替年 ⑤金物類 （メーターボックス扉等） メーターボックスの扉、パイプスペースの扉等取替年 ①共用内部管理事務室、集会室、内部廊下、内部階段等の壁、床、天井張替・塗替年エントランスホール、エレベーターホールの壁、床、天井張替・塗替 ②貯水槽受水槽補修・取替年高置水槽補修・取替年年Ⅲ　設備 ①給水管屋内共用給水管更生年屋内共用給水管、屋外共用給水管取替年 ①排水管屋内共用雑排水管更生年屋内共用雑排水管、汚水管、雨水管取替年 ③給水ポンプ揚水ポンプ、加圧給水ポンプ、直結増圧ポンプ、弁類等補修年取替年 ①ガス管屋外埋設部ガス管、屋内共用ガス管取替（更新） 年 ②排水ポンプ排水ポンプ、弁類等補修年取替年 11　空調・換気設備 12　電灯設備等 13　情報・通信設備 14　消防用設備 15　昇降機設備 16　立体駐車場設備 ①空調設備管理事務室、集会室等のエアコン取替年 ②配電盤類配電盤・プルボックス等取替年 ③幹線設備引込開閉器、幹線（電灯、動力）等取替年 ②換気設備管理事務室、集会室、機械室、電気室等の換気扇、ダクト類、換気口、換気ガラリ取替年 ①電灯設備共用廊下・エントランスホール等の照明器具、配線器具、非常照明、避難口・通路誘導灯、外灯等取替年 ①電話設備電話配線盤（MDF）、中間端子盤（IDF）等取替年 ②テレビ共聴設備アンテナ、増幅器、分配器等　※同軸ケーブルを除く取替年 ④避雷針設備避雷突針・ポール・支持金物・導線・接地極等取替年 ⑤自家発電設備発電設備取替年 ①屋内消火栓設備消火栓ポンプ、消火管、ホース類、屋内消火栓箱等取替年 ②自動火災報知設備感知器、発信器、表示灯、音響装置、中継器、受信器等取替年 ③インターネット設備住棟内ネットワーク取替年 ④インターホン設備等インターホン設備、オートロック設備、住宅情報盤、防犯設備、配線等取替年 ③連結送水管設備送水口、放水口、消火管、消火隊専用栓箱等取替年 ①昇降機カゴ内装、扉、三方枠等補修年全構成機器取替 ②機械式駐車場 二段方式、多段方式（昇降式、横行昇降式、ピット式） 垂直循環方式等補修年取替年年 ①自走式駐車場プレハブ造（鉄骨造＋ＡＬＣ） 補修年建替年 17　外構・附属施設 18　調査・診断、設計、工事監理等費用 19　長期修繕計画作成費用Ⅳ　外構・その他 ①外構平面駐車場、車路・歩道等の舗装、側溝、排水溝、擁壁等補修年囲障（塀、フェンス等）、サイン（案内板）、遊具、ベンチ等取替年埋設排水管、排水桝等※埋設給水管を除く取替年 ②附属施設自転車置場、ゴミ集積所取替年植樹整備年 ①点検・調査・診断大規模修繕工事の実施前に行う点検・調査・診断年 ②設計、コンサルタント計画修繕工事の設計（基本設計・実施設計）・コンサルタント年長期修繕計画の見直しのための点検・調査・診断長期修繕計画の見直し年 ③工事監理計画修繕工事の工事監理年 ④臨時点検（被災時） 建物、設備、外構－ ①見直し Ⅴ　性能向上工事項目（例）（必要に応じて、Ⅱ建物又はⅢ設備に追加する。） ・情報通信（インターネット接続環境の整備等） ・給水方式の変更（直結増圧給水方式への変更等） ・電気容量の増量（電灯幹線の増量等） ・利便施設の設置（宅配ボックス等） ・エレベーターの安全性向上（戸開走行防止装置の設置等） ・外部環境（外構、植栽、工作物等の整備） Ⅵ　専有部分工事項目（専有部分配管）（例）（必要に応じて、「Ⅰ仮設」～「Ⅳ外構・その他」とは別項目として追加する。） Ⅶ　諸経費等　（例）上記工事項目と区別して設定する場合改良年 ①専有部分配管（※）専有部分給水管、専有部分雑排水管、専有部分汚水管取替年 ・現場管理費 ・一般管理費 ・法定福利費 ・大規模修繕瑕疵保険の保険料等－－スロープ、手すりの設置、自動ドアの設置、エレベーターの設置・増設改良年断熱（屋上、外壁、開口部）、昇降機、照明等の設備の制御等改良年照明照度の確保、オートロック、防犯カメラの設置等改良年耐震壁の増設、柱・梁の補強、免震、設備配管の補強、耐震ドアへの交換、エレベーターの着床装置・Ｐ波感知装置の設置等改良年 (1) 耐震 (2) バリアフリー (3) 省エネルギー (4) 防犯 (5) その他※　屋内共用給水管・排水管等と同時かつ一体的に行う工事に限る （様式第4-1号）長期修繕計画総括表作成日／年 月 日集会（管理組合総会）で議決された日／年 月 日暦年経年仮設 １　仮設工事建物 ２　屋根防水 ３　床防水 ４　外壁塗装等 ５　鉄部塗装等 ６　建具・金物等 ７　共用内部設備 ８　給水設備 ９　排水設備 10　ガス設備 11　空調・換気設備 12　電灯設備等 13　情報・通信設備 14　消防用設備 15　昇降機設備 16　立体駐車場設備 17　外構・附属施設 19　長期修繕計画作成費用小計消費税推定修繕工事費　年度合計推定修繕工事費　累計 （借入金の償還金　年度合計） 支出　年度合計支出　累計修繕積立金の残高 （修繕積立基金） 収入　年度合計収入　累計年度収支修繕積立金　次年度繰越金 （参考） 計画期間外に実施予定の工事 （計画期間内に工事が予定されていない項目のみ） 18　調査・診断、 設計、工事監理等費用諸経費（現場管理費・一般管理費、及び法定福利費等（注）） 修繕積立金年度合計専用使用料等からの繰入額年度合計修繕積立金の運用益年度合計修繕積立金等累計現行（＠　　円／㎡･戸･月） 修繕積立金等累計改正案（＠　　円／㎡･戸･月） （注）諸経費には「長期修繕計画作成ガイドライン」33ページに示すとおり、現場管理費・一般管理費・法定福利費のほか、大規模修繕瑕疵保険の保険料なども見込んで修繕積立金額を検討することが重要です。 区分推定修繕工事項目合計実施予定時期概算工事額外構 ・その他支出収入 西暦年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年経年合計 １仮設工事 ２屋根防水 ３床防水 ４外壁塗装等 ５鉄部塗装等 ６建具・金物等 ７共用内部 ８給水設備 ９排水設備 10 ガス設備 11 空調・換気設備 12 電灯設備等 13 情報・通信設備 14 消防用設備 15 昇降機設備 16 立体駐車場設備 17 外構・附属施設 18 調査・診断、設計、工事監理等費用 19 長期修繕計画作成費用諸経費（現場管理費・一般管理費、及び法定福利費等（注）） 消費税修繕積立金等累計改正案（＠円／㎡･戸･月） 修繕積立金等累計現行（＠円／㎡･戸･月） 修繕積立金次年度繰越金推定修繕工事費累計-20,000,000 30,000,000 80,000,000 130,000,000 180,000,000 230,000,000 280,000,000 330,000,000 380,000,000 430,000,000 （様式4-2）収支計画グラフ） （様式第4-3号）長期修繕計画表（推定修繕工事項目（小項目）別、年度別） 作成日／年 月 日集会（管理組合総会）で議決された日／年 月 日修繕暦年周期経年Ⅰ仮設共通仮設仮設年直接仮設仮設年Ⅱ ２　屋根防水建物 ①屋上防水（保護） 補修、修繕年撤去・新設年 ②屋上防水（露出） 補修、修繕年撤去・新設年 ③傾斜屋根補修、修繕年撤去・葺替年 ④庇・笠木等防水修繕年 ３　床防水 ①バルコニー床防水修繕年 ②開放廊下・階段等床防水修繕年 ４　外壁塗装等 ①躯体コンクリート補修補修年 ②外壁塗装（雨掛かり部分） 塗替年除去・塗装年 ③外壁塗装（非雨掛かり部分） 塗替年除去・塗装年 ④軒天塗装塗替年除去・塗装年 ⑤タイル張補修補修年 ⑥シーリング打替年 ５　鉄部塗装等 ①鉄部塗装（雨掛かり部分） 塗替年 ②鉄部塗装（非雨掛かり部分） 塗替年 ③非鉄部塗装清掃・塗替年 ６　建具・金物等 ①建具関係点検・調整年取替年 ②手すり取替年 ③屋外鉄骨階段補修年取替年 ④金物類（集合郵便受等） 取替年 ⑤金物類（ﾒｰﾀｰﾎﾞｯｸｽ扉等） 取替年 ７　共用内部 ①共用内部張替・塗替年Ⅲ ８　給水設備設備　　①給水管更生年 （更生後）取替年 （更生なし）取替年 ②貯水槽補修年取替年 ③給水ポンプ補修年取替年 ９　排水設備 ①排水管更生年 （更生後）取替年 （更生なし）取替年 ②排水ポンプ補修年取替年 10　ガス設備 ①ガス管取替年 11　空調・換気設備 ①空調設備取替年 ②換気設備取替年 （参考） 計画期間外に実施予定の工事 （計画期間内に工事が予定されていない項目のみ） １　仮設工事推定修繕工事項目工事区分小計消費税合計実施予定時期概算工事額 12　電灯設備等 ①電灯設備取替年 ②配電盤類取替年 ③幹線設備取替年 ④避雷針設備取替年 ⑤自家発電設備取替年 13　情報・通信設備 ①電話設備取替年 ②テレビ共聴設備取替年 ③インターネット設備取替年 ④インターホン設備等取替年 14　消防用設備 ①屋内消火栓設備取替年 ②自動火災報知設備取替年 ③連結送水管設備取替年 15　昇降機設備 ①昇降機補修年取替年 16　立体駐車場設備 ①自走式駐車場補修年建替年 ②機械式駐車場補修年取替年Ⅳ 17　外構・附属施設外構 ①外構補修、取替年 ・そ ②附属施設取替、整備年の他18　調査・診断、設計、工事監理等費用 ①点検・調査・診断年 ②設計等年 ③工事監理年 ④臨時点検（被災時） － 19　長期修繕計画作成費用 ①見直し年小計消費税諸経費（現場管理費・一般管理費、及び法定福利費等（注）） 推定修繕工事費　年度合計推定修繕工事費　累計 （注）諸経費には「長期修繕計画作成ガイドライン」33ページに示すとおり、現場管理費・一般管理費・法定福利費のほか、大規模修繕瑕疵保険の保険料なども見込んで修繕積立金額を検討することが重要です。 作成日／年 月 日 （様式4-4）推定修繕工事費内訳書集会（管理組合総会）で議決された日／年 月 日修繕周期Ⅰ仮設共通仮設仮設直接仮設仮設Ⅱ ２　屋根防水建物 ①屋上防水（保護） 屋上、塔屋、ルーフバルコニー補修、修繕撤去・新設 ②屋上防水（露出） 屋上、塔屋補修、修繕撤去・新設 ③傾斜屋根屋根補修、修繕撤去・葺替 ④庇・笠木等防水庇、笠木、パラペット、架台の天端等修繕 ３　床防水 ①バルコニー床防水バルコニーの床修繕 ②開放廊下・階段等床防水開放廊下・階段の床修繕 ４　外壁塗装等 ①躯体コンクリート補修外壁、屋根、床、手すり壁、軒天、庇等補修 ②外壁塗装（雨掛かり部分） 外壁、手すり壁等塗替除去・塗装 ③外壁塗装（非雨掛かり部分）外壁、手すり壁等塗替除去・塗装 ④軒天塗装開放廊下・階段、バルコニー等の軒天部分塗替除去・塗装 ⑤タイル張補修外壁・手すり壁等補修 ⑥シーリング外壁目地、建具周り、部材接合部等打替 ５　鉄部塗装等 ①鉄部塗装（雨掛かり部分） 開放廊下・階段、バルコニーの手すり等塗替 ②鉄部塗装（非雨掛かり部分）住戸玄関ドア、共用部分ドア等塗替 ③非鉄部塗装サッシ、面格子、ドア、手すり、避難ハッチ等清掃・塗替 ６　建具・金物等 ①建具関係住戸玄関ドア、共用部分ドア、窓サッシ等点検・調整取替 ②手すり開放廊下・階段、バルコニーの手すり等取替 ③屋外鉄骨階段屋外鉄骨階段補修取替 ④金物類（集合郵便受等） 集合郵便受、掲示板、笠木、架台等取替 ⑤金物類（ﾒｰﾀｰﾎﾞｯｸｽ扉等） メーターボックスの扉、パイプスペースの扉等取替 ７　共用内部 ①共用内部管理事務室、内部廊下等の壁、床、天井張替・塗替Ⅲ ８　給水設備設備 ①給水管屋内共用給水管更生屋内共用給水管、屋外共用給水管取替 ②貯水槽受水槽、高置水槽補修取替 ③給水ポンプ揚水ポンプ等補修取替 ９　排水設備 ①排水管屋内共用雑排水管更生屋内共用雑排水管、汚水管、雨水管取替 ②排水ポンプ排水ポンプ補修取替 10　ガス設備 ①ガス管屋外埋設部ガス管、屋内共用ガス管取替 11　空調・換気設備 ①空調設備管理事務室、集会室等のエアコン取替 ②換気設備管理事務室等の換気扇、換気口、換気ガラリ等取替 12　電灯設備等 ①電灯設備共用廊下等の照明器具、配線器具、非常照明等取替 ②配電盤類配電盤・プルボックス等取替 ③幹線設備引込開閉器、幹線（電灯、動力）等取替 ④避雷針設備避雷突針・ポール・支持金物・導線・接地極等取替 ⑤自家発電設備発電設備取替 13　情報・通信設備 ①電話設備電話配線盤（MDF）、中間端子盤（IDF）等取替 ②テレビ共聴設備アンテナ、増幅器、分配器等取替 ③インターネット設備住棟内ネットワーク取替 ④インターホン設備等インターホン設備、オートロック設備等取替 14　消防用設備 ①屋内消火栓設備消火栓ポンプ、消火管、ホース類等取替 ②自動火災報知設備感知器、発信器、表示灯、音響装置、受信器等取替 ③連結送水管設備送水口、放水口、消火管、消火隊専用栓箱等取替 15　昇降機設備 ①昇降機カゴ内装、扉、三方枠等補修全構成機器取替 16　立体駐車場設備 ①自走式駐車場プレハブ造（鉄骨造＋ＡＬＣ） 補修建替 ②機械式駐車場 二段方式、多段方式、垂直循環方式等補修取替Ⅳ 17　外構・附属施設外構 ①外構平面駐車場、車路・歩道等の舗装、排水溝、擁壁等補修、取替 ・ ②附属施設自転車置場、ゴミ集積所、植樹取替、整備の他18　調査・診断、設計、工事監理等費用 ①点検・調査・診断、設計等計画修繕工事の実施に向けた点検・調査・診断 ②設計等計画修繕工事の設計等 ③工事監理計画修繕工事の工事監理 ④臨時点検（被災時） 建物、設備、外構 19　長期修繕計画作成費用 ①見直し見直しに向けた点検・調査・診断、長期修繕計画の見直し （注）「長期修繕計画作成ガイドライン」33ページに示すとおり、年度ごとに計上する工事費に現場管理費・一般管理費・法定福利費、大規模修繕瑕疵保険の保険料等の諸経費および消費税等相当額を別途見込んで修繕積立金額を検討することが重要です。 １　仮設工事推定修繕工事項目対象部位等工事区分仕様等単位数量単価金額 （様式第５号）　修繕積立金の額の設定作成日／年 月 日集会（管理組合総会）で議決された日／年 月 日摘　要ＡＢＣＤＥＦＧＨＩＪＫＬ管理規約によるＭ表　住戸タイプ別修繕積立金の額ＮＯＰＱ表　住戸タイプ別修繕積立金の額Ｌ　負担割合Ｍ　修繕積立金の額年目以降（円／月・戸） Ｒ　修繕積立基金の割戻し額（円／月・戸） Ｓ　修繕積立金の額当初　年間（円／月・戸） Ｔ　修繕積立基金 （円／戸） （Ｌ1） （Ｍ＝Ｋ×Ｌ1） （Ｒ＝Ｔ／（　年×12）） （Ｓ＝Ｍ－Ｒ） 専有面積の合計（㎡） 修繕積立金の額（Ｍ＝Ｋ×Ｌ） （戸当たり月当たり） 計画期間(年） 修繕積立金の残高計画期間に予定する一時金の合計額計画期間の専用使用料、駐車場等の使用料からの繰入金計画期間の修繕積立金の運用益収入　累計 （Ｈ＝Ｅ＋Ｆ） 戸当たりの負担割合差額（円） （Ｉ＝Ｃ－Ｈ） 修繕積立金の額（Ｑ＝Ｋ／Ｐ） 平均（戸当たり月当たり） 住戸数（戸） 修繕積立金の額（Ｏ＝Ｋ／Ｎ） （㎡当たり月当たり） 【均等積立方式の場合】（新築のマンション） 計画期間の推定修繕工事費の累計額（円） 項　目計画期間の借入金の償還金（元本・利息） 住戸タイプ支出　累計 （Ｃ＝Ａ） 月当たりの負担額 （Ｉ／（Ｊ×12）） 修繕積立基金を徴収する場合 （様式第５号）　修繕積立金の額の設定作成日／年 月 日集会（管理組合総会）で議決された日／年 月 日摘　要摘　要ＡＡＡＢＢＢＣＣＣＤＤＤＥＥＥＦＦＦＧＧＧＨＨＨＩＩＩＪＪＪＫＫＫＬ管理規約によるＬＬ管理規約によるＭ表　住戸タイプ別修繕積立金の額ＭＭ表　住戸タイプ別修繕積立金の額ＮＮＮＯＯＯＰＰＰＱＱＱ表　住戸タイプ別修繕積立金の額表　住戸タイプ別修繕積立金の額表　住戸タイプ別修繕積立金の額負担割合修繕積立金の額 （円／月・戸） 負担割合修繕積立金の額 （円／月・戸） 一時金の額 （円） 負担割合修繕積立金の額 （円／月・戸） （Ｌ1） （Ｋ×Ｌ1） （Ｌ1） （Ｋ×Ｌ1） （Ｇ×Ｌ1） （Ｌ1） （Ｋ×Ｌ1） 【均等積立方式の場合（借入するとき）】（既存のマンション） 修繕積立金の額（Ｑ＝Ｋ／Ｐ） 平均（戸当たり月当たり） 住戸タイプ月当たりの負担額 （Ｉ／（Ｊ×12）） 専有面積の合計（㎡） 修繕積立金の額（Ｏ＝Ｋ／Ｎ） （㎡当たり月当たり） 住戸数（戸） 修繕積立金の額（Ｍ＝Ｋ×Ｌ） （戸当たり月当たり） 戸当たりの負担割合計画期間の借入金の償還金（元本・利息） 支出　累計 （Ｃ＝Ａ＋Ｂ） 項　目計画期間の推定修繕工事費の累計額（円） 計画期間の借入金の償還金（元本・利息） 支出　累計 （Ｃ＝Ａ） 計画期間の修繕積立金の運用益差額（円） （Ｉ＝Ｃ－Ｈ） 計画期間(年） 計画期間(年） 修繕積立金の残高計画期間に予定する一時金の合計額収入　累計 （Ｈ＝Ｄ＋Ｅ＋Ｆ） 計画期間の専用使用料、駐車場等の使用料からの繰入金計画期間の修繕積立金の運用益差額（円） （Ｉ＝Ｃ－Ｈ） 【均等積立方式の場合】（既存のマンション） 【均等積立方式の場合（一時金を負担するとき）】（既存のマンション） 計画期間の推定修繕工事費の累計額（円） 項　目計画期間の借入金の償還金（元本・利息） 支出　累計 （Ｃ＝Ａ） 修繕積立金の残高修繕積立金の額（Ｍ＝Ｋ×Ｌ） （戸当たり月当たり） 修繕積立金の残高計画期間の専用使用料、駐車場等の使用料からの繰入金計画期間に予定する一時金の合計額収入　累計 （Ｈ＝Ｄ＋Ｅ＋Ｆ＋Ｇ） 項　目計画期間の推定修繕工事費の累計額（円） 摘　要住戸タイプ住戸タイプ表　住戸タイプ別修繕積立金の額戸当たりの負担割合戸当たりの負担割合管理規約による計画期間に予定する一時金の合計額計画期間の専用使用料、駐車場等の使用料からの繰入金修繕積立金の額（Ｑ＝Ｋ／Ｐ） 平均（戸当たり月当たり） 住戸数（戸） 修繕積立金の額（Ｏ＝Ｋ／Ｎ） （㎡当たり月当たり） 収入　累計 （Ｈ＝Ｄ＋Ｅ＋Ｆ） 月当たりの負担額 （Ｉ／（Ｊ×12）） 専有面積の合計（㎡） 差額（円） （Ｉ＝Ｃ－Ｈ） 計画期間(年） 計画期間の修繕積立金の運用益修繕積立金の額（Ｍ＝Ｋ×Ｌ） （戸当たり月当たり） 修繕積立金の額（Ｏ＝Ｋ／Ｎ） （㎡当たり月当たり） 修繕積立金の額（Ｑ＝Ｋ／Ｐ） 平均（戸当たり月当たり） 住戸数（戸） 月当たりの負担額 （Ｉ／（Ｊ×12）） 専有面積の合計（㎡） （様式第５号）　修繕積立金の額の設定作成日／年 月 日集会（管理組合総会）で議決された日／年 月 日摘　要ＡＢＣＤ ①Ｅ※使用料収入等からの繰入金は、「前会計年度における使用料収入等の総額（実績）」　×　計画期間（年）を上限とする ②ＦＧＨＩＪＪＪＪＪＪ'Ｊ'Ｊ'Ｊ'Ｊ'ＫＫＫＫＫＬ管理規約によるＬ管理規約によるＬ管理規約によるＬ管理規約によるＭ表　住戸タイプ別修繕積立金の額Ｍ表　住戸タイプ別修繕積立金の額Ｍ表　住戸タイプ別修繕積立金の額Ｍ表　住戸タイプ別修繕積立金の額ＮＮＮＮＮＯＯＯＯOＰＰＰＰＰＱＱＱＱＱ表　住戸タイプ別修繕積立金の額表　住戸タイプ別修繕積立金の額表　住戸タイプ別修繕積立金の額表　住戸タイプ別修繕積立金の額Ｌ　負担割合Ｍ　修繕積立金の額 （円／月・戸） Ｌ　負担割合Ｍ　修繕積立金の額 （円／月・戸） Ｌ　負担割合Ｍ　修繕積立金の額 （円／月・戸） Ｌ　負担割合Ｍ　修繕積立金の額 （円／月・戸） （Ｌ1） （Ｍ＝Ｋ×Ｌ1） （Ｌ1） （Ｍ＝Ｋ×Ｌ1） （Ｌ1） （Ｍ＝Ｋ×Ｌ1） （Ｌ1） （Ｍ＝Ｋ×Ｌ1） ＢタイプＢタイプＢタイプＢタイプ ①+②+OＡタイプＡタイプ住戸タイプ住戸タイプ住戸タイプ住戸タイプ ③計画期間全体における修繕積立金の平均額(機械式駐車場分を含む)（③＝①＋②＋O） ※残高・基金、その他会計からの振替等含む （㎡当たり月当たり） ＡタイプＡタイプＣタイプＣタイプＣタイプＣタイプ修繕積立金の額（Ｑ＝Ｋ／Ｐ） 平均（戸当たり月当たり） 修繕積立金の額（Ｑ＝Ｋ／Ｐ） 平均（戸当たり月当たり） 修繕積立金の額（Ｑ＝Ｋ／Ｐ） 平均（戸当たり月当たり） 修繕積立金の額（Ｑ＝Ｋ／Ｐ） 平均（戸当たり月当たり） 修繕積立金の額（Ｑ＝Ｋ／Ｐ） 平均（戸当たり月当たり） 住戸数（戸） 住戸数（戸） 住戸数（戸） 住戸数（戸） 住戸数（戸） 修繕積立金の額（Ｏ＝Ｋ／Ｎ） （㎡当たり月当たり） 修繕積立金の額（Ｏ＝Ｋ／Ｎ） （㎡当たり月当たり） 修繕積立金の額（Ｏ＝Ｋ／Ｎ） （㎡当たり月当たり） 修繕積立金の額（Ｏ＝Ｋ／Ｎ） （㎡当たり月当たり） 修繕積立金の額（Ｏ＝Ｋ／Ｎ） （㎡当たり月当たり） 専有面積の合計（㎡） 専有面積の合計（㎡） 専有面積の合計（㎡） 専有面積の合計（㎡） 専有面積の合計（㎡） 修繕積立金の額（Ｍ＝Ｋ×Ｌ） （戸当たり月当たり） 修繕積立金の額（Ｍ＝Ｋ×Ｌ） （戸当たり月当たり） 修繕積立金の額（Ｍ＝Ｋ×Ｌ） （戸当たり月当たり） 修繕積立金の額（Ｍ＝Ｋ×Ｌ） （戸当たり月当たり） 月当たりの負担額 （J'／（Ｊ×12）） 月当たりの負担額 （J'／（Ｊ×12）） 月当たりの負担額 （J'／（Ｊ×12）） 月当たりの負担額 （J'／（Ｊ×12）） 月当たりの負担額 （J'／（Ｊ×12）） 戸当たりの負担割合戸当たりの負担割合戸当たりの負担割合戸当たりの負担割合設定期間Ⅰ(年） 設定期間Ⅱ(年） 設定期間Ⅲ(年） 設定期間Ⅳ(年） 期間(年） 設定期間Ⅰの修繕積立金の総額設定期間Ⅱの修繕積立金の総額設定期間Ⅲの修繕積立金の総額設定期間Ⅳの修繕積立金の総額計画期間全体の修繕積立金の総額収入　累計 （Ｈ＝Ｅ＋Ｆ） 差額（円） （Ｉ＝Ｃ－Ｈ） 期間合計計画期間の修繕積立金の運用益計画期間に予定する一時金の合計額修繕積立金の残高 （＋修繕積立基金の総額） 計画期間当初における修繕積立金の残高計画期間の専用使用料、駐車場等の使用料、管理費会計からの繰入金計画期間全体における専用使用料収入等からの繰入額の総額 （円/㎡・月） 計画期間の借入金の償還金 （元本・利息） 支出　累計 （Ｃ＝Ａ） 【均等積立方式・段階増額積立方式兼用】項　目計画期間の推定修繕工事費の累計額（円） 均等積立方式の場合は使用しない 第２編 長期修繕計画作成ガイドライン 長期修繕計画作成ガイドライン 第１章 総則 １ ガイドラインの目的このガイドラインは、マンションにおける長期修繕計画の作成又は見直し（以下「作成」という。）及び修繕積立金の額の設定に関して、基本的な考え方等と長期修繕計画標準様式（以下「標準様式」という。）を使用しての作成方法を示すことにより、適切な内容の長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の設定を促し、マンションの計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的としています。 ２ 対象とするマンションこのガイドラインは、主として区分所有者が自ら居住する住居専用の単棟型のマンションを対象としています。 しかしながら、マンションには、様々な形態、形状、仕様等があり、立地条件も異なっていることから、これらの諸条件に応じた長期修繕計画とするため、必要に応じて内容を追加して使用します。したがって、団地型のマンションにおいても内容を追加することで使用できます。 ３ ガイドラインの利用方法長期修繕計画の作成者（分譲会社及び管理組合）は、本ガイドラインを参考として、長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金の額の設定を行います。 新築マンションにおいて、分譲会社は、本ガイドラインを参考として、長期修繕計画 （案）を作成し、これに基づいて修繕積立金（修繕積立基金を含む。）の額の設定を行います。これらに関しては、購入予定者に対して内容を説明し理解を得るよう努めることが必要です。また、作成した長期修繕計画（案）は「推定修繕工事費内訳書」を含めて管理組合に引き渡すこと、及び総会（設立総会）において議決を行う場合に協力することが必要です。 購入予定者は、提示された長期修繕計画（案）の内容について、本ガイドラインを参考としてチェックすることができます。 既存マンションにおいて、管理組合は、長期修繕計画の見直し及びこれに基づく修繕積立金の額の設定に関する業務を専門家に委託（管理委託契約に含める場合を含む。） する際に、本ガイドラインを参考として依頼します。また、作成された長期修繕計画の内容を、本ガイドラインを参考としてチェックすることができます。 長期修繕計画の見直し等の業務を受託した専門家は、その成果物に関して管理組合に説明を行うことが必要です。また、総会における議決に協力することが望まれます。 ４ 用語の定義このガイドラインにおける用語の定義は、次の各号に掲げるところによります。 一 マンション マンション管理の適正化の推進に関する法律（平成12 年法律第149号。以下「適正化法」という。）第２条第１号に規定するマンションをいいます。 二 管理組合 適正化法第２条第３号に規定する管理組合をいいます。 三 区分所有者 建物の区分所有等に関する法律（昭和37 年法律第69 号。以下「区分所有法」という。）第２条第２項の区分所有者をいいます。 四 購入予定者 マンションの購入に係る売買契約を締結しようとする者をいいます。 五 分譲会社 マンションを分譲する宅地建物取引業法（昭和27 年法律第176 号）第 ２条第３号に規定する宅地建物取引業者をいいます。 六 管理業者 適正化法第２条第８号に規定するマンション管理業者をいいます。 七 専門家 管理業者、建築士事務所等の長期修繕計画の作成業務を行う者をいいます。 八 敷地 区分所有法第２条第５項に規定する建物の敷地をいいます。 九 附属施設 駐車場施設、自転車置場、ごみ集積所、外灯設備、樹木等建物に附属する施設をいいます。 十 専有部分 区分所有法第２条第３項に規定する専有部分をいいます。 十一 共用部分 区分所有法第２条第４項に規定する共用部分をいいます。 十二 管理規約 区分所有法第30 条第１項及び第２項に規定する規約をいいます。 十三 推定修繕工事 長期修繕計画において、計画期間内に見込まれる修繕工事（補修工事（経常的に行う補修工事を除く。）を含む。以下同じ。）及び改修工事をいいます。 十四 計画修繕工事 長期修繕計画に基づいて計画的に実施する修繕工事及び改修工事をいいます。 十五 大規模修繕工事 建物の全体又は複数の部位について行う大規模な計画修繕工事（全面的な外壁塗装等を伴う工事）をいいます。 十六 修繕積立金 計画修繕工事に要する費用に充当するための積立金をいいます。 十七 推定修繕工事費 推定修繕工事に要する概算の費用をいいます。 十八 修繕工事費 計画修繕工事の実施に要する費用をいいます。 十九 推定修繕工事項目 推定修繕工事の部位、工種等による項目をいいます。 第２章 長期修繕計画の作成の基本的な考え方 第１節 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の目的等 １ 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の目的マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時適切な修繕工事を行うことが必要です。また、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図る改良工事を行うことも望まれます。 そのためには、次に掲げる事項を目的とした長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金の額を設定することが不可欠です。 ①将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を明確にする。 ②計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にする。 ③修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておくことで、計画修繕工事の円滑な実施を図る。 ２ 基本的な考え方 一 長期修繕計画の対象の範囲単棟型のマンションの場合、管理規約に定めた組合管理部分である敷地、建物の共用部分及び附属施設（共用部分の修繕工事又は改修工事に伴って修繕工事が必要となる専有部分を含む。）を対象とします。 また、団地型のマンションの場合は、多様な所有・管理形態（管理組合、管理規約、会計等）がありますが、一般的に、団地全体の土地、附属施設及び団地共用部分並びに各棟の共用部分を対象とします。 なお、共用部分の給排水管の取替えと専有部分の給排水管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の給排水管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられます。その場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の給排水管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて管理規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者への補償の有無等についても十分留意することが必要です。 二 長期修繕計画の作成の前提条件長期修繕計画の作成に当たっては、次に掲げる事項を前提条件とします。 ①推定修繕工事は、建物及び設備の性能・機能を新築時と同等水準に維持、回復させる修繕工事を基本とする。 ②区分所有者の要望など必要に応じて、建物及び設備の性能を向上させる改良工事を設定する。 ③計画期間において、法定点検等の点検及び経常的な補修工事を適切に実施する。 ④計画修繕工事の実施の要否、内容等は、事前に調査・診断を行い、その結果に基づ いて判断する。 三 長期修繕計画の精度長期修繕計画は、作成時点において、計画期間の推定修繕工事の内容、時期、概算の費用等に関して計画を定めるものです。 推定修繕工事の内容の設定、概算の費用の算出は、新築マンションの場合、設計図書、工事請負契約書による請負代金内訳書及び数量計算書等を参考にして、また、既存マンションの場合、保管されている設計図書のほか、修繕等の履歴、劣化状況等の調査・診断の結果に基づいて行います。 したがって、長期修繕計画は、次に掲げる事項のとおり、将来実施する計画修繕工事の内容、時期、費用等を確定するものではありません。また、一定期間（５年程度） ごとに見直していくことを前提としています。 ①推定修繕工事の内容は、新築マンションの場合は現状の仕様により、既存マンションの場合は現状又は見直し時点での一般的な仕様により設定するが、計画修繕工事の実施時には技術開発等により異なることがある。 ②時期（周期）は、おおよその目安であり、立地条件等により異なることがある。 ③収支計画には、修繕積立金の運用利率、借入金の金利、物価・工事費価格及び消費税率の変動など不確定な要素がある。 ３ 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の条件 一 管理規約の規定管理規約に、長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定に関する次に掲げる事項について、マンション標準管理規約（以下「標準管理規約」という。）と同趣旨の規定を定めることが必要です。 ①管理組合の業務（長期修繕計画の作成、変更） ②総会決議事項（長期修繕計画の作成、変更） ③管理費と修繕積立金の区分経理 ④修繕積立金の使途範囲 ⑤管理費と修繕積立金に関する納入義務・分割請求禁止 ⑥専有部分と共用部分の区分 ⑦敷地及び共用部分等の管理また、長期修繕計画及び修繕積立金の額を一定期間（５年程度）ごとに見直しを行う規定を定めることも望まれます。 二 会計処理管理組合は、修繕積立金に関して、次に掲げる事項により会計処理を行うことが必要です。 ①修繕積立金は管理費と区分して経理する。 ②専用庭等の専用使用料及び駐車場等の使用料は、これらの管理に要する費用に充 てるほか、修繕積立金として積み立てる。 ③修繕積立金（修繕積立基金を含む。）を適切に管理及び運用する。 ④修繕積立金の使途は、標準管理規約第28 条に定められた事項に要する経費に充当する場合に限る。 三 設計図書等の保管管理組合は、分譲会社から交付された設計図書、数量計算書等のほか、計画修繕工事の設計図書、点検報告書等の修繕等の履歴情報を整理し、区分所有者等の求めがあれば閲覧できる状態で保管することが必要です。なお、設計図書等は、紛失、損傷等を防ぐために、電子ファイルにより保管することが望まれます。 第２節 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の手順 １ 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の手順新築マンションの場合は、分譲会社が提示した長期修繕計画（案）と修繕積立金の額について、購入契約時の書面合意により分譲会社からの引渡しが完了した時点で決議したものとするか、又は引渡し後速やかに開催する管理組合設立総会において、長期修繕計画及び修繕積立金の額の承認に関しても決議することがあります。 既存マンションの場合は、長期修繕計画の見直し及び修繕積立金の額の設定について、理事会、専門委員会等で検討を行ったのち、専門家に依頼して長期修繕計画及び修繕積立金の額を見直し、総会で決議します。なお、長期修繕計画の見直しは、単独で行う場合と、大規模修繕工事の直前又は直後に行う場合があります。 ２ 検討体制の整備長期修繕計画の見直しに当たっては、必要に応じて専門委員会を設置するなど、検討を行うために管理組合内の体制を整えることが必要です。 ３ 長期修繕計画の作成業務の依頼管理組合が、専門家に長期修繕計画の見直しを依頼する際は、標準様式を参考として、長期修繕計画作成業務発注仕様書を作成し、依頼する業務の内容を明確に示すことが必要です。 ４ 調査・診断の実施長期修繕計画の見直しに当たっては、事前に専門家による設計図書、修繕等の履歴等の資料調査、現地調査、必要により区分所有者に対するアンケート調査等の調査・診断を行って、建物及び設備の劣化状況、区分所有者の要望等の現状を把握し、これらに基づいて作成することが必要です。 ５ マンションのビジョンの検討マンションの現状の性能・機能、調査・診断の結果等を踏まえて、計画期間においてどのような生活環境を望むのか、そのために必要とする建物及び設備の性能・機能等について十分に検討することが必要です。 また、現状の耐震性、区分所有者の要望等から、必要に応じて「マンション耐震化マニュアル（国土交通省）」、「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル （国土交通省）」等を参考とし、建物及び設備の耐震性、断熱性等の性能向上を図る改良工事の実施について検討を行います。 特に、耐震性が不足するマンションは、区分所有者のみならず周辺住民等の生命・身体が脅かされる危険性があることから、昭和56 年５月31 日以前に建築確認済証が交付（いわゆる旧耐震基準）されたマンションにおいては、耐震診断を行うとともに、その結果により耐震改修の実施について検討を行うことが必要です。なお、耐震改修工事の費用が負担できないなどの理由によりすぐに実施することが困難なときは、補助及び融資の活用を検討したり、推定修繕工事項目として設定した上で段階的に改修を進めたりすることも考えられます。 高経年のマンションの場合は、必要に応じて「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル（国土交通省）」等を参考とし、建替えも視野に入れて検討を行うことが望まれます。 第３節 長期修繕計画の周知、保管 １ 長期修繕計画の周知管理組合は、長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定に当たって、総会の開催に先立ち説明会等を開催し、その内容を区分所有者に説明するとともに、長期修繕計画について総会で決議することが必要です。また、決議後、総会議事録と併せて長期修繕計画を区分所有者に配付するなど、十分な周知を行うことが必要です。 ２ 長期修繕計画の保管、閲覧管理組合は、長期修繕計画を管理規約等と併せて、区分所有者等から求めがあれば閲覧できるように保管します。 ３ 長期修繕計画等の開示管理組合は、長期修繕計画等の管理運営状況の情報を開示することが重要です。 第３章 長期修繕計画の作成の方法 第１節 長期修繕計画の作成の方法 １ 長期修繕計画の構成長期修繕計画の構成は、次に掲げる項目を基本とします。 ①マンションの建物・設備の概要等 ②調査・診断の概要 ③長期修繕計画の作成・修繕積立金の額の設定の考え方 ④長期修繕計画の内容 ⑤修繕積立金の額の設定 ２ 長期修繕計画標準様式の利用長期修繕計画は、標準様式を参考として作成します。 なお、マンションには様々な形態、形状、仕様等があるうえ、立地条件も異なっていることから、これらに応じた適切な長期修繕計画とするため、必要に応じて標準様式の内容を追加して使用します。 ３ マンションの建物・設備の概要等敷地、建物・設備及び附属施設の概要（規模、形状等）、関係者、管理・所有区分、維持管理の状況（法定点検等の実施、調査・診断の実施、計画修繕工事の実施、長期修繕計画の見直し等）、会計状況、設計図書等の保管状況等の概要について示すことが必要です。 特に、管理規約及び設計図書等に基づいて、長期修繕計画の対象となる敷地（団地型マンションの場合は土地）、建物の共用部分及び附属施設の範囲を明示することが重要です。 また、建物及び設備の劣化状況、区分所有者の要望等に関する調査・診断の結果について、その要点を示すことも必要です。 ４ 長期修繕計画の作成の考え方長期修繕計画の作成の目的、計画の前提等、計画期間の設定、推定修繕工事項目の設定、修繕周期の設定、推定修繕工事費の算定、収支計画の検討、計画の見直し及び修繕積立金の額の設定に関する考え方を示すことが必要です。 ５ 計画期間の設定計画期間は、30 年以上で、かつ大規模修繕工事が２回含まれる期間以上とします。 ６ 推定修繕工事項目の設定推定修繕工事項目は、新築マンションの場合は、設計図書等に基づいて、また、既存マンションの場合は、現状の長期修繕計画を踏まえ、保管されている設計図書、修繕 等の履歴、現状の調査・診断の結果等に基づいて設定します。 なお、マンションの形状、仕様等により該当しない項目、又は修繕周期が計画期間に含まれないため推定修繕工事費を計上していない項目は、その旨を明示します。 また、区分所有者等の要望など必要に応じて、建物及び設備の性能向上に関する項目を追加することが望まれます。 ７ 修繕周期の設定修繕周期は、新築マンションの場合、推定修繕工事項目ごとに、マンションの仕様、立地条件等を考慮して設定します。また、既存マンションの場合、さらに建物及び設備の劣化状況等の調査・診断の結果等に基づいて設定します。 設定に当たっては、経済性等を考慮し、推定修繕工事の集約等を検討します。 ８ 推定修繕工事費の算定 一 数量計算の方法数量計算は、新築マンションの場合、設計図書、工事請負契約による請負代金内訳書、数量計算書等を参考として、また、既存マンションの場合、現状の長期修繕計画を踏まえ、保管している設計図書、数量計算書、修繕等の履歴、現状の調査・診断の結果等を参考として、「建築数量積算基準・同解説（平成29 年版）（（一財）建築コスト管理システム研究所発行）」等に準拠して、長期修繕計画用に算出します。 二 単価の設定の考え方単価は、修繕工事特有の施工条件等を考慮し、部位ごとに仕様を選択して、新築マンションの場合、設計図書、工事請負契約による請負代金内訳書等を参考として、また、既存マンションの場合、過去の計画修繕工事の契約実績、その調査データ、刊行物の単価、専門工事業者の見積価格等を参考として設定します。 なお、現場管理費・一般管理費・法定福利費、大規模修繕瑕疵保険の保険料等の諸経費および消費税等相当額を上記とは別途設定する方法と、前述の諸経費について、見込まれる推定修繕工事ごとの総額に応じた比率の額を単価に含めて設定する方法があります。 また、単価には地域差があることから、これを考慮することも重要です。 三 算定の方法推定修繕工事費は、推定修繕工事項目の詳細な項目ごとに、算出した数量に設定した単価を乗じて算定します。 修繕積立金の運用益、借入金の金利及び物価変動について考慮する場合は、作成時点において想定する率を明示します。また、消費税は、作成時点の税率とし、会計年度ごとに計上します。 ９ 収支計画の検討計画期間に見込まれる推定修繕工事費（借入金がある場合はその償還金を含む。以下同じ。）の累計額が示され、その額を修繕積立金（修繕積立基金、一時金、専用庭等の専用使用料及び駐車場等の使用料からの繰入れ並びに修繕積立金の運用益を含む。 以下同じ。）の累計額が下回らないように計画することが必要です。 また、推定修繕工事項目に建物及び設備の性能向上を図る改良工事を設定する場合は、これに要する費用を含めた収支計画とすることが必要です。 なお、機械式駐車場があり、維持管理に多額の費用を要することが想定される場合は、管理費会計及び修繕積立金会計とは区分して駐車場使用料会計を設けることも考えられます。 10 長期修繕計画の見直し長期修繕計画は、次に掲げる不確定な事項を含んでいますので、５年程度ごとに調査 ・診断を行い、その結果に基づいて見直すことが必要です。なお、見直しには一定の期間（おおむね１～２年）を要することから、見直しについても計画的に行う必要があります。また、長期修繕計画の見直しと併せて、修繕積立金の額も見直します。 ①建物及び設備の劣化の状況 ②社会的環境及び生活様式の変化 ③新たな材料、工法等の開発及びそれによる修繕周期、単価等の変動 ④修繕積立金の運用益、借入金の金利、物価、工事費価格、消費税率等の変動 第２節 修繕積立金の額の設定方法 １ 修繕積立金の積立方法修繕積立金の積立ては、長期修繕計画の作成時点において、計画期間に積み立てる修繕積立金の額を均等にする積立方式（以下「均等積立方式」という。）を基本とします。 なお、均等積立方式による場合でも５年程度ごとの計画の見直しにより、計画期間の推定修繕工事費の累計額の増加に伴って必要とする修繕積立金の額が増加しますので留意が必要です。また、計画期間に積み立てる修繕積立金の額を段階的に増額する積立方式とする場合は、計画の見直しにより、計画の作成当初において推定した増加の額からさらに増加しますので特に留意が必要です。 分譲会社は購入予定者に対して、また、専門家は業務を依頼された管理組合に対して、修繕積立金の積立方法について十分に説明することが必要です。 ２ 収入の考え方区分所有者が積み立てる修繕積立金のほか、専用庭等の専用使用料及び駐車場等の使用料からそれらの管理に要する費用に充当した残金を、修繕積立金会計に繰り入れます。 また、購入時に将来の計画修繕工事に要する経費として修繕積立基金を負担する場合又は修繕積立金の総額の不足などから一時金を負担する場合は、これらを修繕積立金会計に繰り入れます。 ３ 修繕積立金の額の設定方法長期修繕計画における計画期間の推定修繕工事費の累計額を計画期間（月数）で除し、各住戸の負担割合を乗じて、月当たり戸当たりの修繕積立金の額を算定します。 また、新築マンションにおいて、購入時に修繕積立基金を負担する場合の月当たり戸当たりの修繕積立金の額は、上記で算定された修繕積立金の額から修繕積立基金を一定期間（月数）で除した額を減額したものとします。 なお、大規模修繕工事の予定年度において、修繕積立金の累計額が推定修繕工事費の累計額を一時的に下回るときは、その年度に一時金の負担、借入れ等の対応をとることが必要です。また、災害や不測の事故などが生じたときは、一時金の負担等の対応に留意が必要です。 第３節 長期修繕計画の内容及び修繕積立金の額のチェックの方法 １ 標準様式を用いたチェックの方法分譲時において、購入予定者は、分譲会社から提示された長期修繕計画（案）の内容及び設定した修繕積立金の額を、また、見直し時において、管理組合は、専門家に依頼して見直した長期修繕計画の内容及び設定した修繕積立金の額を、標準様式を参考としてチェックすることができます。 ２ その他のチェックの方法管理組合は、必要に応じて、現状の長期修繕計画と公益財団法人マンション管理センターが行っている「長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス」または独立行政法人住宅金融支援機構が提供している「マンションライフサイクルシミュレーション～長期修繕ナビ～」を利用して作成した概略の長期修繕計画とを比較して、その見直しの必要性について検討することが望まれます。 また、見直し後の長期修繕計画の内容及び設定した修繕積立金の額を、その概略の長期修繕計画と比較してチェックすることができます。 第３編 長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント （注）コメント及び参考で用いた用語区分所有法建物の区分所有等に関する法律（昭和37 年法律第69 号） 適正化法マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成12 年法律第149号） 適正化指針マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針（令和３年国土交通省告示第1286 号）の三管理組合によるマンションの管理の適正化の推進に関する基本的な指針（マンション管理適正化指針）に関する事項標準管理規約マンション標準管理規約（単棟型）（令和３年月国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室） 標準管理委託契約書マンション標準管理委託契約書（平成30 年３月国土交通省土地・建設産業局不動産業課） 管理標準指針マンション管理標準指針（平成17 年12 月国土交通省住宅局住宅総合整備課マンション管理対策室） 第１章 総則 １ ガイドラインの目的このガイドラインは、マンションにおける長期修繕計画の作成又は見直し（以下「作成」という。）及び修繕積立金の額の設定に関して、基本的な考え方等と長期修繕計画標準様式（以下「標準様式」という。）を使用しての作成方法を示すことにより、適切な内容の長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の設定を促し、マンションの計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的としています。 〈コメント〉◆マンションの居住環境や資産価値を良好に維持するためには、敷地、建物の共用部分及び附属施設について、法定点検などの保守点検や軽微な破損などに対して経常的な補修を行うほか、経年劣化に対応して計画修繕工事を適時適切に実施することが不可欠です。 特に、築古のマンションは省エネ性能が低い水準にとどまっているものが多く存在していることから、大規模修繕工事の機会をとらえて、マンションの省エネ性能を向上させる改良工事（壁や屋上の外断熱改修工事や窓の断熱改修工事等）を実施することは脱炭素社会の実現のみならず、各区分所有者の光熱費負担を低下させる観点からも有意義と考えられます。 ◆計画修繕工事の実施には多額の費用を要します。計画修繕工事の実施時にその工事に必要な費用を一度に徴収すると、区分所有者の負担能力を超えて必要な費用が徴収できず、計画修繕工事を実施できなくなることも想定されます。このような事態を避けるためには、必要な費用を修繕積立金としてあらかじめ積み立てておくことが必要です。 そのためには、適切な長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金の額を設定し、これらについて区分所有者の間で合意しておくことが重要です。 ◆しかしながら、現状では、計画期間の不足、推定修繕工事項目の漏れなどによる不適切な内容の長期修繕計画が見受けられます。また、これに基づいて設定する修繕積立金の額も十分でないこともあり、計画修繕工事の実施時に、修繕積立金の不足が生じる原因となっています。 ◆このガイドラインは、長期修繕計画の基本的な考え方等や標準様式を使用しての作成方法を示したものです。これを参考として活用することで、長期修繕計画の作成者（分譲会社、管理組合等）が適切な内容の長期修繕計画を作成できること、また、購入予定者や管理組合が長期修繕計画の内容の理解やチェックを容易にできることにより、計画修繕工事 の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的としています。 ◆なお、このガイドラインは、マンションの修繕をとりまく環境や状況の変化に対応したものとなるよう、５年程度ごとに見直しについて検討を行うこととしています。 〈参考〉 ・適正化指針（２ マンションの管理の適正化のために管理組合が留意すべき事項 (5) 長期修繕計画の策定及び見直し等） マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、適時適切な維持修繕を行うことが重要である。特に、経年による劣化に対応するため、あらかじめ長期修繕計画を策定し、必要な修繕積立金を積み立てておく必要がある。（以下略） ・標準管理規約 第32 条（業務） 管理組合は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため、次の各号に掲げる業務を行う。 一 管理組合が管理する敷地及び共用部分等（以下本条及び第48 条において「組合管理部分」という。） の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理 二 組合管理部分の修繕 三 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務 四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務 五 適正化法第103 条第１項に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理 六 修繕等の履歴情報の整理及び管理等 七 共用部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する業務 八 区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為 九 敷地及び共用部分等の変更及び運営 十 修繕積立金の運用 （以下略） ・標準管理規約 第32 条（業務）関係コメント① ① 建物を長期にわたって良好に維持・管理していくためには、一定の年数の経過ごとに計画的に修繕を行っていくことが必要であり、その対象となる建物の部分、修繕時期、必要となる費用等について、あらかじめ長期修繕計画として定め、区分所有者の間で合意しておくことは、円滑な修繕の実施のために重要である。 ２ 対象とするマンションこのガイドラインは、主として区分所有者が自ら居住する住居専用の単棟型のマンションを対象としています。 しかしながら、マンションには、様々な形態、形状、仕様等があり、立地条件も異なっていることから、これらの諸条件に応じた長期修繕計画とするため、必要に応じて内容を追加して使用します。したがって、団地型のマンションにおいても内容を追加することで使用できます。 〈コメント〉◆このガイドラインは、主として区分所有者が自ら居住するマンションを対象としていますが、いわゆるリゾートマンションや、一部に賃貸住宅を併設するマンション及び賃貸を目的としたマンション（投資用マンション等）にも使用できます。 なお、住宅の形態は、ファミリータイプを想定していますが、ワンルームタイプも使用できます。 ◆単棟型のマンションを対象としていますが、必要な内容を追加することで、団地型のマンションにも適用できます。団地型マンションの形態としては「団地内の土地と集会所等の附属施設が数棟の区分所有者全員の共有となっているもの」と「土地の共有関係は各棟ごとに分かれ、集会所等の附属施設が数棟の区分所有者全員の共有となっているもの」がありますが、一般的な前者を想定しています。 ◆建物の規模は、中高層のマンションを対象としています。例えば、階数が11 階以上の場合、消防用設備や避難設備などについて考慮する必要があります。また、超高層の場合、免震構造などの躯体関係、航空障害灯などの設備関係のほか、修繕工事の仮設足場にゴンドラ等を使用するなど施工方法も異なりますので、これらについて考慮する必要があります。 ◆複合用途型マンションは、低層階に店舗や事務所などがあり、上層階に住宅があるマンションが一般的です。店舗等の部分には、様々な形態や仕様、設備等が考えられることから、このガイドラインの対象からは除外しています。複合用途型マンションの管理区分としては、全体共用部分、住宅部分の区分所有者が共用する住宅一部共用部分及び店舗等の区分所有者が共用する店舗一部共用部分がある場合が多く、長期修繕計画を作成する場合は、これらの範囲や費用負担のあり方などに考慮する必要があります。 ◆その他、海沿いなど立地条件により、仕様や推定修繕工事の周期が異なる場合がありますので、これらについて考慮する必要があります。 〈参考〉 ・図 団地型の形態（例） 土地土地 土地Ａ棟Ｂ棟Ａ棟Ｂ棟集会所集会所土地土地Ｃ棟Ｄ棟Ｃ棟Ｄ棟土地と集会所は区分所有者全員の共有 土地は各棟ごとに共有集会所は区分所有者全員の共有 ３ ガイドラインの利用方法長期修繕計画の作成者（分譲会社及び管理組合）は、本ガイドラインを参考として、長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金の額の設定を行います。 新築マンションにおいて、分譲会社は、本ガイドラインを参考として、長期修繕計画（案）を作成し、これに基づいて修繕積立金（修繕積立基金を含む。）の額の設定を行います。これらに関しては、購入予定者に対して内容を説明し理解を得るよう努めることが必要です。また、作成した長期修繕計画（案）は「推定修繕工事費内訳書」 を含めて管理組合に引き渡すこと、及び総会（設立総会）において議決を行う場合に協力することが必要です。 購入予定者は、提示された長期修繕計画（案）の内容について、本ガイドラインを参考としてチェックすることができます。 既存マンションにおいて、管理組合は、長期修繕計画の見直し及びこれに基づく修繕積立金の額の設定に関する業務を専門家に委託（管理委託契約に含める場合を含む。）する際に、本ガイドラインを参考として依頼します。また、作成された長期修繕計画の内容を、本ガイドラインを参考としてチェックすることができます。 長期修繕計画の見直し等の業務を受託した専門家は、その成果物に関して管理組合に説明を行うことが必要です。また、総会における議決に協力することが望まれます。 〈コメント〉◆分譲会社は、分譲時において修繕積立金の額とその根拠となる長期修繕計画（案）を作成して、購入予定者に説明します。また、管理組合は、その重要な業務の１つとして、長期修繕計画を作成又は見直し、これに基づいて修繕積立金の額の設定を行います。その際に、本ガイドラインを参考にすることを想定しています。 ◆新築マンションの分譲時において、分譲会社が、本ガイドラインを参考として、長期修繕計画（案）を作成し、重要事項説明時に説明することで、購入予定者は、長期修繕計画 （案）の内容や修繕積立金の額の理解、その比較検討が容易になります。また、より深く理解することにより、分譲会社からの引渡し後に開催する総会において決議が必要な場合に合意形成が進めやすくなります。 なお、長期修繕計画の「推定修繕工事費内訳書」が管理組合に引き渡されることにより、その見直しの時に作業が軽減されるため、管理組合が負担する費用も少なくなります。 ◆管理組合は、長期修繕計画の見直しに関する業務を管理業者又は建築士事務所等に依頼する際に、本ガイドラインを参考にすることで、適切な内容に作成されることが期待できます。また、標準様式と比較することで、作成された見直し案の内容を容易にチェックすることができます。 業務の委託を受けた専門家が、このガイドラインを参考として説明することにより、管理組合は、長期修繕計画の内容や修繕積立金の額の理解が容易になり、総会における合意 形成が進めやすくなります。 〈参考〉 ・適正化指針（３ マンションの管理の適正化のためにマンションの区分所有者等が留意すべき事項） マンションを購入しようとする者は、マンションの管理の重要性を十分認識し、売買契約だけでなく、管理規約、使用細則、管理委託契約、長期修繕計画等管理に関する事項に十分に留意することが重要である。 （以下略） ・中高層分譲共同住宅（マンション）に係る管理の適正化及び取引の公正の確保について建設省建設経済局長・住宅局長通達（平成４年12 月25 日付け建設省経動発第106 号・建設省住管発第５号） 第三 長期修繕計画の策定の促進及び修繕費用の適切な積立て等宅地建物取引業者にあってはマンションの分譲時に、また管理業者にあっては管理受託時に、マンションの実態に即した長期修繕計画の策定、これに基づく適切な修繕積立金の積立て及び適時の劣化診断の実施の必要性について、管理組合に対する周知に努めること。 ・標準管理委託契約書 第３条（管理事務の内容及び実施方法） 管理事務の内容は、次のとおりとし、別表第１から第４に定めるところにより実施する。 一 事務管理業務（別表第１に掲げる業務） 二 管理員業務（別表第２に掲げる業務） 三 清掃業務（別表第３に掲げる業務） 四 建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務） 別表第１ 事務管理業務 １ 基幹事務 (3) 本マンション（専有部分を除く。以下同じ。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整 一 乙は、甲の長期修繕計画の見直しのため、管理事務を実施する上で把握した本マンションの劣化等の状況に基づき、当該計画の修繕工事の内容、実施予定時期、工事の概算費用等に、改善の必要があると判断した場合には、書面をもって甲に助言する。 二 長期修繕計画案の作成業務及び建物・設備の劣化状況等を把握するための調査・診断を実施し、その結果に基づき行う当該計画の見直し業務を実施する場合は、本契約とは別個の契約とする。 三 乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。 なお、「実施の確認」とは、別表第２ ２（３）一に定める管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のものをいう。 ４ 用語の定義このガイドラインにおける用語の定義は、次の各号に掲げるところによります。 一 マンション マンション管理の適正化の推進に関する法律（平成12 年法律第149号。以下「適正化法」という。）第２条第１号に規定するマンションをいいます。 二 管理組合 適正化法第２条第３号に規定する管理組合をいいます。 三 区分所有者 建物の区分所有等に関する法律（昭和37 年法律第69 号。以下「区分所有法」という。）第２条第２項の区分所有者をいいます。 四 購入予定者 マンションの購入に係る売買契約を締結しようとする者をいいます。 五 分譲会社 マンションを分譲する宅地建物取引業法（昭和27 年法律第176 号） 第２条第３号に規定する宅地建物取引業者をいいます。 六 管理業者 適正化法第２条第８号に規定するマンション管理業者をいいます。 七 専門家 管理業者、建築士事務所等の長期修繕計画の作成業務を行う者をいいます。 八 敷地 区分所有法第２条第５項に規定する建物の敷地をいいます。 九 附属施設 駐車場施設、自転車置場、ごみ集積所、外灯設備、樹木等建物に附属する施設をいいます。 十 専有部分 区分所有法第２条第３項に規定する専有部分をいいます。 十一 共用部分 区分所有法第２条第４項に規定する共用部分をいいます。 十二 管理規約 区分所有法第30 条第１項及び第２項に規定する規約をいいます。 十三 推定修繕工事 長期修繕計画において、計画期間内に見込まれる修繕工事（補修工事（経常的に行う補修工事を除く。）を含む。以下同じ。）及び改修工事をいいます。 十四 計画修繕工事 長期修繕計画に基づいて計画的に実施する修繕工事及び改修工事をいいます。 十五 大規模修繕工事 建物の全体又は複数の部位について行う大規模な計画修繕工事（全面的な外壁塗装等を伴う工事）をいいます。 十六 修繕積立金 計画修繕工事に要する費用に充当するための積立金をいいます。 十七 推定修繕工事費 推定修繕工事に要する概算の費用をいいます。 十八 修繕工事費 計画修繕工事の実施に要する費用をいいます。 十九 推定修繕工事項目 推定修繕工事の部位、工種等による項目をいいます。 〈コメント〉◆長期修繕計画の作成業務を行う専門家としては、管理業者や建築士事務所などがありますが、長期修繕計画の作成や修繕積立金の積立てを含めたマンションの管理運営に関する助言、指導その他の援助業務を行う専門家としては、マンション管理士などがあります。 ◆建物の全体又は複数の部位について行う大規模な計画修繕工事とは、例えば、全面的な 外部足場が必要な外壁塗装と屋上防水等を同時に行う場合などがあります。 〈参考〉 ・適正化法 第２条（定義）第１号 一 マンション 次に掲げるものをいう。 イ 二以上の区分所有者（建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号。以下「区分所有法」という。）第二条第二項に規定する区分所有者をいう。以下同じ。）が存する建物で人の居住の用に供する専有部分（区分所有法第二条第三項に規定する専有部分をいう。以下同じ。）のあるもの並びにその敷地及び附属施設ロ 一団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）が当該団地内にあるイに掲げる建物を含む数棟の建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合における当該土地及び附属施設 ・適正化法 第２条（定義）第３号 三 管理組合 マンションの管理を行う区分所有法第三条若しくは第六十五条に規定する団体又は区分所有法第四十七条第一項（区分所有法第六十六条において準用する場合を含む。）に規定する法人をいう。 ・区分所有法 第２条（定義）第２項 ２ この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。 ・宅地建物取引業法 第２条（用語の定義）第３号 三 宅地建物取引業者 第三条第一項の免許を受けて宅地建物取引業を営む者をいう。 ・適正化法 第２条（定義）第１項第８号 八 マンション管理業者 第四十四条の登録を受けてマンション管理業を営む者をいう。 ・区分所有法 第２条（定義）第５項 ５ この法律において「建物の敷地」とは、建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により建物の敷地とされた土地をいう。 ・区分所有法 第２条（定義）第３項 ３ この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。 ・区分所有法 第２条（定義）第４項 ４ この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。 ・区分所有法 第30 条（規約事項）第１項及び第２項 第三十条 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。 ２ 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。 第２章 長期修繕計画の作成の基本的な考え方 第１節 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の目的等 １ 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の目的マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時適切な修繕工事を行うことが必要です。また、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図る改良工事を行うことも望まれます。 そのためには、次に掲げる事項を目的とした長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金の額を設定することが不可欠です。 ①将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を明確にする。 ②計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にする。 ③修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておくことで、計画修繕工事の円滑な実施を図る。 〈コメント〉◆マンションの居住環境や資産価値を良好に維持するためには、建物及び設備の経年劣化に対応して適時適切に修繕工事を行うことが必要です。さらに、区分所有者の要望など必要に応じて、建物及び設備の耐震性や断熱性などの性能を新築時の水準から向上させる改良工事を行うことが望まれます。 ◆修繕工事及び改修工事を適時適切に、また円滑に実施するためには、長期修繕計画を作成し、この計画を踏まえて計画修繕工事を実施することと、計画修繕工事に要する費用に充当するため、この計画に基づいて修繕積立金の額を設定し積み立てることが不可欠です。 ◆具体的には、将来の一定期間に見込まれる修繕工事及び改修工事について、①マンションの形状、仕様などに応じた内容、②経済性（順序、集約化など）、立地条件、劣化状況などを考慮したおおよその時期、③必要となる概算の費用などを明確にします。 ◆また、区分所有者が負担する修繕積立金の額の根拠としても、その使途となる将来の修繕工事及び改修工事の内容等を明示することが必要です。 ◆長期修繕計画の作成により、どのような工事を、おおよそいつごろ、どの程度の費用をかけて行うのか、そのためにどの程度の資金が必要かなどについて、区分所有者が十分理解し、その内容を合意しておくことによって、計画修繕工事を実施するための合意形成が円滑になると考えられます。 ◆建物の敷地、構造及び設備の最低基準として「建築基準法」が定められています。この法律の中でマンションなどの建築物の所有者又は管理者は、敷地や建物・設備を常に関係法令に適合している状態に維持するように努め、また、必要に応じ、維持保全（点検や修繕など）に関する準則（複数の計画相互の整合性を図るもの）又は計画を作成し、その他適切な措置を講じなければならないと定められています。 〈参考〉 ・適正化指針（２ マンションの管理の適正化のために管理組合が留意すべき事項 (5) 長期修繕計画の策定及び見直し等） マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持向上を図るためには、適時適切な維持修繕を行うことが重要である。特に、経年による劣化に対応するため、あらかじめ長期修繕計画を作成し、必要な修繕積立金を積み立てておく必要がある。（以下略） ・標準管理規約 第32 条（業務）第３号 第三十二条 管理組合は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため、次の各号に掲げる業務を行う。 三 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理 ・標準管理規約 第32 条（業務）関係コメント① ① 建物を長期にわたって良好に維持・管理していくためには、一定の年数の経過ごとに計画的に修繕を行っていくことが必要であり、その対象となる建物の部分、修繕時期、必要となる費用等について、あらかじめ長期修繕計画として定め、区分所有者の間で合意しておくことは、円滑な修繕の実施のために重要である。 ・建築基準法 第８条（維持保全） 第八条 建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。 ２ 次の各号のいずれかに該当する建築物の所有者又は管理者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するため、必要に応じ、その建築物の維持保全に関する準則又は計画を作成し、その他適切な措置を講じなければならない。ただし、国、都道府県又は建築主事を置く市町村が所有し、又は管理する建築物については、この限りでない。 一 特殊建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの 二 前号の特殊建築物以外の特殊建築物その他政令で定める建築物で、特定行政庁が指定するもの ３ 国土交通大臣は、前項各号のいずれかに該当する建築物の所有者又は管理者による同項の準則又は計画の適確な作成に資するため、必要な指針を定めることができる。 （注）「建築物の維持保全に関する準則又は計画の作成に関し必要な指針を定める件」 （昭和60 年3 月19 日 国土交通省告示第606 号） ２ 基本的な考え方 一 長期修繕計画の対象の範囲単棟型のマンションの場合、管理規約に定めた組合管理部分である敷地、建物の共用部分及び附属施設（共用部分の修繕工事又は改修工事に伴って修繕工事が必要となる専有部分を含む。）を対象とします。 また、団地型のマンションの場合は、多様な所有・管理形態（管理組合、管理規約、会計等）がありますが、一般的に、団地全体の土地、附属施設及び団地共用部分並びに各棟の共用部分を対象とします。 なお、共用部分の給排水管の取替えと専有部分の給排水管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の給排水管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられます。その場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の給排水管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて管理規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者への補償の有無等についても十分留意することが必要です。 〈コメント〉◆単棟型のマンションの場合、標準管理規約では、敷地、建物の共用部分及び附属施設（建物の専有部分を除く部分）の管理については、「管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。」としています。 ◆また、共用部分の排水管の取替えを行うために、パイプシャフトに面した専有部分の壁を一旦撤去した後に修復することがあります。このような共用部分の修繕工事及び改修工事に伴う専有部分の修繕工事は、管理組合が費用を負担しますので、長期修繕計画の対象に含むこととなります。 ◆計画修繕工事の実施におけるトラブルを避けるためにも、標準管理規約（単棟型）の第 ７条（専有部分の範囲）、第８条（共用部分の範囲）などを参考にして、建物の共用部分の範囲（所有区分、使用区分及び管理区分）を整理し、管理規約に明示しておく必要があります。 ◆団地型のマンションの形態としては「団地内の土地と集会所等の附属施設が数棟の区分所有者全員の共有となっているもの」と「土地の共有関係は各棟ごとに分かれ、集会所等の附属施設が数棟の区分所有者全員の共有となっているもの」があります。 前者の場合、土地、附属施設及び団地共用部分を対象とした長期修繕計画と各棟ごとの共用部分を対象とした長期修繕計画を作成します。修繕積立金は、それぞれの長期修繕計画に基づいて設定した団地修繕積立金と各棟修繕積立金に区分して積み立てます。後者の場合、団地共用部分及び附属施設を対象とした長期修繕計画と各棟ごとの敷地と建物の共 用部分を対象とした長期修繕計画を作成します。 なお、団地を構成する棟の数、各棟の建物の規模、構造、建物の完成時期などの差異について十分考慮する必要があります。 ◆組合管理部分の修繕工事には、①経常的な補修工事（管理費から充当）、②計画修繕工事及び③災害や不測の事故に伴う特別修繕工事があります。このうち、長期修繕計画は、計画修繕工事を対象としたものです。 ◆共用部分の配管給排水管の取替えに併せて、専有部分の給排水管の取替えを行う場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の給排水管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて管理規約に規定する等、区分所有者間で 十分に合意形成を図っておくことが必要です。また、これらの合意形成がなされる前に工事を行った区分所有者に対しては、当該区分所有者に対する補償の有無等について留意することが必要です。 なお、修繕積立金から専有部分の工事費用として拠出する場合には、その対象を共用部分と構造上一体となった部分及び共用部分の管理上影響を及ぼす部分（いわゆる横引き配管など）に留め、これに連結された室内設備類は区分所有者の負担とすることが相当です。 〈参考〉 ・適正化指針（２ マンションの管理の適正化のために管理組合が留意すべき事項 (3) 共用部分の範囲及び管理費用の明確化） 管理組合は、マンションの快適な居住環境を確保するため、あらかじめ、共用部分の範囲及び管理費用を明確にし、トラブルの未然防止を図ることが重要である。 特に、専有部分と共用部分の区分、専用使用部分と共用部分の管理及び駐車場の使用等に関してトラブルが生じることが多いことから、適正な利用と公平な負担が確保されるよう、各部分の範囲及びこれに対するマンションの区分所有者等の負担を明確に定めておくことが重要である。 ・標準管理規約 第21 条（敷地及び共用部分等の管理） 第21 条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第18 条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを 行わなければならない。 ２ 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。 ・標準管理規約 第21 条（敷地及び共用部分等の管理）関係コメント ① 第１項及び第３項は、区分所有法第18 条第１項ただし書において、保存行為は、各共有者がすることができると定められていることに対し、同条第２項に基づき、規約で別段の定めをするものである。 ② 駐車場の管理は、管理組合がその責任と負担で行う。 ③ バルコニー等の管理のうち、管理組合がその責任と負担において行わなければならないのは、計画修繕等である。 ④ 本条ただし書の「通常の使用に伴う」保存行為とは、バルコニーの清掃や窓ガラスが割れた時の入れ替え等である。 ⑤ バルコニー等の経年劣化への対応については、③のとおり管理組合がその責任と負担において、計画修繕として行うものである。 ただし、バルコニー等の劣化であっても、長期修繕計画作成ガイドラインにおいて管理組合が行うものとされている修繕等の周期と比べ短い期間で発生したものであり、かつ、他のバルコニー等と比較して劣化の程度が顕著である場合には、特段の事情がない限りは、当該バルコニー等の専用使用権を有する者の「通常の使用に伴う」ものとして、その責任と負担において保存行為を行うものとする。なお、この場合であっても、結果として管理組合による計画修繕の中 で劣化が解消されるのであれば、管理組合の負担で行われることとなる。 ⑥ バルコニー等の破損が第三者による犯罪行為等によることが明らかである場合の保存行為の実施については、通常の使用に伴わないものであるため、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、同居人や賃借人等による破損については、「通常の使用に伴う」ものとして、当該バルコニー等の専用使用権を有する者がその責任と負担において保存行為を行うものとする。 ⑦ 第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。なお、共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられる。その場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の配管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者への補償の有無等についても十分留意することが必要である。 ⑧ 第３項ただし書は、例えば、台風等で住戸の窓ガラスが割れた場合に、専有部分への雨の吹き込みを防ぐため、割れたものと同様の仕様の窓ガラスに張り替えるというようなケースが該当する。また、第５項は、区分所有法第19 条に基づき、規約で別段の定めをするものである。 承認の申請先等は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくまで理事会の決議によるものである（第５４条第１項 第五号参照）。 ⑨ 区分所有法第26 条第１項では、敷地及び共用部分等の保存行為の実施が管理者（本標準管理規約では理事長）の権限として定められている。第６項では、災害等の緊急時における必要な保存行為について、理事長が単独で判断し実施できることを定めるものである。災害等の緊急時における必要な保存行為としては、共用部分等を維持するための緊急を要する行為又は共用部分等の損傷・滅失を防止して現状の維持を図るための比較的軽度の行為が該当する。後者の例としては、給水管・排水管の補修、共用部分等の被災箇所の点検、破損箇所の小修繕等が挙げられる。この場合に必要な支出については、第58 条第６項及びコメント第58 条関係⑤を参照のこと。 ⑩ 災害等の緊急時において、保存行為を超える応急的な修繕行為の実施が必要であるが、総会の開催が困難である場合には、理事会においてその実施を決定することができることとしている（第54 条第１項第十号及びコメント第54 条関係①を参照。）。しかし、大規模な災害や突発的な被災では、理事会の開催も困難な場合があることから、そのような場合には、保存行為に限らず、応急的な修繕行為の実施まで理事長単独で判断し実施することができる旨を、規約において定めることも考えられる。更に、理事長をはじめとする役員が対応できない事態に備え、あらかじめ定められた方法により選任された区分所有者等の判断により保存行為や応急的な修繕行為を実施することができる旨を、規約において定めることも考えられる。なお、理事長等が単独で判断し実施することができる保存行為や応急的な修繕行為に要する費用の限度額について、予め定めておくことも考えられる。 ⑪ 第６項の災害等の緊急時における必要な保存行為の実施のほか、平時における専用使用権のない敷地又は共用部分等の保存行為について、理事会の承認を得て理事長が行えるとすることや、少額の保存行為であれば理事長に一任することを、規約において定めることも考えられる。その場合、理事長単独で判断し実施することができる保存行為に要する費用の限度額について、予め定めておくことも考えられる。 ・表 標準管理規約（単棟型）による区分所有区分使用区分管理区分修繕等の手続き専有 （第７条） 専用 （第12 条） 区分所有者 （第20 条） （例外：第21 条第２項） 管理組合の承認 （第17 条、第18 条） 共有 （第９条） 専用（専用使用権） 〔バルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、専用庭など〕 （第14 条） 区分所有者 〔通常の使用に伴うもの〕 （第21 条第１項） （例外：第22 条第２項） 管理組合 （第21 条第１項） （第22 条第１項） 長期修繕計画計画修繕工事 （第32 条、第48 条） 共用 （第８条） （注）（ ）内は、該当条文 二 長期修繕計画の作成の前提条件長期修繕計画の作成に当たっては、次に掲げる事項を前提条件とします。 ①推定修繕工事は、建物及び設備の性能・機能を新築時と同等水準に維持、回復させる修繕工事を基本とする。 ②区分所有者の要望など必要に応じて、建物及び設備の性能を向上させる改良工事を設定する。 ③計画期間において、法定点検等の点検及び経常的な補修工事を適切に実施する。 ④計画修繕工事の実施の要否、内容等は、事前に調査・診断を行い、その結果に基づいて判断する。 〈コメント〉◆新築マンションの場合、経年に伴う物理的な劣化などにより低下する性能・機能を新築時の水準に維持、回復すること（修繕）が基本となります。 ◆既存マンションの場合、経年に伴う生活様式や社会環境の変化等の社会的な要因などから、耐震性や断熱性など建物及び設備の性能・機能を新築時の水準から向上させること（改良）も必要となります。 図 マンションの補修・修繕・改修の概念図性能補修修繕劣化経年社会の変化等により向上していく水準初期性 １回目の大規模修繕 （12～15 年目程度） 改良改修改修 ２回目の大規模修繕 （24～30 年目程） ３回目の大規模修繕 （36～45 年目程度） 修繕補修改良修繕改良補修今日の一般的住宅水準改修※回数を重ねるごとに、改良の割合を大きくした改修工事とすることが重要 （出典：「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」／ 国土交通省に一部加筆） ①改修：現状レベルを現時点で望まれるレベルまで回復させる（修繕＋改良） ②修繕：現状レベルを新築当初のレベルまで回復させる ③補修：現状レベルを実用上支障のないレベルまで回復させる◆マンションの建物及び設備の状態を良好に保つためには、日常的又は定期的にその状態 （建物各部の不具合や設備等の作動異常など）を把握し、適切にその処置（消耗品の交換、作動調整、補修など）を行い、それを記録し、整理・保管しておくことが必要です。 一定規模以上のマンションでは、建築基準法や消防法などの法令で点検等の実施と報告が義務付けられています（法定点検）。その他の点検としては、一般的には管理業者に委託して日々行う「日常点検」、エレベーターなど保守会社等との契約に基づく「保守契約による点検」などがあります。 ＊エレベーターの「保守契約による点検」の場合、国土交通省が平成28 年２月に策定した「昇降機の適切な維持管理に関する指針」に沿った点検を行うことも重要です。 ◆長期修繕計画の推定修繕工事は、設定した内容や時期はおおよその目安ですし、費用も概算です。したがって、計画修繕工事を実施する際は、その基本計画の検討時において、建物及び設備の現状、修繕等の履歴などの調査・診断を行い、その結果に基づいて内容や時期等を判断します。なお、法定点検の結果、要是正の判定となった場合に必要となる修理や部品の交換等を速やかに行うことが重要であるため、これらの対応については、原則として長期修繕計画の推定修繕工事の対象外とすることが望ましいと考えられます。 〈参考〉 ・表 マンションの法定点検 （内容は地域によって異なる場合があります。） 法定点検の名称 （関係する法令） 点検の内容点検の時期特定建築物定期調査 （建築基準法 12 条1 項） 調査おおむね6 か月～3 年の間で特定行政庁が定める時期建築設備定期検査 （建築基準法 12 条3 項） 検査おおむね6 か月～1 年の間で特定行政庁が定める時期防火設備定期検査 （建築基準法 12 条3 項） 検査おおむね6 か月～1 年の間で特定行政庁が定める時期昇降機等定期検査 （建築基準法 12 条3 項） 検査おおむね6 か月～1 年の間で特定行政庁が定める時期消防用設備等点検機器点検 6 か月に1 回報告は、3 年に1 回 （複合用途については、1 年に1 回となる場合があります。） （消防法 17 条の3 の3） 総合点検 1 年に1 回専用水道定期水質検査水質検査 1 か月に1 回以上 （水道法 3 条6 項、34 条） 消毒の残留効果等に関する検査 1 日1 回以上簡易専用水道管理状況検査管理の検査毎年1 回以上定期 （水道法 3 条7 項、34 条の2）水槽の掃除毎年1 回以上定期浄化槽の保守点検、清掃、定期検保守点検浄化槽の種類により1 週間～6 か月ごとに1 回以上査 （浄化槽法 7 条、10 条、11 条） 清掃全ばつ気方式はおおむね6 か月ごとに1 回以上、その他は1 年に1 回水質検査 1 年に1 回（7 条に該当する新たに設置、又は構造や規模の変更する場合は、使用開始後の3 ヶ月から5ヶ月間についても必要です。） 自家用電気工作物定期点検月次点検 1 か月に1 回 （電気事業法 39 条、42 条） 年次点検 1 年に1 回※特定行政庁：建築主事（建築確認を行う資格者）を置く市町村の区域については当該市町村の 長をいい、その他の市町村の区域については都道府県知事をいいます。 報告の窓口は、市町村の担当課、都道府県の出先機関の担当課、関係団体等です。 ・表 定期検査報告書の判定基準調査・検査の結果の判定基準要是正修理や部品の交換等により是正することが必要な状態であり、所有者等に対して是正をうながすものであり、報告を受けた特定行政庁は、所有者等が速やかに是正する意志がない等の場合に必要に応じて是正状況の報告聴取や是正命令を行うこととなります。 既存不適格建築基準法の現行基準に適合していないため、できるだけ早く改善することが望ましいものです。 要重点点検次回の調査・検査までに「要是正」に至るおそれが高い状態であり、所有者等に対して日常の保守点検において重点的に点検するとともに、要是正の状態に至った場合は速やかに対応することをうながすものです。 指摘なし要重点点検及び要是正に該当しないものです。 ※なお、要是正及び要重点点検に該当しない場合にあっても、特記事項として注意をうながすこともあります。 ※要重点点検は、昇降機等の一部の検査項目にあります。 三 長期修繕計画の精度長期修繕計画は、作成時点において、計画期間の推定修繕工事の内容、時期、概算の費用等に関して計画を定めるものです。 推定修繕工事の内容の設定、概算の費用の算出は、新築マンションの場合、設計図書、工事請負契約書による請負代金内訳書及び数量計算書等を参考にして、また、既存マンションの場合、保管されている設計図書のほか、修繕等の履歴、劣化状況等の調査・診断の結果に基づいて行います。 したがって、長期修繕計画は、次に掲げる事項のとおり、将来実施する計画修繕工事の内容、時期、費用等を確定するものではありません。また、一定期間（５年程度）ごとに見直していくことを前提としています。 ①推定修繕工事の内容は、新築マンションの場合は現状の仕様により、既存マンションの場合は現状又は見直し時点での一般的な仕様により設定するが、計画修繕工事の実施時には技術開発等により異なることがある。 ②時期（周期）は、おおよその目安であり、立地条件等により異なることがある。 ③収支計画には、修繕積立金の運用利率、借入金の金利、物価・工事費価格及び消費税率の変動など不確定な要素がある。 〈コメント〉◆長期修繕計画は、作成又は見直し時点で、①計画期間において見込まれる推定修繕工事の内容、②おおよその時期の目安、③必要とする概算の費用、④修繕積立金との収支計画に関して定めるものです。 ◆推定修繕工事の内容の設定や概算の費用の算出は、新築マンションの場合、設計図書のほか、工事請負契約書により施工会社から提出された請負代金内訳書、数量計算書などを参考にして、長期修繕計画用に設定します。また、既存マンションの場合、分譲会社から引き渡された設計図書、保管している修繕等の履歴のほか、現状の調査・診断の結果に基づいて、長期修繕計画用に設定します。 ◆本文に掲げる事項のとおり、作成又は見直し時点で数十年先までの推定修繕工事の内容等を設定することには限度があります。したがって、長期修繕計画は、将来実施する計画修繕工事の内容、時期、費用等を確定するものではなく、計画修繕工事の実施時の見積りのように修繕設計を基にして詳細に積算することまでは求めていません。また、一定期間 （５年程度）ごとに見直すことを前提としています。 ３ 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の条件 一 管理規約の規定管理規約に、長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定に関する次に掲げる事項について、マンション標準管理規約（以下「標準管理規約」という。）と同趣旨の規定を定めることが必要です。 ①管理組合の業務（長期修繕計画の作成、変更） ②総会決議事項（長期修繕計画の作成、変更） ③管理費と修繕積立金の区分経理 ④修繕積立金の使途範囲 ⑤管理費と修繕積立金に関する納入義務・分割請求禁止 ⑥専有部分と共用部分の区分 ⑦敷地及び共用部分等の管理また、長期修繕計画及び修繕積立金の額を一定期間（５年程度）ごとに見直しを行う規定を定めることも望まれます。 〈コメント〉◆単棟型のマンションの場合、管理規約に、長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定に関して、次に掲げる事項について、標準管理規約と同趣旨の規定を定めることが必要です。また、その管理規約を区分所有者等が閲覧できるように保管することも必要です。 ①管理組合の業務（長期修繕計画の作成、変更） 【標準管理規約第32 条】 ②総会決議事項（長期修繕計画の作成、変更） 【標準管理規約第48 条】 ③管理費と修繕積立金の区分経理 【標準管理規約第28 条第5 項】 ④修繕積立金の使途範囲 【標準管理規約第28 条第1 項～第4 項】 ⑤管理費と修繕積立金に関する納入義務・分割請求禁止 【標準管理規約第25 条、第60 条第6 項、第61 条】 ⑥専有部分と共用部分の区分 【標準管理規約第7 条、第8 条、別表第2】 ⑦敷地及び共用部分等の管理 【標準管理規約第21 条、第22 条】◆また、長期修繕計画は、一定期間（５年程度）ごとに見直すことを前提としており、併せて、修繕積立金の額の見直しも必要です。これらの見直しの実施が確実に行われるようにするために、長期修繕計画及び修繕積立金の額を一定期間ごとに見直すことを管理規約で定めることが望まれます。 〈参考〉 ・区分所有法 第30 条（規約事項）第１項 第三十条 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。 ・適正化指針（２ マンション管理の適正化のために管理組合が留意すべき事項 (2) 管理規約） 管理規約は、マンション管理の最高自治規範であることから、管理組合として管理規約を作成する必要がある。その作成にあたっては、管理組合は、建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号） に則り、「マンション標準管理規約」を参考として、当該マンションの実態及びマンションの区分所有者等の意向を踏まえ、適切なものを作成し、必要に応じてその改正を行うこと、これらを十分周知することが重要である。さらに、快適な居住環境を目指し、マンションの区分所有者等間のトラブルを未然に防止するために、使用細則等マンションの実態に即した具体的な住まい方のルールを定めておくことも重要である。 （以下略） 二 会計処理管理組合は、修繕積立金に関して、次に掲げる事項により会計処理を行うことが必要です。 ①修繕積立金は管理費と区分して経理する。 ②専用庭等の専用使用料及び駐車場等の使用料は、これらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。 ③修繕積立金（修繕積立基金を含む。）を適切に管理及び運用する。 ④修繕積立金の使途は、標準管理規約第28 条に定められた事項に要する経費に充当する場合に限る。 〈コメント〉◆マンションにおける修繕工事には、①経常的な補修工事、②計画修繕工事と③災害や不測の事故等による特別修繕工事があり、これらに充当する費用は経理上区分します。 表 マンションの維持管理と経費区 分内 容費用の区分点検建物、給・排水、消防、電気、昇降機などの設備、外構について、法令に基づく点検、保守契約による点検など管理費調査・診断計画（大規模）修繕工事の実施や長期修繕計画の見直しの前に行う調査・診断修繕積立金 (注) 長期修繕計画の見直し ５年程度ごとに、調査・診断を行いその結果に基づいて計画を見直す。 修繕工事経常的補修摩耗など通常の使用による劣化、予測しがたい破損や故障の補修工事 （ガラス、建具、機器の破損等） 管理費計画（大規模）修繕経年による劣化に応じて計画的に行う（比較的大規模な）修繕工事（屋上防水、外壁塗装、給・排水管取替等） 修繕積立金特別修繕不測の事故や自然災害（台風、大雨、大雪等）による被害の復旧など、特別な事由による修繕工事 (注) 標準管理規約 第32 条（業務）関係コメント④によれば、長期修繕計画の作成（又は見直し）に要する経費及びそのために事前に行う調査・診断に要する経費は、管理組合の財産状態等に応じて管理費又は修繕積立金のどちらからでも充当することができます。 しかし、計画的に行うためには長期修繕計画に費用を計上し、修繕積立金から充当することが必要です。 ◆専用庭等の専用使用料や駐車場等の使用料などを徴収している場合は、それらの管理に要する費用に充当する額を差し引いた額を修繕積立金会計に繰り入れます。 ◆積み立てた修繕積立金は、計画修繕工事に要する経費に充当する場合に取り崩すことができます。また、災害や不測の事故に伴う特別の修繕等やマンションの建替えを目的とした調査等に要する経費に充当する場合にも取り崩すことができます。 ◆修繕積立金の取崩しは、標準管理規約では、総会の決議事項と規定しています。したが って、修繕積立金を取り崩して行う長期修繕計画の見直しや事前に行う調査・診断に係る費用については、事業計画（案）及び収支予算（案）に含めて、総会で決議する必要があります。（なお、不測の事故や自然災害による被害の応急的な復旧に備えて、少額の予備費の支出についてあらかじめ総会で決議しておくことも考えられます。）点検についても同様に、共用設備の保守維持費、委託業務費などとして、毎年度、管理費の支出に含めておきます。 〈参考〉 ・区分所有法 第19 条（共用部分の負担及び利益収取） 第19 条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。 ・適正化指針（２ マンションの管理の適正化のために管理組合が留意すべき事項 (4) 管理組合の経費） 管理組合がその機能を発揮するためには、その経済的基盤が確立されている必要がある。このため、管理費及び修繕積立金等について必要な費用を徴収するとともに、管理規約に基づき、これらの費目を帳簿上も明確に区分して経理を行い、適正に管理する必要がある。（以下略） ・標準管理規約 第28 条（修繕積立金）第１項 第28 条 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次 の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。 一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕 二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕 三 敷地及び共用部分等の変更 四 建物の建替え及びマンション敷地売却（以下「建替え等」という。)に係る合意形成に必要となる事項の調査 五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理 （以下略） ・標準管理規約 第28 条（業務）関係コメント① ① 対象物件の経済的価値を適正に維持するためには、一定期間ごとに行う計画的な維持修繕工事が重要であるので、修繕積立金を必ず積み立てることとしたものである。 ・標準管理規約 第32 条（業務）関係コメント④ ④ 長期修繕計画の作成又は変更に要する経費及び長期修繕計画の作成等のための劣化診断（建物診断）に要する経費の充当については、管理組合の財産状態等に応じて管理費又は修繕積立金のどちらからでもできる。 ただし、修繕工事の前提としての劣化診断（建物診断）に要する経費の充当については、修繕工事の 一環としての経費であることから、原則として修繕積立金から取り崩すこととなる。 （以下略） ・標準管理規約 第25 条（管理費等） 第25 条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用（以下「管理費等」と いう。）を管理組合に納入しなければならない。 一 管理費 二 修繕積立金 ２ 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。 ・標準管理規約 第60 条（管理費等の徴収）第６項 ６ 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。 ・標準管理規約 第61 条（管理費等の過不足） 第61 条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。 ２ 管理費等に不足を生じた場合には、管理組合は組合員に対して第25 条第２項に定める管理費等の負担割合により、その都度必要な金額の負担を求めることができる。 三 設計図書等の保管管理組合は、分譲会社から交付された設計図書、数量計算書等のほか、計画修繕工事の設計図書、点検報告書等の修繕等の履歴情報を整理し、区分所有者等の求めがあれば閲覧できる状態で保管することが必要です。なお、設計図書等は、紛失、損傷等を防ぐために、電子ファイルにより保管することが望まれます。 〈コメント〉◆長期修繕計画の見直しや大規模修繕工事を行うに当たっては、専門家に調査・診断を依頼し、建物や設備の現状を把握する必要があります。その際は、新築時の設計図書、過去に実施した計画修繕工事の図面や書類、法定点検等の報告書、調査・診断の報告書など修繕等の履歴情報が大変有用なものとなります。（整備されていると専門家の作業が軽減され、負担する費用が削減できます。）したがって、これらを整理し、区分所有者又は利害関係者が閲覧できる状態で保管することが必要です。 ◆マンションの建設工事が完了した日が、適正化法の施行日（平成13 年８月１日）以降の場合、同法第103 条第１項に基づいて設計に関する図書が交付されていますので、保管しているか確認してください。 また、標準管理規約第32 条関係コメント⑤及び⑥に掲げられている図書も修繕に有用な図書や書類ですので、整理して管理員事務室などに大切に保管しておきます。必要な図書がない場合は、分譲会社に写しの提供を依頼するか、計画修繕工事の修繕設計の際などに必要な図面を整備しておくことが望まれます。 ◆新築時の設計図書や修繕工事の図面は、閲覧や貸出による傷みや紛失を防ぐために、原本は厳重に保管し、コピー（紙）や電子ファイル化の上、閲覧や貸出に応じることが望まれます。なお、公益財団法人マンション管理センターが運営する「マンションみらいネット」を活用し、電子ファイルにより保管する方法（バックアップ用の電子ファイルを保管） もあります。 〈参考〉 ・適正化指針（２ マンションの管理の適正化のために管理組合が留意すべき事項 (5) 長期修繕計画の策定及び見直し等） （略）管理組合の管理者等は、維持修繕を円滑かつ適切に実施するため、設計に関する図書等を保管することが重要である。また、この図書等について、マンションの区分所有者等の求めに応じ、適時閲覧できるようにすることが重要である。（以下略） ・適正化法 第103 条(設計図書の交付等)第１項 第百三条 宅地建物取引業者（略）は、自ら売主として人の居住の用に供する独立部分がある建物（略）を分譲した場合においては、国土交通省令で定める期間内に当該建物又はその附属施設の管理を行う管理組合の管理者等が選任されたときは、速やかに、当該管理者等に対し、当該建物又はその附属施設の設計に関する図書で国土交通省令で定めるものを交付しなければならない。 ・適正化法施行規則 第102 条(法第103 条第１項の国土交通省令で定める図書) 第百二条 法第103 条第１項の国土交通省令で定める図書は、次の各号に掲げる、工事が完了した時点の同項の建物及びその附属施設（駐車場、公園、緑地及び広場並びに電気設備及び機械設備を含む。）に係る図書とする。 一 付近見取図 七 基礎伏図 二 配置図 八 各階床伏図 三 仕様書（仕上げ表を含む。） 九 小屋伏図 四 各階平面図 十 構造詳細図 五 二面以上の立面図 十一 構造計算書 六 断面図又は矩計図 ・標準管理規約 第32 条（業務）第五号、第六号 第32 条 管理組合は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため、次の各号に掲げる業務を行う。 五 適正化法第103 条第１項に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理 六 修繕等の履歴情報の整理及び管理等 ・標準管理規約 第32 条（業務）関係コメント⑤及び⑥ ⑤ 管理組合が管理すべき設計図書は、適正化法第103 条第１項に基づいて宅地建物取引業者から交付される竣工時の付近見取図、配置図、仕様書（仕上げ表を含む。）、各階平面図、２面以上の立面図、断面図又は矩計図、基礎伏図、各階床伏図、小屋伏図、構造詳細図及び構造計算書である。ただし、同条は、適正化法の施行（平成13 年８月１日）前に建設工事が完了した建物の分譲については適用されないこととなっており、これに該当するマンションには上述の図書が交付されていない場合もある。 他方、建物の修繕に有用な書類としては、上述以外の設計関係書類（数量調書、竣工地積測量図等）、特定行政庁関係書類（建築確認通知書、日影協定書等）、消防関係書類、給排水設備図や電気設備図、機械関係設備施設の関係書類、売買契約書関係書類等がある。 このような各マンションの実態に応じて、具体的な図書を規約に記載することが望ましい。 ⑥ 修繕等の履歴情報とは、大規模修繕工事、計画修繕工事及び設備改修工事等の修繕の時期、箇所、費用及び工事施工者等や、設備の保守点検、建築基準法第12 条第１項及び第２項の特殊建築物等の定期調査報告及び建築設備（昇降機を含む。）の定期検査報告、消防法第８条の２の２の防火対象物定期点検報告等の法定点検、耐震診断結果、石綿使用調査結果など、維持管理の情報であり、整理して後に参照できるよう管理しておくことが今後の修繕等を適切に実施するために有効な情報である。 ・標準管理委託契約書 第３条（管理事務の内容及び実施方法） 管理事務の内容は、次のとおりとし、別表第１から第４に定めるところにより実施する。 一 事務管理業務（別表第１に掲げる業務） 二 管理員業務（別表第２に掲げる業務） 三 清掃業務（別表第３に掲げる業務） 四 建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務） 別表第１ 事務管理業務 ２ 基幹事務以外の事務管理業務 （３）その他 ③図書等の保管等 一 乙は、本マンションに係る設計図書を、甲の事務所で保管する。 二 乙は、甲の管理規約の原本、総会議事録、総会議案書等を、甲の事務所で保管する。 三 乙は、解約等により本契約が終了した場合には、乙が保管する前２号の図書等、本表２（１）で①整備する組合員等の名簿及び出納事務のため乙が預かっている甲の口座の通帳、印鑑等を遅滞なく、甲に引き渡す。 第２節 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の手順 １ 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の手順新築マンションの場合は、分譲会社が提示した長期修繕計画（案）と修繕積立金の額について、購入契約時の書面合意により分譲会社からの引渡しが完了した時点で決議したものとするか、又は引渡し後速やかに開催する管理組合設立総会において、長期修繕計画及び修繕積立金の額の承認に関しても決議することがあります。 既存マンションの場合は、長期修繕計画の見直し及び修繕積立金の額の設定について、理事会、専門委員会等で検討を行ったのち、専門家に依頼して長期修繕計画及び修繕積立金の額を見直し、総会で決議します。なお、長期修繕計画の見直しは、単独で行う場合と、大規模修繕工事の直前又は直後行う場合があります。 〈コメント〉◆新築マンションの場合は、分譲会社が提示した長期修繕計画（案）と修繕積立金の額について、重要事項説明に併せて説明を受け、購入契約時の書面合意により分譲会社からの引渡しが完了した時点で決議したものとするか、引渡し後速やかに管理組合設立総会を開催し、長期修繕計画及び修繕積立金の額の承認に関しても決議することが一般的です。 ◆長期修繕計画の見直しは、大規模修繕工事と大規模修繕工事の中間の時期に単独で行う場合、大規模修繕工事の直前に基本計画の検討に併せて行う場合、又は、大規模修繕工事の実施の直後に修繕工事の結果を踏まえて行う場合があります。 〈参考〉 ・標準管理規約 第48 条（議決事項） 第48 条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。 一 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止 二 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法 三 収支決算及び事業報告 四 収支予算及び事業計画 五 長期修繕計画の作成又は変更 六 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法 七 修繕積立金の保管及び運用方法 八 適正化法第５条の３第１項に基づく管理計画の認定の申請、同法第５条の６第１項に基づく管理計画の認定の更新の申請及び同法第５条の７第１項に基づく管理計画の変更の認定の申請 九 第21 条第２項に定める管理の実施 十 第28 条第１項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し （以下略） ・区分所有法 第39 条（議事）第１項、第２項 第三十九条 集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。 ２ 議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる。 ・標準管理規約 第47 条（総会の会議及び議事） 第47 条 総会の会議（WEB 会議システム等を用いて開催する会議を含む。）は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。 ２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。 ３ 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。 一 規約の制定、変更又は廃止 二 敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの及び建築物の耐震改修の促進に関する法律第２５条第２項に基づく認定を受けた建物の耐震改修を除く。） 三 区分所有法第５８条第１項、第５９条第１項又は第６０条第１項の訴えの提起 四 建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧 五 その他総会において本項の方法により決議することとした事項 （以下略） ・長期修繕計画の見直し及び修繕積立金の額の設定の手順 （例）（長期修繕計画の見直しを単独で行う場合） 発意（理事会等） 理事会、専門委員会等による検討 （長期修繕計画の見直し事項等） 総会決議 （見直しの実施、専門家の選定） 専門家への依頼 （業務委託契約） 調査・診断の実施 設計図書等の資料調査、現地調査必要により区分所有者のアンケート調査長期修繕計画及び修繕積立金の額の見直し （マンションのビジョンの検討） 区分所有者への事前説明会総会決議 （長期修繕計画及び修繕積立金の額の見直し） 長期修繕計画（総会議事録）の配付保 管 ２ 検討体制の整備長期修繕計画の見直しに当たっては、必要に応じて専門委員会を設置するなど、検討を行うために管理組合内の体制を整えることが必要です。 〈コメント〉◆例えば、大規模修繕工事の実施を踏まえて長期修繕計画を見直す場合は、理事会の発意から計画修繕工事の実施、計画の見直しに至るまでに数年の期間を要しますし、専門的な知識が必要とされます。しかしながら、役員は、１年・２年で交代することが多く、管理組合の通常の運営だけでも多忙です。長期修繕計画の見直しや大規模修繕工事を成功させるためには、理事会の諮問機関として、維持管理に関する検討や実施のための継続性のある専門委員会を設けて、経験や知識のある区分所有者の参加を求めることが必要です。 ◆専門委員会の運営は、潜在している組合員個々の能力を引き出し、管理組合全体の取り組みとするような仕組みを考えて実施することが望まれます。また、必要に応じて、適切なアドバイスをしてくれる専門家を選ぶことも必要です。 〈参考〉 ・標準管理規約 第55 条（専門委員会の設置） 第55 条 理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。 ２ 専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。 ・標準管理規約 第55 条（専門委員会の設置）関係コメント ① 専門委員会の検討対象が理事会の責任と権限を越える事項である場合や、理事会活動に認められている経費以上の費用が専門委員会の検討に必要となる場合、運営細則の制定が必要な場合等は、専門委員会の設置に総会の決議が必要となる。 ② 専門委員会は、検討対象に関心が強い組合員を中心に構成されるものである。必要に応じ検討対象に関する専門的知識を有する者（組合員以外も含む。）の参加を求めることもできる。 ・適正化指針（１ 管理組合によるマンションの管理の適正化の基本的方向 (3)） ⑶ マンションの管理には専門的な知識を要する事項が多いため、管理組合は、問題に応じ、マンション管理士等専門的知識を有する者の支援を得ながら、主体性をもって適切な対応をするよう心がけることが重要である。 ・標準管理規約 第34 条（専門的知識を有する者の活用） 第34 条 管理組合は、マンション管理士（適正化法第２条第五号の「マンション管理士」をいう。）その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。 ・標準管理規約 第33 条及び第34 条（専門的知識を有する者の活用）関係コメント ① マンションは一つの建物を多くの人が区分して所有するという形態ゆえ、利用形態の混在による権利 ・利用関係の複雑さ、建物構造上の技術的判断の難しさなどを踏まえ、建物を維持していく上で区分所有者間の合意形成を進めることが必要である。 このような中で、マンションを適切に維持、管理していくためには、法律や建築技術等の専門的知識が必要となることから、管理組合は、マンション管理業者等第三者に管理事務を委託したり、マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりするなど、専門的分野にも適切に対応しつつ、マンション管理を適正に進めることが求められる。 なお、外部の専門家が直接管理組合の運営に携わる場合の考え方については、全般関係③、別添１等を参照のこと。 ② 管理組合が支援を受けることが有用な専門的知識を有する者としては、マンション管理士のほか、マンションの権利・利用関係や建築技術に関する専門家である、弁護士、司法書士、建築士、行政書士、公認会計士、税理士等の国家資格取得者や、区分所有管理士、マンションリフォームマネジャー等の民間資格取得者などが考えられる。 ③ 専門的知識を有する者の活用の具体例としては、管理組合は、専門的知識を有する者に、管理規約改正原案の作成、管理組合における合意形成の調整に対する援助、建物や設備の劣化診断、安全性診断の実施の必要性についての助言、診断項目、内容の整理等を依頼することが考えられる。 ３ 長期修繕計画の作成業務の依頼管理組合が、専門家に長期修繕計画の見直しを依頼する際は、標準様式を参考として、長期修繕計画作成業務発注仕様書を作成し、依頼する業務の内容を明確に示すことが必要です。 〈コメント〉◆長期修繕計画の見直しや事前に行う調査・診断の業務は、一般的に、管理会社との管理委託契約に含めたり、建築士事務所等と個別に契約を締結するなどの方法が採られます。 その際、依頼の内容が不十分であると、成果物である長期修繕計画の内容も不十分になることも考えられますので、標準様式第１号や次ページの例を参考にして、「長期修繕計画作成業務発注仕様書」を作成し、専門家に依頼してください。なお、発注仕様書の内容で不明な点は、専門家に相談し確認してください。 〈参考〉 ・長期修繕計画作成業務発注仕様書（例）） (6)　管理組合管理部分年　　月　　日 (1) マンション（団地）名管理組合名理事長名 (7)　維持管理の状況連絡担当者名 ①主な修繕工事の実施所在地部　位実施年月年　月 (2) 年　月年　月 ②長期修繕計画の見直し時　期実施年月年　月年　月 (8) 設計図書等の保管状況□設計図書 （竣工図 ） 保管場所（　　　　　） □構造計算書保管場所（　　　　　） (3) □数量計算書 （竣工図に基づく数量計算書） 保管場所（　　　　　） 敷地面積□確認申請書副本□確認済証、□検査済証保管場所（　　　　　） 建築面積（建蔽率） □分譲パンフレット□アフターサービス規準保管場所（　　　　　） 延べ面積（容積率） □点検報告書□法定点検、□保守契約による点検保管場所（　　　　　） 専有面積の合計□調査・診断報告書 （過去に実施したもの） 保管場所（　　　　　） 構造□修繕工事の設計図書等 （仕様書、図面、数量計算書等） 保管場所（　　　　　） 階数／棟数住戸数竣工日□長期修繕計画□現に有効な長期修繕計画　　　　　　　　　　　　　　　　保管場所（　　　　　） (4) 設備、附属施設の概要（注）団地型（複数棟）の場合は、団地（全体）と棟別に区分□管理規約□現に有効な管理規約　□原始規約　　　　　　　　　　保管場所（　　　　　） 給・排水設備□各種ハザードマップ保管場所（　　　　　） ガス設備空調・換気設備 (9) 会計状況借入金の残高修繕積立金残高修繕積立金の額駐車場等の使用料からの繰入昇降機設備別表　タイプ別専有面積住戸タイプ専有面積（㎡） 附属建物小計 (5) 関係者 （店舗等） 分譲会社名施工会社名小計設計・監理事務所名合計長期修繕計画作成業務発注仕様書（例） 月当たり・戸当たり　　　　　　　　 　　　　　　　 　　　（円） 年　月　日現在　　　　　　　　　　　　　 　　　　 　　　（円） 年　月　日現在　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　（円） （注）団地型（複数棟）の場合は、団地（全体）及び棟別に区分（複合用途型の場合は、全体、住宅一部および店舗一部に区分） 修繕工事の概要保管場所（　　　　　） （団地／　　　　棟） （複数棟の場合） 電力設備情報・通信設備消防用設備□電波障害協定書、□建設住宅性能評価書、□設計住宅性能評価書、□石綿使用調査結果の記録、□その他（　　　　） □その他関係書類□修繕積立金の額の案数（　　案）、借入：□可・□否、一時金：□可・□否、□その他（　　　　　　） 月当たり・戸当たり　　　　　　　　 　　　　　　 　　　　（円） 月当たり・戸当たり　　　　　　　　 　　　　　　 　　　　（円） 月当たり・戸当たり　　　　　　　　 　　　　　　　 　　　（円） □その他（　　　　　　） □インターホン、□オートロック、□防犯カメラ等、□電波障害対策、依頼者管理員名　　　　　　　　、勤務形態（　　　　） Tel　（　　　　）　　　-□屋上緑化専用使用料からの繰入その他の繰入□スプリンクラー、□その他（　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　） □集会室（□棟内、□別棟）、□管理員室（□棟内、□別棟） □自転車置場、□バイク置場、□ ゴミ集積所、□遊具（プレイロット）、□ターンテーブル （団地／　　　　棟） 管理規約の規定 （敷地、共用部分、附属建物） 見直しの要点・発注先／　　　　　棟 （　　　　号室）　Tel（　　）　　　- （　　　　号室）　Tel（　　）　　　-〒敷地、建物の概要（注）団地型（複数棟）の場合は、団地（全体）と棟別に区分㎡　　　　権利関係（□所有権・□借地権・□地上権） 業務内容□長期修繕計画の作成：□見直し、□その他（　　　　） □専門委員会への出席、□理事会への出席、□事前説明会への出席、□総会への出席□長期修繕計画の説明資料の作成[□長期修繕計画単独、田規模修繕工事の□前・□後]□様式は、長期修繕計画標準様式（国土交通省）による。 □建物・設備の性能向上の希望：□耐震、□省エネ、□ﾊﾞﾘｱﾌﾘｰ、□防犯、□その他（□調査・診断報告書の作成：□長期修繕計画用（簡易診断）、□大規模修繕工事用（劣化状態に応じ□区分所有者に対するアンケート調査：□建物、□給・排水管、□その他（　　　　　　） ㎡（現行　　　％）　（注） ㎡（現行　　　％）　（注） ㎡　　　　　　　(注）　　　　　　／タイプ別専有面積：別表造地上　　階地下　　階／　　棟　　（地上　　階地下　　階／　　棟） 住戸　　　　戸／（店舗・事務所等　　　　区画）　　（注） 年　月　日（経年　　年） □給水ポンプ、□排水ポンプ、□受水槽、□高置水槽、□浄化槽□ガス、□セントラル給湯□空気調和機、□換気□（自家用）受変電室、□避雷針、□自家発電、□蓄電池、□テレビ共聴（□ｱﾝﾃﾅ・□ｹｰﾌﾞﾙ）、□電話設備、□インターネット、□屋内消火栓、□自動火災報知器、□連結送水管、□避難設備、□昇降機（　　）台□太陽光発電、□非常電源□平面（　　）台、□機械式（　　）台、□自走式（　　）台、計（　　）台、会社名　　　　　　　　　　　　　　　　　　 Tel　（　　　　）　　　-管理会社名作成者（作成部署） （分譲時）長期修繕計画案の作成者駐車場設備その他会社名　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　Tel　（　　　　）　　　- ４ 調査・診断の実施長期修繕計画の見直しに当たっては、事前に専門家による設計図書、修繕等の履歴等の資料調査、現地調査、必要により区分所有者に対するアンケート調査等の調査・診断を行って、建物及び設備の劣化状況、区分所有者の要望等の現状を把握し、これらに基づいて作成することが必要です。 〈コメント〉◆長期修繕計画の見直しに当たっては、建物・設備の劣化状況などを把握するために調査 ・診断を行います。 劣化の調査・診断のレベルは、一般的に次表のように分類されています。１次診断（簡易診断）は、建物の劣化の状況を大まかに把握し、２次・３次診断（詳細診断）は、劣化の要因を特定し、修繕工事の要否や内容等の判断を行う目的で行います。 表 調査・診断レベルの分類診断レベル主な目的調査方法調査対象予備調査・診断現状把握、本調査・診断の要否資料調査、目視調査、アンケート調査設計図書、修繕等履歴情報、外観本調査 ・診断 1 次診断 （簡易診断） 現状把握、劣化の危険性の判断資料調査、目視調査、軽微な機器設計図書、修繕等履歴情報、外観詳細診断 2 次診断劣化の危険性の判断、修繕の要否の判断非破壊試験、微破壊試験主に共用部分 3 次診断より詳細な診断、評価局部破壊試験を伴う主に共用部分、一部の専有部分を含む （出典：「既存マンション躯体の劣化度調査・診断技術マニュアル」／独立行政法人建築研究所に加筆） ◆長期修繕計画の見直しのために単独で行う場合は、長期修繕計画に必要とされるすべての項目について漏れのないように行います。なお、著しい劣化がないかぎり目視調査など簡易なものにとどまります。また、計画修繕工事の実施のために行う場合は、劣化状況に応じて、目視調査から非破壊試験、破壊試験とより詳細になります。 ◆長期修繕計画はマンションのビジョンを描く作業でもあるので、現状の問題点だけではなく、区分所有者の要望などを把握するためにアンケート調査などを行うこともあります。 〈参考〉 ・適正化指針（２ マンションの管理の適正化のために管理組合が留意すべき事項 (5) 長期修繕計画の策定及び見直し等） （略）長期修繕計画の作成及び見直しにあたっては、「長期修繕計画作成ガイドライン」を参考に、必要に応じ、マンション管理士等専門的知識を有する者の意見を求め、また、あらかじめ建物診断等を行って、その計画を適切なものとするよう配慮する必要がある。（以下略） ・標準管理規約 第32 条（業務）関係コメント③、④ ③ 長期修繕計画の作成又は変更及び修繕工事の実施の前提として、劣化診断（建物診断）を管理組合として併せて行う必要がある。 ④ 長期修繕計画の作成又は変更に要する経費及び長期修繕計画の作成等のための劣化診断（建物診断）に要する経費の充当については、管理組合の財産状態等に応じて管理費又は修繕積立金のどちらからでもできる。 ただし、修繕工事の前提としての劣化診断（建物診断）に要する経費の充当については、修繕工事の一環としての経費であることから、原則として修繕積立金から取り崩すこととなる。 ５ マンションのビジョンの検討マンションの現状の性能・機能、調査・診断の結果等を踏まえて、計画期間においてどのような生活環境を望むのか、そのために必要とする建物及び設備の性能・機能等について十分に検討することが必要です。 また、現状の耐震性、区分所有者の要望等から、必要に応じて「マンション耐震化マニュアル（国土交通省）」、「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル（国土交通省）」等を参考とし、建物及び設備の耐震性、断熱性等の性能向上を図る改良工事の実施について検討を行います。 特に、耐震性が不足するマンションは、区分所有者のみならず周辺住民等の生命・身体が脅かされる危険性があることから、昭和56 年５月31 日以前に建築確認済証が交付（いわゆる旧耐震基準）されたマンションにおいては、耐震診断を行うとともに、その結果により耐震改修の実施について検討を行うことが必要です。なお、耐震改修工事の費用が負担できないなどの理由によりすぐに実施することが困難なときは、補助及び融資の活用を検討したり、推定修繕工事項目として設定した上で段階的に改修を進めたりすることも考えられます。 高経年のマンションの場合は、必要に応じて「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル（国土交通省）」等を参考とし、建替えも視野に入れて検討を行うことが望まれます。 〈コメント〉◆マンションの建物及び設備の現状の性能・機能を踏まえて、今後どのような生活環境を望むか、それを実現するためにどのような性能・機能を必要とするかなどについて、理事会、専門委員会等で十分に検討することが必要です。 その検討のなかで、必要な推定修繕工事の内容が明らかになってきますので、これに沿って長期修繕計画を作成すれば、計画の作成や修繕積立金の負担の目的が明確となり、その合意が得やすくなると考えられます。 ◆マンションは適切に維持管理を行って、できるだけ長く住み続けたいものですが、高経年のマンションの場合は、経年に応じて改修工事などに必要な費用が多額になっていくことが考えられます。必要に応じて、建替えも視野に入れた修繕や改修の検討を行うことが望まれます。 〈参考〉 ・適正化指針（２ マンションの管理の適正化のために管理組合が留意すべき事項 (5） 長期修繕計画の策定及び見直し等） （略）なお、建設後相当の期間が経過したマンションにおいては、長期修繕計画の検討を行う際には、必要に応じ、建替え等についても視野に入れて検討することが望ましい。建替え等の検討にあたっては、その過程をマンションの区分所有者等に周知させるなど透明性に配慮しつつ、各区分所有者等の意向を十分把握 し、合意形成を図りながら進める必要がある。 ・マンションの性能向上（改修）工事に関する参考資料 1)「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」（令和３年９月 国土交通省） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000050.html 2)「マンション耐震化マニュアル」（平成19 年６月 国土交通省） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000050.html 3)「マンションの建替えか修繕かを判断するための関するマニュアル」（平成15 年１月 国土交通省） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000050.html 第３節 長期修繕計画の周知、保管 １ 長期修繕計画の周知管理組合は、長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定に当たって、総会の開催に先立ち説明会等を開催し、その内容を区分所有者に説明するとともに、長期修繕計画について総会で決議することが必要です。また、決議後、総会議事録と併せて長期修繕計画を区分所有者に配付するなど、十分な周知を行うことが必要です。 〈コメント〉◆点検、調査・診断、計画修繕工事などの維持管理の実施に当たっては、これらをなぜ行うのか、どのように行おうと考えているのか、維持管理の必要性、実施方法などに関して区分所有者全員が理解し、協力することが重要です。そのためには、まず区分所有者間で情報を共有することが必要です。 ◆特に、長期修繕計画の作成などの重要な案件は、十分な議論が尽くされることが必要です。そのためには、理事会や専門委員会における検討の過程や結果を広報すること、アンケート調査等の実施により意見聴取を行うこと、事前説明会を開催して説明を行うことが望まれます。これらにより、区分所有者がその内容を十分理解して総会に臨むことができ、無用な質疑の回避と適切な判断が期待できます。 ◆標準管理規約では、長期修繕計画と修繕積立金の額の変更は、総会議決事項とされています。計画修繕工事の実施や修繕積立金の負担に関して各区分所有者の理解を得やすくするためにも、長期修繕計画を見直したときは、総会で決議を得るとともに、総会の議事録と併せて、戸別配付などの方法により、各区分所有者に（特に総会の欠席者や書面による議決権行使者などに）十分周知する必要があります。 〈参考〉 ・適正化指針（２ マンションの管理の適正化のために管理組合が留意すべき事項 (5) 長期修繕計画の策定及び見直し等） （略）長期修繕計画の実効性を確保するためには、修繕内容、資金計画を適正かつ明確に定め、それらをマンションの区分所有者等に十分周知させることが必要である。（以下略） ２ 長期修繕計画の保管、閲覧管理組合は、長期修繕計画を管理規約等と併せて、区分所有者等から求めがあれば閲覧できるように保管します。 〈コメント〉◆長期修繕計画は、計画修繕工事と修繕積立金の負担の根拠となる重要なものです。管理員室などに議事録、管理規約などとともに大切に保管し、区分所有者又は利害関係人の請求に応じて、閲覧できるようにします。そのため、整然と整理し、速やかに取り出せる状態にしておくことが必要です。 ◆例えば、管理組合でホームページを運営し、そこに掲載することも１つの方法です。運営に係る負担が大きい場合は、「マンションみらいネット」に長期修繕計画等の管理運営状況を登録すると、その「電子掲示板機能」により、管理組合内において専門委員会などにおける検討の経過を周知できますし、「書類の電子化・閲覧機能」を活用して、長期修繕計画や管理規約等を電子ファイル化し、常時閲覧できるようにすることもできます。 〈参考〉 ・区分所有法 第33 条（議事録の保管及び閲覧）／【議事録に関する準用規定（第42 条第5 項）読替】 第33 条 議事録は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。 ２ 前項の規定により議事録を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、議事録の閲覧（議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの当該議事録の保管場所における閲覧）を拒んではならない。 ３ 議事録の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。 ・標準管理規約 第49 条（議事録の作成、保管等） (ア) 電磁的方法が利用可能ではない場合 第49 条 総会の議事については、議長は、議事録を作成しなければならない。 ２ 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議長の指名する２名の総会に出席した組合員がこれに署名しなければならない。 ３ 理事長は、議事録を保管し、組合員又は利害関係人の書面による請求があったときは、議事録の閲覧をさせなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。 ４ 理事長は、所定の掲示場所に、議事録の保管場所を掲示しなければならない。 ３ 長期修繕計画等の開示管理組合は、長期修繕計画等の管理運営状況の情報を開示することが望まれます。 〈コメント〉◆マンションについては、長期修繕計画等の管理運営状況の情報が開示され、不動産流通市場において、消費者がその情報を容易に入手できることが重要です。そのため、管理組合は、財務・管理に関する情報について、マンションの購入予定者に対しても書面で交付することをあらかじめ管理規約において規定しておくことが望まれます。 ◆また、マンション管理適正化推進計画を作成している地方公共団体の区域内にあるマンションにおいては、マンションの管理計画の認定を受けることで、優良な管理が行われるマンションとして市場での評価が高まることが期待されます。 ◆管理情報の開示について、「マンションみらいネット」に長期修繕計画等の管理運営状況を登録して開示することもその１つの方法です。 第３章 長期修繕計画の作成の方法 第１節 長期修繕計画の作成の方法 １ 長期修繕計画の構成長期修繕計画の構成は、次に掲げる項目を基本とします。 ①マンションの建物・設備の概要等 ②調査・診断の概要 ③長期修繕計画の作成・修繕積立金の額の設定の考え方 ④長期修繕計画の内容 ⑤修繕積立金の額の設定〈コメント〉◆長期修繕計画の標準的な構成として必要とされる項目は、次のとおりです。 （・長期修繕計画の見方） ①マンションの建物・設備の概要等建物の概要、設備・外構等の概要、関係者、管理・所有区分、維持管理の状況、会計状況、設計図書等の保管状況 ②調査・診断の結果の概要劣化の現象と原因、修繕（改修）方法の概要 ③長期修繕計画の作成・修繕積立金の額の設定の考え方長期修繕計画の目的、計画の前提等、計画期間の設定、推定修繕工事項目の設定、修繕周期の設定、推定修繕工事費の算定、収支計画の検討、計画の見直し及び修繕積立金の額の設定の考え方 ④長期修繕計画の内容a)計画期間の設定b)推定修繕工事項目の設定c)修繕周期の設定d)推定修繕工事費の算定e)収支計画の検討 ⑤修繕積立金の額の設定修繕積立金の積立方法、修繕積立金の額の設定方法、住戸タイプ別月当たりの修繕積立金の額 〈参考〉 ・標準管理規約 第32 条（業務）関係コメント①～③ ① 建物を長期にわたって良好に維持・管理していくためには、一定の年数の経過ごとに計画的に修繕を行っていくことが必要であり、その対象となる建物の部分、修繕時期、必要となる費用等について、あらかじめ長期修繕計画として定め、区分所有者の間で合意しておくことは、円滑な修繕の実施のために重要である。 ② 長期修繕計画の内容としては次のようなものが最低限必要である。 １ 計画期間が30 年以上で、かつ大規模修繕工事が２回含まれる期間以上とすること。 ２ 計画修繕の対象となる工事として外壁補修、屋上防水、給排水管取替え、窓及び玄関扉等の開口部の改良等が掲げられ、各部位ごとに修繕周期、工事金額等が定められているものであること。 ３ 全体の工事金額が定められたものであること。 また、長期修繕計画の内容については定期的な見直しをすることが必要である。 ③ 長期修繕計画の作成又は変更及び修繕工事の実施の前提として、劣化診断（建物診断）を管理組合として併せて行う必要がある。 ２ 長期修繕計画標準様式の利用長期修繕計画は、標準様式を参考として作成します。 なお、マンションには様々な形態、形状、仕様等があるうえ、立地条件も異なっていることから、これらに応じた適切な長期修繕計画とするため、必要に応じて標準様式の内容を追加して使用します。 〈コメント〉◆分譲時における分譲会社、又は見直し時において管理組合から依頼を受けた専門家は、標準様式を参考として、長期修繕計画を作成します。 また、作成に当たっては、別添の「長期修繕計画標準様式記載例」（以下「記載例」という。）を併せて参考にしてください。 ◆標準様式は、標準的な構成に次のように対応しています。 ①マンションの建物・設備の概要等 → 【様式第１号】 ②調査・診断の概要 → 【様式第２号】 ③長期修繕計画の作成の考え方 → 【様式第3-1 号】 ④長期修繕計画の内容 ・計画期間の設定 → 【様式第3-1 号】 ・推定修繕工事項目の設定 → 【様式第3-2 号】 ・修繕周期の設定 → 【様式第3-2 号】 ・推定修繕工事費の算定 → 【様式第4-3 号、第4-4 号】 ・収支計画の検討 → 【様式第4-1 号、第4-2 号】 ⑤修繕積立金の額の設定 → 【様式第５号】◆マンションには、様々な形態、形状、仕様等がありますので、これらに応じた適切な長期修繕計画の内容とするために、必要に応じて内容を追加して使用します。追加した場合は、その内容を明示します。 ３ マンションの建物・設備の概要等敷地、建物・設備及び附属施設の概要（規模、形状等）、関係者、管理・所有区分、維持管理の状況（法定点検等の実施、調査・診断の実施、計画修繕工事の実施、長期修繕計画の見直し等）、会計状況、設計図書等の保管状況等の概要について示すことが必要です。 特に、管理規約及び設計図書等に基づいて、長期修繕計画の対象となる敷地（団地型マンションの場合は土地）、建物の共用部分及び附属施設の範囲を明示することが重要です。 また、建物及び設備の劣化状況、区分所有者の要望等に関する調査・診断の結果について、その要点を示すことも必要です。 〈コメント〉◆長期修繕計画の対象となるマンションの敷地（団地型の場合は土地）、建物の共用部分及び附属施設の概要とこれらの維持管理の現状などについて確認し、その状況を示しておくことが必要です。 特に、組合管理部分である敷地、建物の共用部分及び附属施設（団地型の場合は、土地、団地共用部分及び附属施設並びに各棟ごとの建物の共用部分）について、所有区分・使用区分・管理区分のそれぞれの範囲を、管理規約、設計図書等に基づいて、明示しておくことが重要です。 ◆また、調査・診断の結果について、建物や設備の劣化の現象とその原因、区分所有者の要望など、これらに対する修繕（又は改修）の方法などに関して、推定修繕工事項目別に要点をまとめて示します。なお、同趣旨の記載がある調査・診断報告書の概要をまとめたもので代えることもできます。 ＊ 建築確認が必要な昇降機の設置・改修工事を行う場合には、「戸開走行保護装置」、「地震時管制運転装置」の設置等が義務付けられていますのでご留意ください。 ４ 長期修繕計画の作成の考え方長期修繕計画の作成の目的、計画の前提等、計画期間の設定、推定修繕工事項目の設定、修繕周期の設定、推定修繕工事費の算定、収支計画の検討、計画の見直し及び修繕積立金の額の設定に関する考え方を示すことが必要です。 〈コメント〉◆長期修繕計画を作成する目的、計画の前提等、長期修繕計画の内容（計画期間の設定、推定修繕工事項目の設定、修繕周期の設定、推定修繕工事費の算定、収支計画の検討）、計画の見直し及び修繕積立金の額の設定に関して、作成に当たっての基本的な考え方を整理しておきます。 ◆長期修繕計画を作成する目的と計画の前提等に関しては、本ガイドラインの第２章第１節の１と２、長期修繕計画の内容や修繕積立金の額の設定に関しては、本章の第１節と第 ２節を参考にします。 【ガイドラインの該当箇所】 ①長期修繕計画の目的 → 【第２章第１節の１】 ②長期修繕計画の前提等 → 【第２章第１節の２】 ③長期修繕計画の内容 ・計画期間の設定 → 【第３章第１節の５】 ・推定修繕工事項目の設定 → 【第３章第１節の６】 ・修繕周期の設定 → 【第３章第１節の７】 ・推定修繕工事費の算定 → 【第３章第１節の８】 ・収支計画の検討 → 【第３章第１節の９】 ④修繕積立金の額の設定 → 【第３章第２節の３】 ５ 計画期間の設定計画期間は、30 年以上で、かつ大規模修繕工事が２回含まれる期間以上とします。 〈コメント〉◆計画修繕工事の実施時において修繕積立金が不足することがないように、多額の推定修繕工事費が見込まれる年度を含むように計画期間を設定する必要があります。 したがって、新築時は、経年が30 年程度において実施が見込まれる昇降機設備の取替えなどを含めた期間以上とします。また、外壁の塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期は部材や工事の仕様等により異なりますが、一般的に12～15 年程度ですので、見直し時には、これが２回含まれる期間以上とします。 ただし、新築時に計画期間を30 年とした場合であっても、窓のサッシ等の建具の取替えや給排水管の取替えなどは、修繕周期が計画期間を上回り、計画期間内に含まれていないことがありますので、見直しの際には注意が必要です。 ◆毎月積み立てる修繕積立金の額は、できる限り一定額としたいものです。そのためには、計画期間をさらに長期間とし、見込まれる多額の推定修繕工事費をすべて包含することが考えられますが、計画の作成時点で非常に長期間の劣化状況や推定修繕工事費を推定することには限度があります。 ◆ついては、多額の推定修繕工事費が見込まれる年度を含む計画期間を30 年以上かつ大規模修繕工事が２回含まれる期間以上とし、一定期間（５年程度）ごとに見直すこととしています。 〈参考〉 ・標準管理規約 第32 条関係コメント② １ ② 長期修繕計画の内容としては次のようなものが最低限必要である。 １ 計画期間が30 年以上で、かつ大規模修繕工事が２回含まれる期間以上とすること。 ６ 推定修繕工事項目の設定推定修繕工事項目は、新築マンションの場合は、設計図書等に基づいて、また、既存マンションの場合は、現状の長期修繕計画を踏まえ、保管されている設計図書、修繕等の履歴、現状の調査・診断の結果等に基づいて設定します。 なお、マンションの形状、仕様等により該当しない項目、又は修繕周期が計画期間に含まれないため推定修繕工事費を計上していない項目は、その旨を明示します。 また、区分所有者等の要望など必要に応じて、建物及び設備の性能向上に関する項目を追加することが望まれます。 〈コメント〉◆推定修繕工事項目は、標準様式第3-2 号（推定修繕工事項目、修繕周期等の設定内容） を基本としますが、設計図書などに基づいて項目を追加し、漏れがないようにします。小項目は、補修と取替（撤去・新設）の区分、また、部位別に分けることが考えられます。 さらに、部位別の仕様レベルまで詳細に項目を設定することも考えられますが、作成の費用が増加するため、どこまでの精度を求めるかは、費用対効果の面からの判断が必要です。 ◆中項目に仮設工事を設けています。例えば、大規模修繕工事における複数の計画修繕工事に用いられる仮設足場などの直接仮設工事と、現場事務所や資材置き場などの共通仮設工事の費用を計上します。ただし、設備関係の専門工事のように単独で行われることが多いものについては、必要とする仮設工事の費用をその推定修繕工事項目（小項目）の単価に含めます。 ◆新築時に計画期間を30 年とした場合において、修繕周期が計画期間を上回る場合、「修繕周期に到達しないため推定修繕工事費を計上していない。」旨を明示します。なお、計画期間内に修繕周期に到達しない項目に係る工事について、参考情報として当該工事の予定時期及び推定修繕工事費を明示するとともに、多額の費用を要するものは修繕積立金を計画的に積み立てる観点から、計画期間に応じた推定修繕工事費を計上しておくことも考えられます。 また、例えば、外壁等がすべてタイル張りであれば、「外壁塗装の塗替」の項目は「該当なし」とします。 ◆計画修繕工事は不確定要素が多く、施工時において予想外の劣化や施工条件の制約などにより工事費が増加することがあります。計画修繕工事における想定外の工事の発生や数量の増加、物価や工事費価格の上昇等による費用の増加、災害や不測の事故などによる緊急の費用負担などの対応として、その都度一時金を徴収することが考えられますが、推定修繕工事項目として「予備費」を設定し、例えば、年度ごとに推定修繕工事費の累計額に定率を乗じた額を計上しておくことも考えられます。 ◆区分所有者等からの要望などに応じて、建物・設備の性能・機能を向上させる改良工事を行うことが望まれます。長期修繕計画にその項目を設定して必要な工事費を計上し、修繕積立金を増額することが必要です。特に、昭和56 年５月31 日以前に建築確認済証が交付されたマンションで、耐震診断の結果により耐震改修が必要となった場合において、耐震改修工事の費用が負担できないなどの理由によりすぐに実施することが困難なときは、推定修繕工事項目として設定することが考えられます。 なお、改修工事については、「マンション耐震化マニュアル」、「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」や、外壁の仕上塗材などにアスベストが含まれている場合には「現居住共同住宅外壁修繕工事における石綿含有仕上塗材対応ガイドライン」などを参考にして検討します。 〈参考〉 ・標準管理規約 第32 条（業務）関係コメント② ２ ② 長期修繕計画の内容としては次のようなものが最低限必要である。 ２ 計画修繕の対象となる工事として外壁補修、屋上防水、給排水管取替え、窓及び玄関扉等の開口部の改良等が掲げられ、各部位ごとに修繕周期、工事金額等が定められているものであること。 ・改修工事の参考資料 ① 改修「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」（令和３年９月改訂 国土交通省） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000050.html「現居住共同住宅外壁修繕工事における石綿含有仕上塗材対応ガイドライン」 （令和元年6 月発刊 一般社団法人マンション計画修繕施工協会） https://www.mks-as.net/topics_detail12/id=1156 ② 耐震「マンション耐震化マニュアル」（平成26 年７月改訂 国土交通省） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000050.html ③ 省エネルギー「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」 （平成27 年7 月8 日公布、最終改正 令和元年6 月14 日） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/content/001383694.pdf「建築物エネルギー消費性能基準等を定める省令」 （平成28 年1 月29 日公布、最終改正 令和2 年9 月4 日） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutakukentiku_house_tk4_000103.html ④ バリアフリー「高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律」 (平成18 年6 月21 日公布、最終改正 令和2 年6 月10 日） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutakukentiku_house_fr_000049.html「高齢者が居住する住宅の設計に係る指針」（平成21 年改正 国土交通省） https://www.mlit.go.jp/common/001267569.pdf ⑤ 防犯（セキュリティ） 「共同住宅に係る防犯上の留意事項及び防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針」 （平成18 年4 月改正 国土交通省） http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/07/070420.html ⑥ ＩＣＴ（情報通信技術） 「インターネットアクセスの円滑化に向けた共同住宅情報化標準」（平成14 年7 月 国土交通省） 「既存共同住宅のインターネット接続環境の整備に係る合意形成マニュアル」（同上） 「既存共同住宅のインターネット接続環境の整備に係る技術指針」（同上） http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha02/07/070719.html ７ 修繕周期の設定修繕周期は、新築マンションの場合、推定修繕工事項目ごとに、マンションの仕様、立地条件等を考慮して設定します。また、既存マンションの場合、さらに建物及び設備の劣化状況等の調査・診断の結果等に基づいて設定します。 設定に当たっては、経済性等を考慮し、推定修繕工事の集約等を検討します。 〈コメント〉◆修繕周期は、劣化する建物の部位や設備の性能・機能を実用上支障がない水準まで経済的に回復させることができなくなるまでの期間をいいます。 ◆修繕周期は、マンションの仕様、立地条件等に応じて設定します。また、見直しの際は、建物及び設備の劣化状況などの調査・診断の結果に基づいて設定することが必要です。さらに、部材や工事仕様、設備や工法等の技術革新によっても適切な修繕周期が変わる可能性がある点にも留意する必要があります。 ◆修繕工事の時期は、早過ぎると不要な修繕となりますし、遅すぎても劣化が進み計画修繕工事費を増加させます。また、修繕工事を集約すると、直接仮設や共通仮設の設置費用が軽減できるなどの経済的なメリットがあります。なお、集約を過剰に行うと、修繕積立金が一時的に不足することにもつながりますので、注意が必要です。設備及び建物の劣化状況に関する調査・診断の結果を踏まえた上で、修繕工事の必要性や実施時期、工事内容等を検討することが重要です。 ・修繕周期の例（標準様式第3-2 号記載例の修繕周期（参考）から） ○：補修、修繕、●：取替、◇：その他――は修繕周期の幅を示す修繕周期例 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30Ⅰ仮設 ①共通仮設 12～15年仮設◇――――◇◇―――――――――― ◇ ②直接仮設 12～15年仮設◇――――◇◇―――――――――― ◇Ⅱ ２　屋根防水建物 ①屋上防水（保護） 12～15年補修、修繕 ○――――○ 24～30年撤去・新設 ●―――――――――― ● ②屋上防水（露出） 12～15年補修、修繕 ○――――○ 24～30年撤去・新設 ●―――――――――― ● ③傾斜屋根 12～15年補修、修繕 ○――――○ 24～30年撤去・葺替 ●―――――――――― ● ④庇・笠木等防水 12～15年修繕 ○――――○ ３　床防水 ①バルコニー床防水 12～15年修繕 ○――――○ ○―――――――――― ○ ②開放廊下・階段等床防水 12～15年修繕 ○――――○ ○―――――――――― ○ ４　外壁塗装等 ①躯体コンクリート補修 12～15年補修 ○――――○ ○―――――――――― ○ ②外壁塗装 12～15年塗替 ○――――○ （雨掛かり部分） 24～30年除去・塗装 ○―――――――――― ○ ③外壁塗装 12～15年塗替 ○――――○ （非雨掛かり部分） 24～30年除去・塗装 ○―――――――――― ○ ④軒天塗装 12～15年塗替 ○――――○ 24～30年除去・塗装 ○―――――――――― ○ ⑤タイル張補修 12～15年補修 ○――――○ ○―――――――――― ○ ⑥シーリング 12～15年打替 ○――――○ ○―――――――――― ○ ５　鉄部塗装等 ①鉄部塗装（雨掛かり部分） 5～7年塗替 ○――○ ○―― ○ ○―― ○ ○―― ○ ○―― ○ ○ ②鉄部塗装（非雨掛かり部分） 5～7年塗替 ○――○ ○―― ○ ○―― ○ ○―― ○ ○―― ○ ○ ③非鉄部塗装 12～15年清掃・塗装 ○――――○ ○―――――――――― ○ ６　建具・金物等 ①建具関係 12～15年点検・調整 ○――――○ 34～38年取替 ●（36年目前後） ②手すり 34～38年取替 ●（36年目前後） ③屋外鉄骨階段 12～15年補修 ○――――○ 34～38年取替 ●（36年目前後） ④金物類（集合郵便受等） 24～28年取替 ●―――――― ● ⑤金物類（ﾒｰﾀｰﾎﾞｯｸｽ扉等） 34～38年取替 ●（36年目前後） ７　共用内部 ①共用内部 12～15年張替・塗替 ○――――○ ○―――――――――― ○Ⅲ ８　給水設備設備 ①給水管 19～23年更生 ○――――――○ 30～40年取替 ●（30～40年目頃） ②貯水槽 12～16年補修 ○―――――― ○ 26～30年取替 ●―――――― ● ③給水ポンプ ５～８年補修 ○―――― ○ ○―――― ○ 14～18年取替 ●―――――― ● ９　排水設備 ①排水管 19～23年更生 ○――――――○ 30～40年取替 ●（30～40年目頃） ②排水ポンプ 5～８年補修 ○―――― ○ ○―――― ○ 14～18年取替 ●―――――― ● 10　ガス設備 ①ガス管 28～32年取替 ●―――― 11　空調・換気設備 ①空調設備 13～17年取替 ●―――――― ● ②換気整備 13～17年取替 ●―――――― ● 12　電灯設備等 ①電灯設備 18～22年取替 ●―――――― ● ②配電盤類 28～32年取替 ●―――― ③幹線設備 28～32年取替 ●―――― ④避雷針設備 38～42年取替 ●（38～42年目頃） ⑤自家発電設備 28～32年取替 ●―――― 13　情報・通信設備 ①電話設備 28～32年取替 ●―――― ②テレビ共聴設備 15～20年取替 ●―――――――― ● ③インターネット設備 28～32年取替 ●―――― ④インターホン設備等 15～20年取替 ●―――――――― ● 14　消防用設備 ①屋内消火栓設備 23～27年取替 ●―――――― ● ②自動火災報知設備 18～22年取替 ●―――――― ● ③連結送水管設備 23～27年取替 ●―――――― ● 15　昇降機設備 ①昇降機 12～15年補修 ○――――○ 26～30年取替 ●―――――― ● 16　立体駐車場設備 ①自走式駐車場 8～12年補修 ○―――――― ○ 28～32年建替 ●―――― ②機械式駐車場 ５年補修 ○ ○ ○ ○ ○ 18～22年取替 ●―――――― ●Ⅳ 17　外構・附属施設外構 ①外構 24～28年補修、取替 ●―――――― ● ・そ ②附属施設 24～28年取替、整備 ●―――――― ●の他18　調査・診断、設計、工事監理等費用 ①点検・調査・診断 10～12年◇―― ◇◇―― ◇ ②設計等 12～15年◇――――◇◇―――――――――― ◇ ③工事監理 12～15年◇――――◇◇―――――――――― ◇ ④臨時点検（被災時） － 19　長期修繕計画作成費用 ①見直し ５年◇◇◇◇◇◇修繕工事項目工事区分 （参考）計画期間外に実施予定の工事 １　仮設工事 ８ 推定修繕工事費の算定 一 数量計算の方法数量計算は、新築マンションの場合、設計図書、工事請負契約による請負代金内訳書、数量計算書等を参考として、また、既存マンションの場合、現状の長期修繕計画を踏まえ、保管している設計図書、数量計算書、修繕等の履歴、現状の調査・診断の結果等を参考として、「建築数量積算基準・同解説（平成29 年版）（（一財）建築コスト管理システム研究所発行）」等に準拠して、長期修繕計画用に算出します。 〈コメント〉◆標準様式第4-4 号（推定修繕工事費内訳書）では、推定修繕工事項目ごとに推定計画修繕工事費を算定するための欄を設けていますが、具体的な部位別の項目の設定や項目ごとの数量の算出については、作成者に委ねています。何により、どのような方法で算出したかを明示します。 ◆新築マンションの場合、（一社）不動産協会が会員の分譲会社に対し、長期修繕計画の作成に関する指針（「長期修繕計画の作成および適正な修繕積立金の設定について（改訂版）」）を示しています。 この指針に基づき、設計図書のほか、工事請負契約により施工会社から提出された請負代金内訳書、数量計算書などを参考として、長期修繕計画用に概算の数量を算出します。 なお、長期修繕計画の見直しの際に利用するため、工事請負契約による数量計算書が設計図書と併せて管理組合に引き渡されることが望まれます。 ◆既存マンションの場合、適正化法第103 条第１項の規定により分譲会社から引き渡された設計図書のほか、保管している修繕等の履歴、現状の調査・診断の結果などを参考として、長期修繕計画用に概算の数量を算出します。 なお、建物や設備は、工事中に設計変更が行われることがありますが、同法施行規則では「工事が完了した時点の」とされており、竣工時の設計図書が引き渡されることになっています。 また、同法の施行以前に引き渡されたマンションにおいて、設計図書（又は工事が完了した時点の設計図書）が引き渡されていないときは、現状の調査・診断の結果などを参考とし、長期修繕計画用に概算の数量を算出します。 ◆具体的な数量計算の方法については、「建築数量積算基準・同解説（平成29 年版）（（一財）建築コスト管理システム研究所発行）」等に準拠して行います。 〈参考〉 ・「長期修繕計画の作成および適正な修繕積立金の設定について（改訂版）」 （一社）不動産協会 １.建設会社との関係 (1) 工事請負契約等について長期修繕計画の策定に当たっては、自ら関連する資料の取りまとめを行い、作成の準備をする必要がある。また、自ら資料収集が整わない場合は、建設会社との工事請負契約または設計会社との設計契約に、修繕計画の原案作成または関連資料を提出する内容の特約条項を盛り込む必要がある。 (2) 具体の対応具体的には、当該マンションの修繕計画に必要な工事項目、単価、数量、耐用年数等について、重要事項説明書の作成時期までに建設会社から提出させる旨、特約すべきである。 ２.管理会社との関係 (1) 長期修繕計画の作成方について長期修繕計画の作成に当たっては、管理会社と連携して作成するのが望ましい。 (2) 長期修繕計画の見直し長期修繕計画の一定期間（５年程度）における見直しの必要性については管理会社にその旨説明しておく必要がある。 ・「建築数量積算基準・同解説〈平成29 年版〉」（（一財）建築コスト管理システム研究所発行） 官民合同の「建築工事建築数量積算研究会」（事務局：（一財）建築コスト管理システム研究所、（公社） 日本建築積算協会）で制定されたものです。主に建物の新築工事を対象にしていますが、改修工事に係る数量計算の方法も示されています。 ・「公共建築数量積算基準」（平成29 年改定）第７編改修（「建築数量積算基準」と同じ内容です。） https://www.mlit.go.jp/gobuild/kijun_touitukijyun_s_a_suuryou_sekisan_kijyun.htm 二 単価の設定の考え方単価は、修繕工事特有の施工条件等を考慮し、部位ごとに仕様を選択して、新築マンションの場合、設計図書、工事請負契約による請負代金内訳書等を参考として、また、既存マンションの場合、過去の計画修繕工事の契約実績、その調査データ、刊行物の単価、専門工事業者の見積価格等を参考として設定します。 なお、現場管理費・一般管理費・法定福利費、大規模修繕瑕疵保険の保険料等の諸経費および消費税等相当額を上記とは別途設定する方法と、前述の諸経費について、見込まれる推定修繕工事ごとの総額に応じた比率の額を単価に含めて設定する方法があります。 また、単価には地域差があることから、これを考慮することも重要です。 〈コメント〉◆標準様式第4-4 号（推定修繕工事費内訳書）では、推定修繕工事費を算出するための部位別の項目ごとの具体的な単価の設定については、作成者に委ねています。何に基づき、どのような構成の単価を設定したかを明示します。 ◆修繕工事は、発生する数量、作業の条件（時間、場所等の制約）、既存部分の養生、既存部分の除去・処分などが新築工事と異なります。したがって、新築の単価を利用する場合はこれらを考慮することが必要です。 ◆長期修繕計画において推定修繕工事費を算定するために採用されている単価には、過去の計画修繕工事の契約実績、その調査データ、刊行物の単価、専門工事業者の見積価格などがあります。 ◆仮設工事（共通仮設及び直接仮設）について、複数の部位の推定修繕工事を集約して行うこととした場合は推定修繕工事項目（中項目）として設定しますが、設備関係の専門工事のように単独で行うこととした推定修繕工事においては、必要とする仮設工事の費用をそれぞれの推定修繕工事項目（小項目）ごとの単価に含めます。 ◆諸経費を見込まれる推定修繕工事ごとの総額に応じた比率の額を単価に含めて設定する場合、計画修繕工事を実施する際の見積りにおいては、項目を立て内訳が示されます。 ◆国土交通省において、現場作業員の社会保険加入対策の一環として、法定福利費を見積書に内訳明示する事を推進しております。法定福利費とは、法律によって定められた福利のために使用する事業者が義務的に負担する費用であって、健康保険、厚生年金保険及び雇用保険のほか、中小企業退職金共済法の規定に基づく建設業退職金共済制度の加入事業者である場合は同制度の掛金相当額が含まれます。 ◆大規模修繕瑕疵保険とは、計画修繕工事の請負契約に伴う保険で、住宅瑕疵担保履行法に基づき国土交通大臣が指定する住宅瑕疵担保責任保険法人（保険法人）が引き受けるものです。具体的には、工事を請け負った工事業者が加入申込みを行い、保険法人の検査員が現場検査を行った上で保険を引き受け、工事終了後に瑕疵が見つかった場合、補修に要する費用等が支払われます。 ◆単価の地域差について、材料費や仮設材のリース費等については地域差がほとんどない 一方、労務費は一定の地域差があります。特に、大規模修繕工事においては主要な３工種 （とび工（仮設工事）、防水工（防水・シーリング工事）、塗装工（塗装工事））の労務費の地域差について、必要に応じて考慮することも重要です。 〈参考〉 ・長期修繕計画における推定修繕工事費の算定に参考となる単価 ①新築時の建設費（契約価格）に基づいた単価 (例）「建築物のライフサイクルマネジメント用データ集改訂版」／R2.3（公財）ロングライフビル推進協会発行「建築物のライフサイクルコスト 第2 版」／R1.5 （一財）建築保全センター発行 ②計画修繕工事費の実績（契約価格）の調査に基づいた単価 （例）「長期修繕計画の作成および適正な修繕積立金の設定について（改訂版）」／H14.7（一社）不動産協会 ③計画修繕工事費の実績（契約価格）を調査・分析したマクロデータの単価 （例）「改修工事（集合住宅）のマクロ的価格傾向に関する研究（その７）」／R2.6（一財）建設物価調査会 ④計画修繕工事費に関する調査結果をまとめた刊行物の単価 （例）「積算資料ポケット版マンション修繕編」（一財）経済調査会発行 ⑤その他メーカー、専門工事業者等の見積価格、カタログ掲載単価（×一定率） ・工事費の構成（計画修繕工事を実施する際の見積りの場合） 直接工事費純工事費共通仮設費（直接工事費×率＊） 工事原価現場管理費（純工事費×率＊） 工事価格 一般管理費（工事原価×率＊） 工事費消費税相当額（工事価格×税率） （注）＊：必要に応じて積み上げにより算定した額を加算 ・単価の地域差の考慮に際し参考となる指標 ①大規模修繕工事における工事費のうち労務費の地域差を基に算出された指標 （独）住宅金融支援機構「マンションライフサイクルシミュレーション～長期修繕ナビ～の解説書」 には、都道府県別の地域係数が公表されています。 https://www.jhf.go.jp/simulation_loan/m-simulation/suikei/index.html （（独）住宅金融支援機構 ホームページ） ②地域別・工種の労務単価国土交通省では、都道府県別・工種別の公共工事設計労務単価を毎年公表しています。 三 算定の方法推定修繕工事費は、推定修繕工事項目の詳細な項目ごとに、算出した数量に設定した単価を乗じて算定します。 修繕積立金の運用益、借入金の金利及び物価変動について考慮する場合は、作成時点において想定する率を明示します。また、消費税は、作成時点の税率とし、会計年度ごとに計上します。 〈コメント〉◆標準様式第4-4 号（推定修繕工事費内訳書）により、「推定修繕工事項目の設定」により設定した推定修繕工事項目の小項目ごとに、「数量計算の方法」により算出した数量に、「単価の設定の考え方」により設定した単価を乗じて、小項目ごとの推定修繕工事費を算定します。 ◆次に、「修繕周期の設定」により小項目ごとに設定した修繕周期を基に、標準様式第4-3号（長期修繕計画表）の推定修繕工事項目ごとに該当する年度（周期）に小項目ごとの推定修繕工事費を入れ、推定修繕工事項目別及び年度別の合計額を算出します。物価変動について考慮する場合は、作成時点において想定する率を明示します。 ◆標準様式第4-3 号（長期修繕計画表）の推定修繕工事項目の中項目別及び年度別の推定修繕工事費を基に、標準様式第4-1 号（長期修繕計画総括表）及び標準様式第4-2 号（収支計画グラフ）を作成します。修繕積立金の運用益及び借入金の金利の変動について考慮する場合は、作成時点において想定する率を明示します。 ◆消費税は、標準様式第4-3 号（長期修繕計画表）において、年度別の推定修繕工事の合計額に対する税率分を計上します。 ９ 収支計画の検討計画期間に見込まれる推定修繕工事費（借入金がある場合はその償還金を含む。以下同じ。）の累計額が示され、その額を修繕積立金（修繕積立基金、一時金、専用庭等の専用使用料及び駐車場等の使用料からの繰入れ並びに修繕積立金の運用益を含む。以下同じ。）の累計額が下回らないように計画することが必要です。 また、推定修繕工事項目に建物及び設備の性能向上を図る改良工事を設定する場合は、これに要する費用を含めた収支計画とすることが必要です。 なお、機械式駐車場があり、維持管理に多額の費用を要することが想定される場合は、管理費会計及び修繕積立金会計とは区分して駐車場使用料会計を設けることも考えられます。 〈コメント〉◆収支計画は、計画期間中に見込まれる推定修繕工事費の累計額と修繕積立金の累計額の関係が把握できるように示されていることが必要です。 計画期間の終期における推定修繕工事費の累計額が示され、その額を修繕積立金の累計額が下回らないように計画することが必要です。修繕積立金が下回ると、計画修繕工事を実施できなくなることも懸念されます。 ◆推定修繕工事費は、消費税を含めた年度ごとの合計額と累計額が示されること、また、年度ごとの収支のほか、次年度繰越金（年度ごとの修繕積立金の残高）が示されることが必要です。 ◆支出としては、推定修繕工事費のほか、実施した計画修繕工事のための借入金がある場合は償還金を含めます。また、収入としては、修繕積立金のほか、専用庭等の専用使用料や駐車場等の使用料などからの繰入金、修繕積立金の運用益のほか、分譲時に負担する修繕積立基金や必要に応じて徴収する一時金も含めます。 ◆推定修繕工事項目に建物及び設備の性能を向上する改良工事に係る項目を設定する場合には、その費用を含めた収支計画とします。 ◆二段式、多段式等の機械式駐車場があり、その点検や修繕に多額の費用を要することが想定される場合は、平置駐車場を含めて、管理費会計及び修繕積立金会計とは区分して駐車場使用料会計を設けることも考えられます。 その場合の長期修繕計画の作成については次の方法が考えられます。 ①全体の長期修繕計画とは別に、駐車場単独の長期修繕計画を作成する。 ②駐車場単独の長期修繕計画及び保守点検の計画等に基づき、駐車場使用料の額を算定する。 なお、長期修繕計画の作成にあたっては、保守点検業者等を通じて機械式駐車場のメー カー又は保守会社が作成する「長期保全計画」を入手し、当該計画やこれに基づく設計耐用年数及び取扱説明書等の記載等を参考にします。 ◆駐車場数が住戸数の100％未満で、駐車場使用料で駐車場の点検や修繕の費用が賄えないときは、収支計画の見直しが必要となりますが、近隣の駐車場使用料がマンション内よりも低く駐車場使用料の値上げが難しい場合や、駐車場の稼働率の低下が恒常的であり、駐車場使用料収入の改善が見込まれない場合には、機械式駐車場の除却の検討も必要となります。 〈参考〉 ・標準管理規約 第29 条（使用料）関係コメント機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要することから、管理費及び修繕積立金とは区分して経理することもできる。 ・収支計画グラフの例＊Ａ：支出（推定修繕工事費）の累計額を示したものＢ：収入（修繕積立金）の累計額を示したもの（現状の場合） Ｂ’：収入（修繕積立金）の累計額を示したもの（見直し（引上げ）案の場合） 10 長期修繕計画の見直し長期修繕計画は、次に掲げる不確定な事項を含んでいますので、５年程度ごとに調査・診断を行い、その結果に基づいて見直すことが必要です。なお、見直しには一定の期間（おおむね１～２年）を要することから、見直しについても計画的に行う必要があります。また、長期修繕計画の見直しと併せて、修繕積立金の額も見直します。 ①建物及び設備の劣化の状況 ②社会的環境及び生活様式の変化 ③新たな材料、工法等の開発及びそれによる修繕周期、単価等の変動 ④修繕積立金の運用益、借入金の金利、物価、工事費価格、消費税率等の変動〈コメント〉◆長期修繕計画は、作成時点において、計画期間の推定修繕工事の内容等に関して計画を定めるものであり、本文に掲げる不確定な事項を含んでいますので、５年程度ごとに調査 ・診断を行い、その結果に基づいて見直すことが必要です。 ◆例えば、新築後15 年目以降の見直しでは、新築当初の30 年の計画期間では推定修繕工事費を計上していなかった給排水管の取替えなどについても計上が必要となる場合があります。これに伴って計画期間の推定修繕工事費が増加しますので、修繕積立金の額の見直しも必要となります。 ◆長期修繕計画の見直しは、大規模修繕工事と大規模修繕工事の中間の時期に単独で行う場合、大規模修繕工事の直前に基本計画の検討に併せて行う場合、又は、大規模修繕工事の実施の直後に修繕工事の結果を踏まえて行う場合があります。 したがって、その時期は、おおよそ大規模修繕工事の直前又は直後とその中間程度となります。 ◆建物・設備の劣化状況等の現状を踏まえた見直しを行うために、事前に調査・診断を行います。大規模修繕工事の中間の時期に単独で行う場合は、目視等による簡易な調査・診断を行いますが、大規模修繕工事の直前又は直後に行う場合は、その基本計画を作成するために行う詳細な調査・診断の結果によります。 〈参考〉 ・図 長期修繕計画の見直し（例） ・標準管理規約 第32 条（業務）コメント② ② 長期修繕計画の内容としては次のようなものが最低限必要である。 （１、２ 略） ３ 全体の工事金額が定められたものであること。 また、長期修繕計画の内容については、定期的な見直しをすることが必要で ある。 経年 10 20 30 40 50 60大規模修繕工事新築時見直し（１回） （２回） （３回） （４回） （５回） （６回） （７回） （注） ：大規模修繕工事の実施時期（実施周期はマンションにより異なると考えられるため、幅を持たせた記載としています） 第２節 修繕積立金の額の設定方法 １ 修繕積立金の積立方法修繕積立金の積立ては、長期修繕計画の作成時点において、計画期間に積み立てる修繕積立金の額を均等にする積立方式（以下「均等積立方式」という。）を基本とします。 なお、均等積立方式による場合でも５年程度ごとの計画の見直しにより、計画期間の推定修繕工事費の累計額の増加に伴って必要とする修繕積立金の額が増加しますので留意が必要です。また、計画期間に積み立てる修繕積立金の額を段階的に増額する積立方式とする場合は、計画の見直しにより、計画の作成当初において推定した増加の額からさらに増加しますので特に留意が必要です。 分譲会社は購入予定者に対して、また、専門家は業務を依頼された管理組合に対して、修繕積立金の積立方法について十分に説明することが必要です。 〈コメント〉◆計画修繕工事の実施時において、修繕積立金が不足した場合、計画修繕工事が実施できなくなることが懸念されますので、修繕積立金の額の設定に関しては、十分な検討が必要です。 ◆修繕積立金の積立方法は、一般的に次のものがあります。 ①均等積立方式：計画作成時に長期修繕計画の期間中の積立金の額が均等となるように設定する方式 ②段階増額積立方式：当初の積立額を抑え、段階的に増額する方式◆長期修繕計画は５年程度ごとに見直しますが、一般的に経年30 年から40 年に高額な工事が見込まれるため、経年10 年目以降の見直しにおいて、計画期間の推定修繕工事費の累計額の増加に伴って修繕積立金の額も増加します。したがって、計画の作成時においては均等であっても、見直しにより増額となることを前提としておく必要があります。また、工事費の高騰等の要因によって必要な修繕積立金の額が増加することも考えられます。均等積立方式を採用している場合であっても、適宜適切に長期修繕計画の見直しを行い、必要に応じて修繕積立金の引上げを行う必要があります。 ◆修繕積立金の積立方法と見直しの必要性、見直しによる積立額の増加などについて、分譲会社は購入者予定者に、また、専門家は業務を依頼された管理組合に対して十分に説明しておく必要があります。 ◆実現性をもった引上げにより、修繕積立金の早期の引上げを完了し、均等積立方式へ誘導することを目的として、段階増額積立方式における適切な引上げの考え方を以下に示します。 ［段階増額積立方式における適切な引上げの考え方］•段階増額積立方式における月あたりの徴収金額は、均等積立方式とした場合の月あたりの金額を基準額とし、計画の初期額は基準額の０．６倍以上、計画の最終額は基準額の１．１倍以内とする。 具体的な計算方法 ０．６×Ｄ ≦ Ｅ かつ １．１×Ｄ ≧ Ｆ※ Ａ：計画期間全体で集める修繕積立金の総額（円） Ｂ：マンションの総専有床面積（㎡） Ｃ：長期修繕計画の計画期間（月） Ｄ：計画期間全体における月あたりの修繕積立金の平均額 ＝Ａ÷Ｂ÷Ｃ（円／㎡・月） Ｅ：計画期間全体における月あたりの修繕積立金の最低額（円／㎡・月） Ｆ：計画期間全体における月あたりの修繕積立金の最高額（円／㎡・月） 留意事項•「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」については、実現性をもった引上げにより、修繕積立金の早期の引上げを完了し、均等積立方式へ誘導することを目的とするものであり、例えば、工事費高騰等の状況を踏まえた長期修繕計画の見直しにあたって、管理適正化のために現在の修繕積立金額の額を大幅に引上げる等を制限するものではない。 段階増額積立方式における適切な引上げの考え方（イメージ）］※ 左図は、段階増額積立方式において、計画初年度から５年ごとに３回の引上げを行う場合を一例として図示したものであり、具体的な引上げ計画は、個々のマンションに応じて異なる。 ２ 収入の考え方区分所有者が積み立てる修繕積立金のほか、専用庭等の専用使用料及び駐車場等の使用料からそれらの管理に要する費用に充当した残金を、修繕積立金会計に繰り入れます。 また、購入時に将来の計画修繕工事に要する経費として修繕積立基金を負担する場合又は修繕積立金の総額の不足などから一時金を負担する場合は、これらを修繕積立金会計に繰り入れます。 〈コメント〉◆修繕積立金会計を管理費会計と区分して設けることが必要です。その計画期間の収入としては、（計画の見直しの場合は修繕積立金の残高のほか）①修繕積立金、②専用庭等の専用使用料や駐車場等の使用料などからの繰入金、③修繕積立金の運用益などがあります。 また、④分譲時に修繕積立基金を負担する場合や⑤修繕積立金の総額の不足などから一時金を負担する場合はこれらを含めます。 なお、計画期間の支出としては、①推定修繕工事費の累計額のほか、②借入金がある場合は、計画期間の償還金（元本と利息）を含めます。 ◆二段式、多段式等の機械式駐車場があり、点検や修繕に多額の費用を要することが想定される場合は、平置駐車場を含めて、管理費会計及び修繕積立金会計とは区分して駐車場使用料会計を設けることも考えられます。 〈参考〉 ・区分所有法 第19 条（共用部分の負担及び利益収取） 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。 ・標準管理規約 第28 条（修繕積立金）第４項、第５項 ４ 管理組合は、第１項各号の経費に充てるため借入れをしたときは、修繕積立金をもってその償還に充てることができる。 ５ 修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。 ・標準管理規約 第28 条（修繕積立金）関係コメント② ② 分譲会社が分譲時において将来の計画修繕に要する経費に充当していくため、一括して購入者より修繕積立基金として徴収している場合や、修繕時に、既存の修繕積立金の額が修繕費用に不足すること等から、 一時負担金が区分所有者から徴収される場合があるが、これらについても修繕積立金として積み立てられ、区分経理されるべきものである。 ３ 修繕積立金の額の設定方法長期修繕計画における計画期間の推定修繕工事費の累計額を計画期間（月数）で除し、各住戸の負担割合を乗じて、月当たり戸当たりの修繕積立金の額を算定します。 また、新築マンションにおいて、購入時に修繕積立基金を負担する場合の月当たり戸当たりの修繕積立金の額は、上記で算定された修繕積立金の額から修繕積立基金を 一定期間（月数）で除した額を減額したものとします。 なお、大規模修繕工事の予定年度において、修繕積立金の累計額が推定修繕工事費の累計額を一時的に下回るときは、その年度に一時金の負担、借入れ等の対応をとることが必要です。また、災害や不測の事故などが生じたときは、一時金の負担等の対応に留意が必要です。 〈コメント〉◆修繕積立金の額の算定根拠を明確にしておくことが必要です。長期修繕計画に基づいて、計画期間の推定修繕工事費の累計額（借入金があった場合は計画期間の償還金を加えた額） から、計画期間の専用庭等の専用使用料や駐車場等の使用料などからの繰入金及び修繕積立金の運用益を差し引き、見直しの場合はさらに修繕積立金の残高を差し引いて、計画期間に必要な修繕積立金の総額を算定します。これを計画期間（月数）で除し、管理規約で定める各住戸の負担割合を乗じて月当たり戸当たりの修繕積立金の額を算定します。 ◆標準管理規約においては、各住戸の負担割合は、単棟型のマンションは各区分所有者の共用部分の共有持分（一般的には専有面積割合）、団地型のマンションの団地共用部分等は団地の区分所有者全員の土地の共有持分、各棟の共用部分は各棟の各区分所有者の共用部分の共有持分としています。 ◆新築マンションにおいては、引渡し直後に一定額の修繕積立金を確保しておくため、購入時に修繕積立基金を負担することがあります。この場合においては、上記で算定された月当たり戸当たりの修繕積立金の額から、修繕積立基金の額を一定期間（月数）で除した （月当たり）額を減額して、修繕積立金の額とします。 ◆例えば、大規模修繕工事の予定年度において、修繕積立金の累計額が推定修繕工事費の累計額を下回る場合は、次に掲げる対応が考えられます。 ①下回らないように修繕積立金を増額する。 ②予定年度に一時金を負担する。 ③予定年度に金融機関から借入れを行う。 第３節 長期修繕計画の内容及び修繕積立金の額のチェックの方法 １ 標準様式を用いたチェックの方法分譲時において、購入予定者は、分譲会社から提示された長期修繕計画（案）の内容及び設定した修繕積立金の額を、また、見直し時において、管理組合は、専門家に依頼して見直した長期修繕計画の内容及び設定した修繕積立金の額を、標準様式を参考としてチェックすることができます。 〈コメント〉◆分譲時における購入予定者、また、見直し時における管理組合は、次表のチェックの方法（標準様式）を参考として、長期修繕計画（案）の内容及び設定した修繕積立金の額をチェックすることができます。 ◆また、分譲会社又は専門家は、このガイドラインを参考として、購入予定者又は依頼した管理組合に説明を行うことが必要です。 ・表 長期修繕計画の内容及び修繕積立金の額のチェックの方法チェック項目チェックの方法該当様式マンションの建物・設備の概要等標準様式と同様の項目が記載されているか。 様式第１号調査・診断の概要標準様式と同様の項目が記載されているか。 又は、報告書の概要が添付されているか。 様式第２号長期修繕計画の作成の考え方標準様式と同様の項目と内容が記載されているか。記載されていないときは理由を確認する。 様式第3-1 号計画期間の設定 30 年以上かつ大規模修繕工事が２回以上含まれる期間となっているか。 様式第3-1 号推定修繕工事項目の設定標準様式と同様の項目が設定されているか。 推定修繕工事費が計上されていない項目があるか。 あるときは理由を確認する。 様式第3-2 号修繕周期の設定周期が適切に設定されているか。 様式第3-2 号推定修繕工事の費算定算定方法標準様式と同様の内訳書があるか。 様式第4-3 号様式第4-4 号数量計算「建築数量積算基準・同解説」（注1）等に準拠して算出した旨の記載があるか。 単価次の資料等と比較して、大きな差異があったときは理由を確認する。 ・「マンションの改修工事費に関する調査・研究」 の報告書（注2） ・積算資料ポケット版マンション修繕編収支計画の検討計画期間の推定修繕工事費（注4）の累計額より修繕積立金（注5）の累計額が上回っているか。 様式第4-1 号様式第4-2 号修繕積立金の額の設定修繕積立金の額が、長期修繕計画により算出された計画期間の推定修繕工事費の累計額を基にして算定されているか。 均等積立方式となっているか。 様式第５号 （注）1) 「建築数量積算基準・同解説（平成29 年版）」／（一財）建築コスト管理システム研究所発行 2) （一財）建設物価調査会が、社会情勢の変化や工事費価格の変動が見られた場合に適宜調査を行い、調査結果を公表しています。 3) （一財）経済調査会が独自の調査結果をまとめ、定期刊行物として発行しています。 4) 支出としては、推定修繕工事費のほか、実施した計画修繕工事のための借入金がある場合は償還金を含めます。 5) 収入としては、修繕積立金のほか、専用庭等の専用使用料や駐車場等の使用料などからの繰入金、修繕積立金の運用益のほか、分譲時の修繕積立基金や必要に応じて徴収する一時金も含めます。 ２ その他のチェックの方法管理組合は、必要に応じて、現状の長期修繕計画と公益財団法人マンション管理センターが行っている「長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス」または独立行政法人住宅金融支援機構が提供している「マンションライフサイクルシミュレーション～長期修繕ナビ～」を利用して作成した概略の長期修繕計画とを比較して、その見直しの必要性について検討することが望まれます。 また、見直し後の長期修繕計画の内容及び設定した修繕積立金の額を、その概略の長期修繕計画と比較してチェックすることができます。 〈コメント〉◆長期修繕計画の見直しの検討に当たっては、まず、現状の長期修繕計画の内容や修繕積立金の額が適切であるかどうかを判断する必要があります。 ◆公益財団法人マンション管理センターでは、「長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス」を行っており、管理組合から提出されたデータを基に、標準様式に沿った概略の長期修繕計画の作成とこれに基づく修繕積立金の額を算定しています。その成果物を現状の長期修繕計画の内容と比較することで、修繕工事項目の不足や修繕積立金の過不足などの見直しの必要性の判断の参考となります。また、見直した後の長期修繕計画の内容や設定した修繕積立金の額のチェックにも利用できます。なお、対象とするマンションは、中高層、住宅専用の分譲マンションとなっており、超高層マンション、リゾートマンション、社宅、賃貸マンション等は利用できません。（複合用途型マンションは、店舗・事務所等の規模が比較的小さいものについては対応が可能です。） ◆独立行政法人住宅金融支援機構では、「マンションライフサイクルシミュレーション～長期修繕ナビ～」を提供しており、建物規模、築年数などに応じたマンションの「平均的な大規模修繕工事費用」、今後40 年間の「修繕積立金の負担額」「修繕積立金会計の収支」 などを試算することができます。大規模修繕工事の見積額が妥当かどうかを判断する材料として、ローン利用や修繕積立金の運用も視野に入れた修繕積立金の収支計画の確認のための材料として、または、長期的視点で積立金徴収計画を見直す際の検討資料として利用できます。なお、シミュレーションが想定している規模を超える範囲については、シミュレーションは可能なものの、乖離幅が大きくなる場合があります。 〈参考〉 ・「長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス」（（公財）マンション管理センター） （公財）マンション管理センターでは、概略の長期修繕計画の作成と修繕積立金の算出を行っています。 管理組合が長期修繕計画の見直しを行う際に、現状のもの又は見直したものと比較し、内容が適切か確認するためのおおよその目安として利用できます。 https://www.mankan.or.jp/07_skillsupport/skillsupport.html （（公財）マンション管理センター ホームページ） ・「マンションライフサイクルシミュレーション～長期修繕ナビ～」（（独）住宅金融支援機構） （独）住宅金融支援機構が提供するシミュレーションでは、「平均的な大規模修繕工事費用」、今後40年間の「修繕積立金の負担額」「修繕積立金会計の収支」などを試算することができます。修繕積立金徴収額の見直しの必要性や大規模修繕工事の見積額の妥当性を判断する材料などとして利用できます。 https://www.jhf.go.jp/simulation_loan/m-simulation/index.html（（独）住宅金融支援機構ホームページ） 「マンションライフサイクルシミュレーション～長期修繕ナビ～」におけるローン利用や修繕積立金の運用も視野に入れた修繕積立金の収支計画の確認、見直しの際に例示される（独）住宅金融支援機構の管理組合向けの融資(マンション共用部分リフォーム融資)、修繕積立金積立制度(マンションすまい・る債)は以下とおりです。 https://www.jhf.go.jp/loan/yushi/info/mansionreform/index.html（（独）住宅金融支援機構 ホームページ） https://www.jhf.go.jp/loan/kanri/smile/index.html（（独）住宅金融支援機構 ホームページ） 別添 長期修繕計画標準様式の記載例様式第１号 マンションの建物・設備の概要等様式第２号 調査・診断の概要様式第3-1 号 長期修繕計画の作成・修繕積立金の額の設定の考え方様式第3-2 号 推定修繕工事項目、修繕周期等の設定内容様式第4-1 号 長期修繕計画総括表様式第4-2 号 収支計画グラフ様式第4-3 号 長期修繕計画表（推定修繕工事項目（小項目）別、年度別） 様式第4-4 号 推定修繕工事費内訳書様式第５号 修繕積立金の額の設定◆この記載例は、中高層単棟型のマンションを想定したものです。 ◆マンションには様々な形態、形状、仕様等があるうえ、立地条件も異なっていることから、これらに応じた適切な長期修繕計画とするため、必要に応じて標準様式の内容を追加して使用します。 （様式第１号）　マンションの建物・設備の概要等作成日／2021年○月○○日 (1) マンション（団地）名管理組合名理事長名管理者等名所在地敷地面積建築面積（建蔽率） 延べ面積（容積率） 専有面積の合計構造階数／棟数住戸数竣工日 (2) 設備、附属施設の概要（注）団地型（複数棟）の場合は、団地（全体）と棟別に区分給・排水設備ガス設備空調・換気設備電力設備情報・通信設備消防用設備昇降機設備駐車場設備附属建物その他 (3) 関係者分譲会社名施工会社名設計・監理事務所名管理会社名 （分譲時）長期修繕計画案の作成者会社名 （株）○○○○会社　TEL　（03）XXXX-XXXX管理員名　○○○○　　　　　 TEL　（03）XXXX-XXXX勤務形態（通勤） 会社名　　○○○○会社TEL　（03）XXXX-XXXX作成者（作成部署）　○○○○部　○○○○課■自転車置場、□バイク置場、■ ゴミ集積所、□遊具（プレイロット）、□屋上緑化 （株）○○○○不動産 ○○○○建設（株） （株）○○○○建築士事務所■テレビ共聴（■ｱﾝﾃﾅ・■ｹｰﾌﾞﾙ）、■電話設備、■インターネット、■インターホン、■オートロック、■防犯カメラ等、□電波障害対策、□その他（　　　　　　） □屋内消火栓、■自動火災報知器、■連結送水管、■避難設備、□スプリンクラー、■その他（消火器） ■昇降機（1）台□平面（　　）台、■機械式（78）台、□自走式（　　）台、計（78）台、□ターンテーブル□集会室（□棟内、□別棟）、■管理員室（■棟内、□別棟） ■給水ポンプ、■排水ポンプ、■受水槽、□高置水槽、□浄化槽■ガス、□セントラル給湯■空気調和機、■換気■（自家用）受変電室、■避雷針、□自家発電、□蓄電池、□太陽光発電、□非常電源 5,500㎡　(注）　　　　　　／タイプ別専有面積：別表鉄筋コンクリート造地上　7階　地下　ー階／　　1棟　　（地上　　階地下　　階／　　棟） 住戸　82戸　（注） 1999年12月1日（経年22年） ○○○○、○○○○東京都千代田区○○1-2-3 3,000㎡　　　　権利関係（■所有権・□借地権・□地上権） 1,000㎡（現行　33％）　（注） 6,200㎡（現行　207％）　（注） （団地／　　　　棟）（複数棟の場合） 敷地、建物の概要（注）団地型（複数棟）の場合は、団地（全体）と棟別に区分 ○○○○マンション ○○○○マンション管理組合 ○○○○該当する敷地利用を選択します。 該当する施設を選択します。 (4)　管理・所有区分 〔単棟型の場合〕部位所有区分（建物） (設備） 管理区分（建物） (設備） 〔団地型の場合〕部分団地棟別 (5)　維持管理の状況 ①法定点検等の実施点検等実施年月点検等の結果の要点消防用設備点検 2021年X月点検報告書参照エレベーター保守点検 2021年X月点検報告書参照機械式駐車場装置点検 2021年X月点検報告書参照給排水設備点検 2021年X月点検報告書参照 ②調査・診断の実施調査・診断実施年月調査・診断の結果の要点建物劣化診断 2011年6月大規模修繕工事の実施に向けた外壁、設備等の状況調査年　月 ③主な修繕工事の実施箇　所実施年月修繕工事の概要鉄部塗装 2017年5月鉄部塗装屋根防水 2011年10月屋上防水保護塗装等（大規模修繕工事） 外壁・他 2011年10月外壁塗装・シーリング工事等（大規模修繕工事） 鉄部塗装 2011年10月鉄部塗装（大規模修繕工事） ④長期修繕計画の見直し時　期実施年月見直しの要点・発注先定期（５年毎）見直し 2017年1月工事費・労務費の変動による工事単価の見直し及び修繕積立金の改定/発注先：○○○○（株） 修繕工事実施に伴う見直し 2011年11月 第１回大規模修繕工事の実施状況を踏まえた工事項目・周期の見直し/発注先：○○○○（株） 年　月 （団地／　　　　棟） （複数棟の場合） 標準管理規約と同趣旨の規定同　上区分区分（標準管理規約との相違点等） 標準管理規約と同趣旨の規定同　上所有区分標準管理規約第8条との比較既に行った維持管理の履歴を記載します。 (6) 会計状況借入金の残高 2021年4月30日現在　0（円） 修繕積立金残高 2021年4月30日現在　253,140,952（円） 修繕積立金の額月当たり・戸当たり　　　16,970（円） 月当たり・戸当たり　　　571（円） 駐車場等の使用料からの繰入月当たり・戸当たり　　　11,270（円） 月当たり・戸当たり　　　0（円） (7) 設計図書等の保管状況■設計図書 （竣工図 ） ■構造計算書■数量計算書 （竣工図に基づく数量計算書） ■確認申請書副本■確認済証、■検査済証■分譲パンフレット■アフターサービス規準■点検報告書■法定点検、■保守契約による点検■調査・診断報告書 （過去に実施したもの） ■修繕工事の設計図書等 （仕様書、図面、数量計算書等） □その他関係書類■電波障害協定書、□建設住宅性能評価書、□設計住宅性能評価書、□石綿使用調査結果の記録、□その他（　　　　） ■長期修繕計画■現に有効な長期修繕計画■管理規約■現に有効な管理規約　■原始規約■各種ハザードマップ■洪水ハザードマップ　■土砂災害ハザードマップ住戸タイプ専有面積 （㎡） Aタイプ 75.00Bタイプ 70.00 ・・・ ・・・小計 5,500.00 （店舗等） -小計-合計 5,500.00別表　タイプ別専有面積 （団地／　　　　棟） （複数棟の場合） 専用使用料からの繰入その他の繰入 （注）団地型（複数棟）の場合は、団地（全体）と棟別に区分現在の会計状況を記入します。 保管している書類を選択します。 住戸タイプごとの専有面積を記載します。 （様式第２号）　調査・診断の概要調査・診断の実施日／2011年6月10日 (1) 劣化の現象と原因 (2) 修繕（改修）方法の概要 ２　屋根防水 ①屋上防水（保護） ②屋上防水（露出） シート防水のふくれ／日射や風雨によるシート防水の撤去・新設 ③傾斜屋根 ④庇・笠木等防水 ３　床防水 ①バルコニー床防水塗膜防水のひび割れ／日射、風雨、摩耗等による塗装の塗替え ②開放廊下・階段等床防水 ４　外壁塗装等 ①躯体コンクリート補修 ②外壁塗装（雨掛かり部分） 外壁の仕上げ塗装のはがれ塗装の塗替え ③外壁塗装（非雨掛かり部分） 外壁の仕上げ塗装のはがれ塗装の塗替え ④軒天塗装 ⑤タイル張補修 ⑥シーリングシーリングのひび割れシーリングの打替え ５　鉄部塗装等 ①鉄部塗装（雨掛かり部分） 鉄部塗装のはがれ塗装の塗替え ②鉄部塗装（非雨掛かり部分） 鉄部塗装のはがれ塗装の塗替え ③非鉄部塗装 ６　建具・金物等 ①建具関係 ②手すり ③屋外鉄骨階段 ④金物類（集合郵便受等） ⑤金物類（ﾒｰﾀｰﾎﾞｯｸｽ扉等） ７　共用内部 ①共用内部 ８　給水設備 ①給水管 ②貯水槽 ③給水ポンプ ９　排水設備 ①排水管 ②排水ポンプ弁類の劣化部品交換 10　ガス設備 ①ガス管 11　空調・換気設備 ①空調設備 ②換気設備 12　電灯設備等 ①電灯設備 ②配電盤類 ③幹線設備 ④避雷針設備 ⑤自家発電設備 13　情報・通信設備 ①電話設備 ②テレビ共聴設備 ③インターネット設備 ④インターホン設備等 14　消防用設備 ①屋内消火栓設備 ②自動火災報知設備 ③連結送水管設備 15　昇降機設備 ①昇降機 16　立体駐車場設備 ①自走式駐車場 ②機械式駐車場 17　外構・附属施設 ①外構 ②附属施設 (注）調査・診断報告書（概要版）で代えることができる。 調査・診断箇所 ／ 　　　　　　　棟　　　　　　　　　　　　団地共用部分部位等その他外構他建物設備調査・診断により確認された劣化調査・診断により確認された劣化 （様式第3-1号）　長期修繕計画の作成・修繕積立金の額の設定の考え方基本的な考え方 (1) 長期修繕計画の目的 (2) 計画の前提等 ・長期修繕計画は、作成時点において、計画期間の推定修繕工事の内容、時期、概算の費用等に関して計画を定めるものです。 推定修繕工事の内容の設定、概算の費用の算出は、新築マンションの場合、設計図書、工事請負契約書による請負代金内訳書及び数量計算書等を参考にして、また、既存マンションの場合、保管されている設計図書のほか、修繕等の履歴、劣化状況等の調査・診断の結果等に基づいて行います。 したがって、長期修繕計画は次に掲げる事項のとおり、将来実施する計画修繕工事の内容、時期、費用等を確定するものではありません。また、一定期間ごとに見直していくことを前提としています。 ①推定修繕工事の内容は、新築マンションの場合は現状の仕様により、既存マンションの場合は現状又は見直し時点での一般的な仕様により設定するが、計画修繕工事の実施時には技術開発等により異なることがある。 ②時期（周期）は、おおよその目安であり、立地条件等により異なることがある。 ③収支計画には、修繕積立金の運用利率、借入金の金利、物価・工事費価格及び消費税率の変動など不確定な要素がある。 (3) 計画期間の設定項　目 １　長期修繕計画の作成の考え方 ・マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時適切な修繕工事を行うことが必要です。また、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図る改良工事を行うことも望まれます。 ・そのためには、次に掲げる事項を目的とした長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金の額を設定することが不可欠です。 ①将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を明確にする。 ②計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にする。 ③修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておくことで、計画修繕工事の円滑な実施を図る。 ・長期修繕計画の作成に当たっては、次に掲げる事項を前提条件とします。 ①推定修繕工事は、建物及び設備の性能・機能を新築時と同等水準に維持、回復させる修繕工事を基本とする。 ②区分所有者の要望など必要に応じて、建物及び設備の性能を向上させる改良工事を設定する。 ③計画期間において、法定点検等の点検及び経常的な補修工事を適切に実施する。 ④計画修繕工事の実施の要否、内容等は、事前に調査・診断を行い、その結果に基づいて判断する。 ・30年以上で、かつ大規模修繕工事が２回含まれる期間以上とします。 「長期修繕計画の目的」の【標準的な考え方】を記載しています。記載内容を参考として、各マンションの実態にあった「基本的な考え方」を記載します。 「計画の前提等」の【標準的な考え方】を記載しています。記載内容を参考として、各マンションの実態にあった「基本的な考え方」を記載します。 「計画期間の設定」の【標準的な考え方】を記載しています。 (4) 推定修繕工事項目の設定 (5) 修繕周期の設定 (6) 推定修繕工事費の算定 ①仕様の設定 ②数量計算 ③単価の設定 【新築マンションの場合】 ・標準様式第3-2号に沿って、設計図書等に基づいて設定しています。 ・マンションの形状、仕様などにより該当しない項目、また、修繕周期が計画期間に含まれないため推定修繕工事費を計上していない項目があります。計画期間内に修繕周期に到達しない項目に係る工事については、参考情報として当該工事の予定時期及び推定修繕工事費を明示しています。 ・長期修繕計画の見直し、大規模修繕工事のための調査・診断、修繕設計及び工事監理の費用を含んでいます。 【既存マンションの場合】 ・標準様式第3-2号に沿って、現状の長期修繕計画を踏まえ、保管されている設計図書、修繕等の履歴、現状の調査・診断の結果等に基づいて設定しています。 ・（必要に応じて）建物及び設備の性能向上に関する項目を追加しています。 ・（必要に応じて）屋内共用給排水管と同時かつ一体的に行う専有部分の配管工事に関する項目を追加しています。 ・マンションの形状、仕様などにより該当しない項目、また、修繕周期が計画期間に含まれないため推定修繕工事費を計上していない項目があります。計画期間内に修繕周期に到達しない項目に係る工事については、参考情報として当該工事の予定時期及び推定修繕工事費を明示しています。 ・長期修繕計画の見直し、大規模修繕工事のための調査・診断、修繕設計及び工事監理の費用を含んでいます。 【新築マンションの場合】 ・推定修繕工事項目（小項目）ごとに、マンションの仕様、立地条件等を考慮して設定しています。 ・推定修繕工事の実施の際の経済性等を考慮し、実施時期を集約しています。 【既存マンションの場合】 ・推定修繕工事項目（小項目）ごとに、マンションの仕様、立地条件、調査・診断の結果等に基づいて設定しています。 ・推定修繕工事の実施の際の経済性等を考慮し、実施時期を集約しています。 ・推定修繕工事費は、推定修繕工事項目の小項目ごとに、算出した数量に設定した単価を乗じて算定しています。 （・修繕積立金の運用益年　％、借入金の金利年　％、物価変動年　％を考慮しています。） ・消費税は、　％とし、会計年度ごとに計上しています。 【新築マンションの場合】 ・推定修繕工事項目の小項目ごとに、現状の仕様を設定しています。 【既存マンションの場合】 ・推定修繕工事項目の小項目ごとに、現状又は見直し時点での一般的な仕様を設定しています。 【新築マンションの場合】 ・設計図書、工事請負契約による請負代金内訳書、数量計算書等を参考として、「建築数量積算基準・同解説」 等に準拠して、長期修繕計画用に算出しています。 【既存マンションの場合】 ・現状の長期修繕計画を踏まえ、保管している設計図書、数量計算書、修繕等の履歴、現状の調査・診断の結果等を参考として、「建築数量積算基準・同解説」等に準拠して、長期修繕計画用に算出しています。 【新築マンションの場合】 ・修繕工事特有の施工条件等を考慮し、設計図書、工事請負契約による請負代金内訳書等を参考として設定しています。 ・現場管理費・一般管理費・法定福利費、計画修繕工事にかかる瑕疵保険料等の諸経費および消費税等相当額を上記とは①別途設定する方法と、前述の諸経費について、②見込まれる推定修繕工事ごとの総額に応じた比率の額を単価に含めて設定する方法があり、（前者①／後者②）の方法で設定しています。 ・単価に地域差がある場合には、必要に応じて考慮しています。 【既存マンションの場合】 ・修繕工事特有の施工条件等を考慮し、過去の計画修繕工事の契約実績、その調査データ、刊行物の単価、専門工事業者の見積価格等を参考として設定しています。 ・現場管理費・一般管理費・法定福利費、計画修繕工事にかかる瑕疵保険料などの諸経費および消費税等相当額を上記とは①別途設定する方法と、前述の諸経費について、②見込まれる推定修繕工事ごとの総額に応じた比率の額を単価に含めて設定する方法があり、（前者①／後者②）の方法で設定しています。 ・単価に地域差がある場合には、必要に応じて考慮しています。 新築・既存により「推定修繕工事項目の設定」の【標準的な考え方】を記載しています。記載内容を参考として、各マンションの実態にあった「基本的な考え方」を記載します。 新築・既存により「修繕周期の設定」の【標準的な考え方】を記載しています。記載内容を参考として、各マンションの実態にあった「基本的な考え方」を記載します。 「推定修繕工事費の算定」の【標準的な考え方】を記載しています。記載内容を参考として、各マンションの実態にあった「基本的な新築・既存により「仕様の設定」の【標準的な考え方】を記載しています。記載内容を参考として、各マンションの実態にあった「基新築・既存により「数量計算」の【標準的な考え方】を記載しています。記載内容を参考として、各マンションの実態にあった「基本的な考え方」を記載します。 新築・既存により「単価の設定」の【標準的な考え方】を記載しています。記載内容を参考として、各マンションの実態にあった「基本的な考え方」を記載します。 (7) 収支計画の検討 (8) 計画の見直し修繕積立金の額の設定 ・修繕積立金の積立ては、長期修繕計画の作成時点において、計画期間に積み立てる修繕積立金の額を均等にする積立方式としています。なお、５年程度ごとの計画の見直しにより、計画期間の推定修繕工事費の累計額の増加に伴って必要とする修繕積立金の額が増加します。 ・修繕積立金のほか、専用庭等の専用使用料及び駐車場等の使用料からそれらの管理に要する費用に充当した残金を修繕積立金会計に繰り入れることとしています。 ・計画期間の推定修繕工事費の累計額を計画期間（月数）で除 し、各住戸の負担割合を乗じて、月当たり戸当たりの修繕積立金の額を算定しています。 （【修繕積立基金を負担する場合】算定された修繕積立金の額から修繕積立基金を一定期間（月数）で除した額を減額しています。） （・大規模修繕工事の予定年度において、修繕積立金の累計額が推定修繕工事費の累計額を一時的に下回るときは、その年度に一時金の負担、借入れ等の対応をとることが必要です。） ２　修繕積立金の額の設定の考え方 ・計画期間に見込まれる推定修繕工事費（借入金がある場合はその償還金を含む。）の累計額を、修繕積立金 （修繕積立基金、一時金、専用庭等の専用使用料及び駐車場等の使用料からの繰入れ並びに修繕積立金の運用益を含む。）の累計額が下回らないように計画しています。 （・建物及び設備の性能向上を図る改良工事に要する費用を含めた収支計画としています。） （・機械式駐車場の維持管理に多額の費用を要することが想定されますので、管理費会計及び修繕積立金会計とは区分して駐車場使用料会計を設けています。） ・長期修繕計画は、次に掲げる不確定な事項を含んでいますので、５年程度ごとに調査・診断を行い、その結果に基づいて見直すことが必要です。なお、見直しには一定の期間（概ね１～２年）を要することから、見直しについても計画的に行う必要があります。また、併せて修繕積立金の額も見直します。 ①建物及び設備の劣化の状況 ②社会的環境及び生活様式の変化 ③新たな材料、工法等の開発及びそれによる修繕周期、単価等の変動 ④修繕積立金の運用益、借入金の金利、物価、工事費価格、消費税率等の変動「収支計画の検討」の【標準的な考え方】を記載しています。記載内容を参考として、各マンションの実態にあった「基本的な考え方」を記載します。 「計画の見直し」の【標準的な考え方】を記載しています。記載内容を参考として、各マンションの実態にあった「基本的な考え方」を記載します。 「修繕積立金の額の設定」の【標準的な考え方】を記載しています。記載内容を参考として、各マンションの実態にあった「基本的な考え方」を記載します。 対象部位等工事区分 （参考） 修繕周期 （参考） 想定している修繕方法等 （参考） ２　屋根防水 ３　床防水 ４　外壁塗装等 ５　鉄部塗装等 ③非鉄部塗装 （アルミ製・ステンレス製等） サッシ、面格子、ドア、手すり、避難ハッチ、換気口等清掃 12～15年清掃・養生 （ボード、樹脂、木製等） 隔て板・エアコンスリーブ・雨樋等塗替 12～15年下地処理、塩化ビニル樹脂塗料塗装 ②鉄部塗装 （非雨掛かり部分） （鋼製）住戸玄関ドア塗替 5～7年ケレン･錆止め･塗替 （鋼製）共用部分ドア、メーターボックス扉、手すり、照明器具、設備機器、配電盤類、屋内消火栓箱等塗替 5～7年ケレン･錆止め･塗替 ⑥シーリング外壁目地、建具周り、スリーブ周り、部材接合部等打替 12～15年コンクリートの打継ぎ目地、サッシ回り、タイル伸縮目地のコーキング打替え ①鉄部塗装 （雨掛かり部分） （鋼製）開放廊下・階段、バルコニーの手すり塗替 5～7年ケレン･錆止め･塗替 （鋼製）屋上フェンス、設備機器、立て樋・支持金物、架台、避難ハッチ、マンホール蓋、隔て板枠、物干金物等塗替 5～7年ケレン･錆止め･塗替屋外鉄骨階段、自転車置場、遊具、フェンス塗替 5～7年ケレン･錆止め･塗替 ④軒天塗装開放廊下・階段、バルコニー等の軒天（上げ裏）部分塗替 12～15年高圧水洗の上、下地処理、アクリルシリコン樹脂塗材除去・塗装 24～30年既塗膜除去、アクリルシリコン樹脂塗材（撤去・新規防水） ⑤タイル張補修外壁・手すり壁等補修 12～15年欠損・亀裂・浮部分補修、タイル面洗浄、磁器質タイル貼替え ②外壁塗装 （雨掛かり部分） 外壁、手すり壁等塗替 12～15年高圧水洗の上、下地処理、アクリルシリコン樹脂塗材除去・塗装 24～30年既存塗膜除去、アクリルシリコン樹脂塗材（撤去・新規防水） ③外壁塗装 （非雨掛かり部分） 外壁、手すり壁等塗替 12～15年高圧水洗の上、下地処理、アクリルシリコン樹脂塗材除去・塗装 24～30年既塗膜除去、アクリルシリコン樹脂塗材（撤去・新規防水） ②開放廊下・階段等床防水開放廊下・階段の床 （側溝、幅木を含む） 修繕 12～15年高圧水洗の上、下地調整、ウレタン塗膜防水 ①躯体コンクリート補修外壁、屋根、床、手すり壁、軒天（上げ裏）、庇等 （コンクリート、モルタル部分） 補修 12～15年ひび割れ･欠損・爆裂補修 24～30年既存屋根材を全面撤去の上、下地補修、葺替え（ガルバリウム鋼板等） ④庇・笠木等防水庇天端、笠木天端、パラペット天端・アゴ、架台天端等修繕 12～15年高圧水洗の上、下地処理、ウレタン塗膜防水 ①バルコニー床防水バルコニーの床 （側溝、幅木を含む） 修繕 12～15年高圧水洗の上、下地調整、ウレタン塗膜防水 ①共通仮設仮設 12～15年仮設事務所、資材置き場等 ②直接仮設仮設 12～15年枠組足場、養生シート等 ①屋上防水（保護） 屋上、塔屋、ルーフバルコニー補修・修繕 12～15年伸縮目地の打替え、保護コンクリート部分補修撤去・新設撤去・葺替 （様式第3-2号）　推定修繕工事項目、修繕周期等の設定内容推定修繕工事項目Ⅰ　仮設 １　仮設工事Ⅱ　建物 24～30年下地処理、ウレタン塗膜防水通気緩衝工法 ②屋上防水（露出） 屋上、塔屋補修・修繕 12～15年下地処理、保護塗装（トップコート塗り） 撤去・新設 24～30年下地処理、改質アスファルト防水（撤去・新規防水） ③傾斜屋根屋根補修・修繕 12～15年塗装・部分補修記載内容を参考とし、必要に応じて追加して、各マンションの実態にあった「推定修繕工事項目」を記載します。 推測される「工事区分」を記載していますので、記載内容を参考とし、必要に応じて追加して、各マンションの実態にあった「工事区分」を記載します。 推測される「対象部位等」を記載していますので、記載内容を参考とし、必要に応じて追加して、各マンションの実態にあった「対象部位等」を記載します。 修繕工事項目、部位、工事区分に対応した「修繕周期」を記載します。 ６　建具・金物等 ７　共用内部 ８　給水設備 ９　排水設備 10　ガス設備Ⅲ　設備住戸玄関ドア、共用部分ドア、自動ドア点検・調整 12～15年点検、補修取替 34～38年建具取替、スチール枠被せ窓サッシ、面格子、網戸、シャッター点検・調整 12～15年点検、補修取替 34～38年建具（掃出しアルミサッシ、面格子）取替、アルミ枠被せ ②手すり開放廊下・階段、バルコニーの手すり、防風スクリーン取替 34～38年防風スクリーンの取替 ③屋外鉄骨階段屋外鉄骨階段補修 12～15年点検、補修取替 34～38年アルミ製トップレール取替 ④金物類 （集合郵便受等） 集合郵便受、掲示板、宅配ロッカー等取替 24～28年ステンレス製集合郵便受取替笠木、架台、マンホール蓋、階段ノンスリップ、避難ハッチ、タラップ、排水金物、室名札、立て樋・支持金物、隔て板、物干金物、スリーブキャップ等取替 24～28年竪樋、ステンレス製避難ハッチ、隔て板、ポーチ門扉取替屋上フェンス等取替 34～38年 ⑤金物類 （メーターボックス扉等） メーターボックスの扉、パイプスペースの扉等取替 34～38年スチール製扉取替 ①共用内部管理事務室、集会室、内部廊下、内部階段等の壁、床、天井張替・塗替 12～15年補修及び仕上材貼替等エントランスホール、エレベーターホールの壁、床、天井張替・塗替 12～15年 （壁）下地処理 砂壁状仕上塗材（床）大理石貼欠損・亀裂部分補修　（天井）下地処理、塗替 ①給水管屋内共用給水管更生 19～23年屋内共用給水管、屋外共用給水管取替 30～40年 ②貯水槽受水槽補修・取替 12～16年 26～30年目に取替(同等品) 高置水槽補修・取替 12～16年 26～30年目に取替(同等品) ③給水ポンプ揚水ポンプ、加圧給水ポンプ、直結増圧ポンプ、弁類等補修 5～8年分解整備取替 14～18年取替(同等品) ①排水管屋内共用雑排水管更生 19～23年屋内共用雑排水管、汚水管、雨水管取替 30～40年 ②排水ポンプ排水ポンプ、弁類等補修 5～8年取替 14～18年取替(同等品) ①ガス管屋外埋設部ガス管、屋内共用ガス管取替（更新） 28～32年 ①建具関係 11　空調・換気設備 12　電灯設備等 13　情報・通信設備 14　消防用設備 15　昇降機設備 16　立体駐車場設備 ①空調設備管理事務室、集会室等のエアコン取替 13～17年取替(同等品) ②換気設備管理事務室、集会室、機械室、電気室等の換気扇、ダクト類、換気口、換気ガラリ取替 13～17年取替(同等品) ①電灯設備共用廊下・エントランスホール等の照明器具、配線器具、非常照明、避難口・通路誘導灯、外灯等取替 18～22年取替(同等品) ②配電盤類配電盤・プルボックス等取替 28～32年取替(同等品) ③幹線設備引込開閉器、幹線（電灯、動力）等取替 28～32年幹線ケーブル引替 ④避雷針設備避雷突針・ポール・支持金物・導線・接地極等取替 38～42年取替(同等品) ⑤自家発電設備発電設備取替 28～32年 ①電話設備電話配線盤（MDF）、中間端子盤（IDF）等取替 28～32年取替(同等品) ②テレビ共聴設備アンテナ、増幅器、分配器等　※同軸ケーブルを除く取替 15～20年取替(同等品) ③インターネット設備住棟内ネットワーク取替 28～32年設備交換 ④インターホン設備等インターホン設備、オートロック設備、住宅情報盤、防犯設備、配線等取替 15～20年取替(同等品) ①屋内消火栓設備消火栓ポンプ、消火管、ホース類、屋内消火栓箱等取替 23～27年取替(同等品) ②自動火災報知設備感知器、発信器、表示灯、音響装置、中継器、受信器等取替 18～22年取替(同等品) ③連結送水管設備送水口、放水口、消火管、消火隊専用栓箱等取替 23～27年取替(同等品) ①昇降機カゴ内装、扉、三方枠等補修 12～15年 （かご内装・枠・扉）下地処理　化粧樹脂ﾌｨﾙﾑ貼り全構成機器取替 26～30年制御リニューアル(モーター､制御盤他取替) ①自走式駐車場プレハブ造（鉄骨造＋ＡＬＣ） 補修 8～12年床面補修、鉄部塗装建替 28～32年 ②機械式駐車場 二段方式、多段方式（昇降式、横行昇降式、ピット式） 垂直循環方式等補修 5年補修(部品取替) 取替 18～22年装置入替リニューアル 17　外構・附属施設 18　調査・診断、設計、工事監理等費用 19　長期修繕計画作成費用Ⅴ　性能向上工事項目（例）（必要に応じて、Ⅱ建物又はⅢ設備に追加する。） ・情報通信（インターネット接続環境の整備等） ・給水方式の変更（直結増圧給水方式への変更等） ・電気容量の増量（電灯幹線の増量等） ・利便施設の設置（宅配ボックス等） ・エレベーターの安全性向上（戸開走行防止装置の設置等） ・外部環境（外構、植栽、工作物等の整備） Ⅵ　専有部分工事項目（専有部分配管）（例）（必要に応じて、「Ⅰ仮設」～「Ⅳ外構・その他」とは別項目として追加する。） Ⅶ　諸経費等　（例）上記工事項目と区別して設定する場合 ・現場管理費 ・一般管理費 ・法定福利費 ・大規模修繕瑕疵保険の保険料等－－改良年 ①専有部分配管（※）専有部分給水管、専有部分雑排水管、専有部分汚水管取替 28～32年共用給排水管の取替と同時に実施スロープ、手すりの設置、自動ドアの設置、エレベーターの設置・増設改良年断熱（屋上、外壁、開口部）、昇降機、照明等の設備の制御等改良年照明照度の確保、オートロック、防犯カメラの設置等改良年 ①見直し長期修繕計画の見直しのための点検・調査・診断長期修繕計画の見直し 5年耐震壁の増設、柱・梁の補強、免震、設備配管の補強、耐震ドアへの交換、エレベーターの着床装置・Ｐ波感知装置の設置等改良年 ③工事監理 (1) 耐震 ①点検・調査・診断大規模修繕工事の実施前に行う点検・調査・診断 10～12年 ②設計、コンサルタント計画修繕工事の設計（基本設計・実施設計）・コンサルタント 12～15年計画修繕工事の工事監理 12～15年 ④臨時点検（被災時）建物、設備、外構－ ②附属施設自転車置場、ゴミ集積所取替 24～28年植樹整備 24～28年 ①外構平面駐車場、車路・歩道等の舗装、側溝、排水溝、擁壁等補修 24～28年インターロッキング、アスファルト舗装囲障（塀、フェンス等）、サイン（案内板）、遊具、ベンチ等取替 24～28年塗装補修 及び 取替（同等品） 埋設排水管、排水桝等※埋設給水管を除く取替 24～28年 (2) バリアフリー (3) 省エネルギー (4) 防犯 (5) その他※　屋内共用給水管・排水管等と同時かつ一体的に行う工事に限るⅣ　外構・その他 （注）　現場管理費及び一般管理費は、各項目ごとの工事費（単価）に含む。 区分所有者の要望など必要に応じて、建物・設備の性能を向上させる改修工事を記載します。 （１）耐震については、耐震診断の結果により耐震改修が必要となった場合において、耐震改修工事の費用が負担できないなどの理由によりすぐに実施することが困難なときは、推定修繕工事項目として設定します。 （様式第4-1号）長期修繕計画総括表作成日／ 2021年○月○○日集会（管理組合総会）で議決された日／ 2021年○月○○日単位：千円暦年 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047経年仮設 １　仮設工事 18,424 1,487 18,424 1,487 41,216建物 ２　屋根防水 4,317 9,075 4,037 16,085 33,513 ３　床防水 14,640 14,640 29,281 ４　外壁塗装等 25,887 25,887 51,773 ５　鉄部塗装等 1,550 3,287 1,211 3,364 1,550 10,961 ６　建具・金物等 9,118 18,450 60,733 2,295 90,596 ７　共用内部 1,741設備 ８　給水設備 1,665 35,303 1,665 1,530 40,883 ９　排水設備 1,823 1,823 18,923 24,973 10　ガス設備 11　空調・換気設備 1,332 12　電灯設備等 3,645 2,565 21,465 28,620 13　情報・通信設備 2,160 9,900 2,322 14,382 14　消防用設備 1,017 5,486 3,834 3,888 1,607 17,217 15　昇降機設備 10,350 10,350 16　立体駐車場設備 84,510 1,216 16,960 37,844 4,500 4,202 37,844 188,043 17　外構・附属施設 1,022 6,415 1,022 4,770 5,631 1,022 19,881 3,447 4,145 3,447 6,651 19,544 19　長期修繕計画作成費用 1,706小計 2,841 3,821 1,710 3,519 183,623 486 10,634 4,460 31,559 40,568 17,415 72 45,031 13,397 144,957 649 24,849 4,247 1,818 23,010 162 64,808 1,548 626,463 352 18,362 1,063 3,156 4,057 1,742 4,503 1,340 14,496 2,485 2,301 6,481 62,646消費税 387 20,199 1,170 3,471 4,462 1,916 4,953 1,474 15,945 2,733 2,531 7,129 68,764推定修繕工事費　年度合計 3,375 4,539 2,069 4,258 222,184 588 12,868 5,397 38,186 49,087 21,072 87 54,487 16,211 175,399 785 30,067 5,139 2,200 27,842 196 78,418 1,873 757,873推定修繕工事費　累計 3,375 7,914 8,099 10,168 10,589 14,847 237,031 237,092 237,680 250,548 250,548 255,945 294,131 343,217 364,290 364,377 418,864 435,075 610,473 610,817 611,602 641,669 646,808 649,008 676,850 677,046 755,464 755,525 757,398 757,873 （借入金の償還金　年度合計） 支出　年度合計 3,375 4,539 2,069 4,258 222,184 588 12,868 5,397 38,186 49,087 21,072 87 54,487 16,211 175,399 785 30,067 5,139 2,200 27,842 196 78,418 1,873 757,873支出　累計 3,375 7,914 8,099 10,168 10,589 14,847 237,031 237,092 237,680 250,548 250,548 255,945 294,131 343,217 364,290 364,377 418,864 435,075 610,473 610,817 611,602 641,669 646,808 649,008 676,850 677,046 755,464 755,525 757,398 757,873修繕積立金の残高 （修繕積立基金） 200,000 200,000 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 18,891 566,722 29,130収入　年度合計 219,862 19,862 19,862 19,862 19,862 19,862 19,862 19,862 19,862 19,862 19,862 19,862 19,862 19,862 19,862 19,862 19,862 19,862 19,862 19,862 19,862 19,862 19,862 19,862 19,862 19,862 19,862 19,862 19,862 19,862 795,852収入　累計 219,862 239,723 259,585 279,447 299,309 319,170 339,032 358,894 378,755 398,617 418,479 438,341 458,202 478,064 497,926 517,788 537,649 557,511 577,373 597,234 617,096 636,958 656,820 676,681 696,543 716,405 736,266 756,128 775,990 795,852年度収支 216,486 15,323 19,677 17,793 19,441 15,604-202,323 19,801 19,274 6,994 19,862 14,465-18,324 -29,225 -1,210 19,775-34,625 3,651-155,537 19,518 19,077-10,206 14,723 17,662-7,981 19,666-58,556 19,801 17,989 19,387修繕積立金　次年度繰越金 216,486 231,809 251,486 269,278 288,720 304,324 102,001 121,802 141,075 148,069 167,931 182,396 164,072 134,847 133,636 153,411 118,786 122,436 -33,100 -13,583 5,494-4,711 10,011 27,673 19,693 39,358-19,198 603 18,592 37,978 216,486 234,240 251,994 269,748 287,502 305,256 323,010 340,764 358,518 376,272 394,026 411,780 429,534 447,288 465,042 482,796 500,550 518,304 536,058 553,812 571,566 589,320 607,074 624,828 642,582 660,336 678,090 695,844 713,598 731,352 219,862 239,723 259,585 279,447 299,309 319,170 339,032 358,894 378,755 398,617 418,479 438,341 458,202 478,064 497,926 517,788 537,649 557,511 577,373 597,234 617,096 636,958 656,820 676,681 696,543 716,405 736,266 756,128 775,990 795,852 （参考） 計画期間外に実施予定の工事 （計画期間内に工事が予定されていない項目のみ） 18　調査・診断、 設計、工事監理等費用諸経費（現場管理費・一般管理費、及び法定福利費等 （注）） 修繕積立金年度合計専用使用料等からの繰入額年度合計修繕積立金の運用益年度合計修繕積立金等累計現行（＠253円／㎡･戸･月） 修繕積立金等累計改正案（＠286円／㎡･戸･月） （注）諸経費には「長期修繕計画作成ガイドライン」33ページに示すとおり、現場管理費・一般管理費・法定福利費のほか、大規模修繕瑕疵保険の保険料なども見込んで修繕積立金額を検討することが重要です。 区分推定修繕工事項目合計実施予定時期概算工事額外構・その他支出収入 ①支出については、様式４－３号長期修繕計画表により、修繕工事項目別にまとめた推定修繕工事費の年度ごとの合計額を記載します。 借入金がある場合は、償還金の年度の合計額を記載します。 西暦 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年 2031年 2032年 2033年 2034年 2035年 2036年 2037年 2038年 2039年 2040年 2041年 2042年 2043年 2044年 2045年 2046年 2047年経年合計 １仮設工事 18,424 1,487 18,424 1,487 41,216 ２屋根防水 4,317 9,075 4,037 16,085 33,513 ３床防水 14,640 14,640 29,281 ４外壁塗装等 25,887 25,887 51,773 ５鉄部塗装等 1,550 3,287 1,211 3,364 1,550 10,961 ６建具・金物等 9,118 18,450 60,733 2,295 90,596 ７共用内部 1,741 ８給水設備 1,665 35,303 1,665 1,530 40,883 ９排水設備 1,823 1,823 18,923 24,973 10 ガス設備 11 空調・換気設備 1,332 12 電灯設備等 3,645 2,565 21,465 28,620 13 情報・通信設備 2,160 9,900 2,322 14,382 14 消防用設備 1,017 5,486 3,834 3,888 1,607 17,217 15 昇降機設備 10,350 10,350 16 立体駐車場設備 84,510 1,216 16,960 37,844 4,500 4,202 37,844 188,043 17 外構・附属施設 1,022 6,415 1,022 4,770 5,631 1,022 19,881 18 調査・診断、設計、工事監理等費用 3,447 4,145 3,447 6,651 19,544 19 長期修繕計画作成費用 1,706諸経費（現場管理費・一般管理費、及び法定福利費等（注）） 18,362 1,063 3,156 4,057 1,742 4,503 1,340 14,496 2,485 2,301 6,481 62,646消費税 20,199 1,170 3,471 4,462 1,916 4,953 1,474 15,945 2,733 2,531 7,129 68,764修繕積立金等累計改正案（＠286円／㎡･戸･月） 219,862 239,723 259,585 279,447 299,309 319,170 339,032 358,894 378,755 398,617 418,479 438,341 458,202 478,064 497,926 517,788 537,649 557,511 577,373 597,234 617,096 636,958 656,820 676,681 696,543 716,405 736,266 756,128 775,990 795,852修繕積立金等累計現行（＠253円／㎡･戸･月） 216,486 234,240 251,994 269,748 287,502 305,256 323,010 340,764 358,518 376,272 394,026 411,780 429,534 447,288 465,042 482,796 500,550 518,304 536,058 553,812 571,566 589,320 607,074 624,828 642,582 660,336 678,090 695,844 713,598 731,352修繕積立金次年度繰越金 216,486 231,809 251,486 269,278 288,720 304,324 102,001 121,802 141,075 148,069 167,931 182,396 164,072 134,847 133,636 153,411 118,786 122,436-33,100-13,583 5,494-4,711 10,011 27,673 19,693 39,358-19,198 18,592 37,978推定修繕工事費累計 3,375 7,914 8,099 10,168 10,589 14,847 237,031 237,092 237,680 250,548 250,548 255,945 294,131 343,217 364,290 364,377 418,864 435,075 610,473 610,817 611,602 641,669 646,808 649,008 676,850 677,046 755,464 755,525 757,398 757,873 219,862 239,723 259,585 279,447 299,309 319,170 339,032 358,894 378,755 398,617 418,479 438,341 458,202 478,064 497,926 517,788 537,649 557,511 577,373 597,234 617,096 636,958 656,820 676,681 696,543 716,405 736,266 756,128 775,990 795,852 216,486 234,240 251,994 269,748 287,502 305,256 323,010 340,764 358,518 376,272 394,026 411,780 429,534 447,288 465,042 482,796 500,550 518,304 536,058 553,812 571,566 589,320 607,074 624,828 642,582 660,336 678,090 695,844 713,598 731,352 216,486 231,809 251,486 269,278 288,720 304,324 102,001 121,802 141,075 148,069 167,931 182,396 164,072 134,847 133,636 153,411 118,786 122,436-33,100-13,583 5,494-4,711 10,011 27,673 19,693 39,358-19,198 18,592 37,978 3,375 7,914 8,099 10,168 10,589 14,847 237,031 237,092 237,680 250,548 250,548 255,945 294,131 343,217 364,290 364,377 418,864 435,075 610,473 610,817 611,602 641,669 646,808 649,008 676,850 677,046 755,464 755,525 757,398 757,873-100,000 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 900,000 （千円） （様式4-2）収支計画グラフ年度ごとの推定修繕工事費を表しています。 修繕積立金の次年度繰越金の推移を表しています。 推定修繕工事費の累計額の推移を表しています。 改訂後の修繕積立金の累計額の推移を表しています。 現行の修繕積立金の累計額の推移を表しています。 作成日／2021年○月○○日集会（管理組合総会）で議決された日／2021年○月○○日） （様式第4-3号）長期修繕計画表（推定修繕工事項目（小項目）別、年度別） 作成日／ 2021年○月○○日集会（管理組合総会）で議決された日／ 2021年○月○○日単位：千円修繕周期暦年 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 （参考） 経年Ⅰ 18,424 1,487 18,424 1,487 41,216 4,116 45,333仮設共通仮設仮設 12～15年 4,050 1,080 4,050 1,080 11,655 1,160 12,815直接仮設仮設 12～15年 14,374 14,374 29,561 2,956 32,518Ⅱ ２　屋根防水 4,317 9,075 4,037 16,085 33,513 3,351 36,865建物 ①屋上防水（保護） 補修、修繕 12～15年 1,388 1,527撤去・新設 24～30年 ②屋上防水（露出） 補修、修繕 12～15年 1,761 8,500 1,761 15,510 27,532 2,753 30,285撤去・新設 24～30年 ③傾斜屋根補修、修繕 12～15年撤去・葺替 24～30年 ④庇・笠木等防水修繕 12～15年 1,688 1,688 4,525 4,978 ３　床防水 14,640 14,640 29,281 2,928 32,209 ①バルコニー床防水修繕 12～15年 5,837 5,837 11,673 1,167 12,840 ②開放廊下・階段等床防水修繕 12～15年 8,804 8,804 17,608 1,761 19,368 ４　外壁塗装等 25,887 25,887 51,773 5,177 56,951 ①躯体コンクリート補修補修 12～15年 3,121 3,121 6,242 6,867 ②外壁塗装（雨掛かり部分） 塗替 12～15年 2,744 2,744 5,489 6,037除去・塗装 24～30年 ③外壁塗装（非雨掛かり部分） 塗替 12～15年 1,830 1,830 3,659 4,025除去・塗装 24～30年 ④軒天塗装塗替 12～15年 2,463 2,463 4,927 5,419除去・塗装 24～30年 ⑤タイル張補修補修 12～15年 11,234 11,234 22,468 2,247 24,714 ⑥シーリング打替 12～15年 4,495 4,495 8,989 9,888 ５　鉄部塗装等 1,550 3,287 1,211 3,364 1,550 10,961 1,065 12,026 ①鉄部塗装（雨掛かり部分） 塗替 5～7年 1,550 1,550 1,211 1,486 1,550 7,346 8,049 ②鉄部塗装（非雨掛かり部分） 塗替 5～7年 ③非鉄部塗装清掃・塗替 12～15年 1,730 1,878 3,608 3,969 ６　建具・金物等 9,118 18,450 60,733 2,295 90,596 9,060 99,655 ①建具関係点検・調整 12～15年 1,061 18,450 54,078 2,295 75,884 7,588 83,473取替 34～38年 ②手すり取替 34～38年 1,592 2,390 3,983 4,381 ③屋外鉄骨階段補修 12～15年取替 34～38年 ④金物類（集合郵便受等） 取替 24～28年 5,975 3,650 9,626 10,588 ⑤金物類（ﾒｰﾀｰﾎﾞｯｸｽ扉等） 取替 34～38年 1,103 1,214 ７　共用内部 1,741 1,915 ①共用内部張替・塗替 12～15年 1,741 1,915Ⅲ ８　給水設備 1,665 35,303 1,665 1,530 40,883 4,088 44,971設備 ①給水管更生 19～23年 （更生後）取替 30～40年 （更生なし）取替 28～32年 26,033 26,033 2,603 28,636 ②貯水槽補修 12～16年 1,305 1,305 2,610 2,871取替 26～30年 7,740 7,740 8,514 ③給水ポンプ補修 5～8年 1,530 1,530 4,500 4,950取替 14～18年 ９　排水設備 1,823 1,823 18,923 24,973 2,461 27,434 ①排水管更生 19～23年 （更生後）取替 30～40年 （更生なし）取替 28～32年 17,100 17,100 1,710 18,810 ②排水ポンプ補修 5～8年 2,406 2,646取替 14～18年 1,823 1,823 1,823 5,468 5,978 10　ガス設備 ①ガス管取替 28～32年 11　空調・換気設備 1,332 1,452 ①空調設備取替 13～17年 ②換気設備取替 13～17年 1,062 1,158 （参考） 計画期間外に実施予定の工事 （計画期間内に工事が予定されていない項目のみ） １　仮設工事推定修繕工事項目工事区分小計消費税合計実施予定時期概算工事額 （「３．床防水」と「４．外壁補修等」についての記載例です。） 様式第３－２号（項目・周期の設定）で設定した周期に基づき、推定修繕工事費用を計上します。 12　電灯設備等 3,645 2,565 21,465 28,620 2,856 31,476 ①電灯設備取替 18～22年 1,440 3,240 5,940 6,528 ②配電盤類取替 28～32年 2,205 2,250 4,185 8,640 9,504 ③幹線設備取替 28～32年 13,500 13,500 1,350 14,850 ④避雷針設備取替 38～42年 ⑤自家発電設備取替 28～32年 13　情報・通信設備 2,160 9,900 2,322 14,382 1,438 15,820 ①電話設備取替 28～32年 ②テレビ共聴設備取替 15～20年 2,160 2,322 4,482 4,930 ③インターネット設備取替 28～32年 ④インターホン設備等取替 15～20年 9,900 9,900 10,890 14　消防用設備 1,017 5,486 3,834 3,888 1,607 17,217 1,701 18,918 ①屋内消火栓設備取替 23～27年 1,395 2,997 3,284 ②自動火災報知設備取替 18～22年 5,441 3,879 1,562 11,511 1,151 12,662 ③連結送水管設備取替 23～27年 2,349 2,709 2,973 15　昇降機設備 10,350 10,350 1,035 11,385 ①昇降機補修 12～15年取替 26～30年 10,350 10,350 1,035 11,385 16　立体駐車場設備 84,510 1,216 16,960 37,844 4,500 4,202 37,844 188,043 18,804 206,848 ①自走式駐車場補修 8～12年建替 28～32年 ②機械式駐車場補修 5年 84,510 1,216 16,960 4,500 4,202 112,355 11,236 123,591取替 18～22年 37,844 37,844 75,688 7,569 83,257Ⅳ 17　外構・附属施設 1,022 6,415 1,022 4,770 5,631 1,022 19,881 1,968 21,849外構・ ①外構補修、取替 24～28年 4,303 4,770 3,076 12,149 1,215 13,364その他 ②附属施設取替、整備 24～28年 1,022 2,112 1,022 2,555 1,022 7,732 8,485 18　調査・診断、設計、工事監理等費用 3,447 4,145 3,447 6,651 19,544 1,954 21,498 ①点検・調査・診断 10～12年 1,855 2,040 ②設計等 12～15年 3,447 3,447 6,894 7,583 ③工事監理 12～15年 4,145 6,651 10,795 1,080 11,875 ④臨時点検（被災時） － 19　長期修繕計画作成費用 1,706 1,877 ①見直し 5年 1,706 1,877小計 2,841 3,821 1,710 3,519 183,623 10,634 4,460 31,559 40,568 17,415 45,031 13,397 144,957 24,849 4,247 1,818 23,010 64,808 1,548 392 626,463 62,513 688,976 18,362 1,063 3,156 4,057 1,742 4,503 1,340 14,496 2,485 2,301 6,481 62,646 6,251 68,898消費税 20,199 1,170 3,471 4,462 1,916 4,953 1,474 15,945 2,733 2,531 7,129 68,764 6,865 75,629 3,375 4,539 2,069 4,258 222,184 12,868 5,397 38,186 49,087 21,072 54,487 16,211 175,399 30,067 5,139 2,200 27,842 78,418 1,873 475 757,873 3,375 7,914 8,099 10,168 10,589 14,847 237,031 237,092 237,680 250,548 250,548 255,945 294,131 343,217 364,290 364,377 418,864 435,075 610,473 610,817 611,602 641,669 646,808 649,008 676,850 677,046 755,464 755,525 757,398 757,873 （注）諸経費には「長期修繕計画作成ガイドライン」33ページに示すとおり、現場管理費・一般管理費・法定福利費のほか、大規模修繕瑕疵保険の保険料なども見込んで修繕積立金額を検討することが重要です。 諸経費（現場管理費・一般管理費、及び法定福利費等（注）） 推定修繕工事費　年度合計推定修繕工事費　累計 作成日／ 2021年○月○○日 （様式4-4）推定修繕工事費内訳書集会（管理組合総会）で議決された日／ 2021年○月○○日修繕周期 （参考） Ⅰ仮設共通仮設仮設直接仮設仮設Ⅱ ２　屋根防水建物 ①屋上防水（保護） 屋上、塔屋、ルーフバルコニー補修、修繕撤去・新設 ②屋上防水（露出） 屋上、塔屋補修、修繕撤去・新設 ③傾斜屋根屋根補修、修繕撤去・葺替 ④庇・笠木等防水庇、笠木、パラペット、架台の天端等修繕 ３　床防水 14,640,300 ①バルコニー床防水バルコニーの床修繕高圧水洗の上、下地調整、ウレタン塗膜防水㎡ 739.27 8,300 6,135,959 12～15年 ②開放廊下・階段等床防水開放廊下修繕高圧水洗の上、下地調整、ウレタン塗膜防水㎡ 676.45 7,600 5,140,988 12～15年開放階段修繕高圧水洗の上、下地調整、ウレタン塗膜防水㎡ 436.80 7,700 3,363,353 12～15年 ４　外壁塗装等 25,886,700 ①躯体コンクリート補修外壁、屋根、床、手すり壁、軒天、庇等補修ひび割れ･欠損・爆裂補修㎡ 3,532.69 1,000 3,532,695 12～15年 ②外壁塗装（雨掛かり部分） 外壁、手すり壁等塗替高圧水洗の上、下地処理、アクリルシリコン樹脂塗材㎡ 2,364.44 1,500 3,546,662 12～15年除去・塗装既存塗膜除去、アクリルシリコン樹脂塗材（撤去・新規防水） ㎡ 24～30年 ③外壁塗装（非雨掛かり部分）外壁、手すり壁等塗替高圧水洗の上、下地処理、アクリルシリコン樹脂塗材㎡ 1,364.00 1,200 1,636,804 12～15年除去・塗装既存塗膜除去、アクリルシリコン樹脂塗材（撤去・新規防水） ㎡ 24～30年 ④軒天塗装開放廊下・階段、バルコニー等の軒天部分塗替高圧水洗の上、下地処理、アクリルシリコン樹脂塗材㎡ 2,233.88 1,250 2,792,344 12～15年除去・塗装既存塗膜除去、アクリルシリコン樹脂塗材（撤去・新規防水） ㎡ 24～30年 ⑤タイル張補修外壁・手すり壁等補修欠損・亀裂・浮部分補修、タイル面洗浄、磁器質タイル貼替え㎡ 232.24 40,000 9,289,444 12～15年 ⑥シーリング外壁目地、建具周り、部材接合部等打替コンクリートの打継ぎ目地、サッシ回り、タイル伸縮目地のコーキング打替え㎡ 3,914.42 1,300 5,088,751 12～15年 ５　鉄部塗装等 ①鉄部塗装（雨掛かり部分） 開放廊下・階段、バルコニーの手すり等塗替 ②鉄部塗装（非雨掛かり部分）住戸玄関ドア、共用部分ドア等塗替 ③非鉄部塗装サッシ、面格子、ドア、手すり、避難ハッチ等清掃・塗替 ６　建具・金物等 ①建具関係住戸玄関ドア、共用部分ドア、窓サッシ等点検・調整取替 ②手すり開放廊下・階段、バルコニーの手すり等取替 ③屋外鉄骨階段屋外鉄骨階段補修取替 ④金物類（集合郵便受等） 集合郵便受、掲示板、笠木、架台等取替 ⑤金物類（ﾒｰﾀｰﾎﾞｯｸｽ扉等） メーターボックスの扉、パイプスペースの扉等取替 ７　共用内部 ①共用内部管理事務室、内部廊下等の壁、床、天井張替・塗替Ⅲ ８　給水設備設備 ①給水管屋内共用給水管更生屋内共用給水管、屋外共用給水管取替 ②貯水槽受水槽、高置水槽補修取替 ③給水ポンプ揚水ポンプ等補修取替 ９　排水設備 ①排水管屋内共用雑排水管更生屋内共用雑排水管、汚水管、雨水管取替 ②排水ポンプ排水ポンプ補修取替 10　ガス設備 ①ガス管屋外埋設部ガス管、屋内共用ガス管取替 11　空調・換気設備 ①空調設備管理事務室、集会室等のエアコン取替 ②換気設備管理事務室等の換気扇、換気口、換気ガラリ等取替 12　電灯設備等 ①電灯設備共用廊下等の照明器具、配線器具、非常照明等取替 ②配電盤類配電盤・プルボックス等取替 ③幹線設備引込開閉器、幹線（電灯、動力）等取替 ④避雷針設備避雷突針・ポール・支持金物・導線・接地極等取替 ⑤自家発電設備発電設備取替 13　情報・通信設備 ①電話設備電話配線盤（MDF）、中間端子盤（IDF）等取替 ②テレビ共聴設備アンテナ、増幅器、分配器等取替 ③インターネット設備住棟内ネットワーク取替 ④インターホン設備等インターホン設備、オートロック設備等取替 14　消防用設備 ①屋内消火栓設備消火栓ポンプ、消火管、ホース類等取替 ②自動火災報知設備感知器、発信器、表示灯、音響装置、受信器等取替 ③連結送水管設備送水口、放水口、消火管、消火隊専用栓箱等取替 15　昇降機設備 ①昇降機カゴ内装、扉、三方枠等補修全構成機器取替 16　立体駐車場設備 ①自走式駐車場プレハブ造（鉄骨造＋ＡＬＣ） 補修建替 ②機械式駐車場 二段方式、多段方式、垂直循環方式等補修取替Ⅳ 17　外構・附属施設外構 ①外構平面駐車場、車路・歩道等の舗装、排水溝、擁壁等補修、取替 ・ ②附属施設自転車置場、ゴミ集積所、植樹取替、整備の他18　調査・診断、設計、工事監理等費用 ①点検・調査・診断、設計等計画修繕工事の実施に向けた点検・調査・診断 ②設計等計画修繕工事の設計等 ③工事監理計画修繕工事の工事監理 ④臨時点検（被災時） 建物、設備、外構 19　長期修繕計画作成費用 ①見直し見直しに向けた点検・調査・診断、長期修繕計画の見直し現場管理費 一般管理費法定福利費大規模修繕瑕疵保険の保険料（注） １　仮設工事推定修繕工事項目対象部位等工事区分仕様等 （注）「長期修繕計画作成ガイドライン」33ページに示すとおり、年度ごとに計上する工事費に現場管理費・一般管理費・法定福利費、大規模修繕瑕疵保険の保険料等の諸経費および消費税等相当額を別途見込んで修繕積立金額を検討することが重要です。 諸経費単位数量単価金額 （「３．床防水」と「４．外壁補修等」についての記載例です。） 様式第３－２号（項目・周期の設定）で設定した小項目ごとに（さらに必要により部位ごとに）、概算の数量と単価を設定し、推定修繕工事費を算出します。 （様式第５号）　修繕積立金の額の設定作成日／ 2021年○月○○日集会（管理組合総会）で議決された日／ 2021年○月○○日摘　要Ａ 757,873,078ＢＣ 757,873,078Ｄ 200,000,000 ①Ｅ 29,130,000※使用料収入等からの繰入金は、「前会計年度における使用料収入等の総額（実績）」　×　計画期間（年）を上限とする ②ＦＧＨ 229,130,000Ｉ 528,743,078ＪＪＪＪＪＪ' 59,040,000Ｊ' 103,320,000Ｊ' 157,440,000Ｊ' 221,400,000Ｊ' 541,200,000J’≧IOKＫ 820,000Ｋ 1,230,000Ｋ 1,640,000Ｋ 2,050,000Ｋ 1,503,333Ｌ管理規約によるＬ管理規約によるＬ管理規約によるＬ管理規約によるＭ表　住戸タイプ別修繕積立金の額Ｍ表　住戸タイプ別修繕積立金の額Ｍ表　住戸タイプ別修繕積立金の額Ｍ表　住戸タイプ別修繕積立金の額Ｎ 5,500Ｎ 5,500Ｎ 5,500Ｎ 5,500Ｎ 5,500ＯＯＯＯＯＰＰＰＰＰＱ 10,000Ｑ 15,000Ｑ 20,000Ｑ 25,000Ｑ 18,333表　住戸タイプ別修繕積立金の額表　住戸タイプ別修繕積立金の額表　住戸タイプ別修繕積立金の額表　住戸タイプ別修繕積立金の額Ｌ　負担割合Ｍ　修繕積立金の額 （円／月・戸） Ｌ　負担割合Ｍ　修繕積立金の額 （円／月・戸） Ｌ　負担割合Ｍ　修繕積立金の額 （円／月・戸） Ｌ　負担割合Ｍ　修繕積立金の額 （円／月・戸） （Ｌ1） （Ｍ＝Ｋ×Ｌ1） （Ｌ1） （Ｍ＝Ｋ×Ｌ1） （Ｌ1） （Ｍ＝Ｋ×Ｌ1） （Ｌ1） （Ｍ＝Ｋ×Ｌ1） 0.0100 0.0100 12,300 0.0100 16,400 0.0100 20,500 0.0125 0.0125 15,375 0.0125 20,500 0.0125 25,625 0.0140 0.0140 17,220 0.0140 22,960 0.0140 28,700 【均等積立方式・段階増額積立方式兼用】項　目計画期間の推定修繕工事費の累計額（円） 計画期間の借入金の償還金 （元本・利息） 支出　累計 （Ｃ＝Ａ+B） 修繕積立金の残高 （＋修繕積立基金の総額） 計画期間当初における修繕積立金の残高 （円/㎡・月） 計画期間の専用使用料、駐車場等の使用料、管理費会計からの繰入金計画期間全体における専用使用料収入等からの繰入額の総額 （円/㎡・月） 計画期間の修繕積立金の運用益計画期間に予定する一時金の合計額収入　累計 （Ｈ＝D+Ｅ＋Ｆ+G） 差額（円） （Ｉ＝Ｃ－Ｈ） 設定期間Ⅰ(年） 設定期間Ⅱ(年） 設定期間Ⅲ(年） 設定期間Ⅳ(年） 期間(年） 設定期間Ⅰの修繕積立金の総額設定期間Ⅱの修繕積立金の総額設定期間Ⅲの修繕積立金の総額設定期間Ⅳの修繕積立金の総額計画期間全体の修繕積立金の総額月当たりの負担額 （J'／（Ｊ×12）） 月当たりの負担額 （J'／（Ｊ×12）） 月当たりの負担額 （J'／（Ｊ×12）） 月当たりの負担額 （J'／（Ｊ×12）） 月当たりの負担額 （J'／（Ｊ×12）） 戸当たりの負担割合戸当たりの負担割合戸当たりの負担割合戸当たりの負担割合修繕積立金の額（Ｍ＝Ｋ×Ｌ） （戸当たり月当たり） 修繕積立金の額（Ｍ＝Ｋ×Ｌ） （戸当たり月当たり） 修繕積立金の額（Ｍ＝Ｋ×Ｌ） （戸当たり月当たり） 修繕積立金の額（Ｍ＝Ｋ×Ｌ） （戸当たり月当たり） 専有面積の合計（㎡） 専有面積の合計（㎡） 専有面積の合計（㎡） 専有面積の合計（㎡） 専有面積の合計（㎡） 修繕積立金の額（Ｏ＝Ｋ／Ｎ） （㎡当たり月当たり） 修繕積立金の額（Ｏ＝Ｋ／Ｎ） （㎡当たり月当たり） 修繕積立金の額（Ｏ＝Ｋ／Ｎ） （㎡当たり月当たり） 修繕積立金の額（Ｏ＝Ｋ／Ｎ） （㎡当たり月当たり） 修繕積立金の額（Ｏ＝Ｋ／Ｎ） （㎡当たり月当たり） 住戸数（戸） 住戸数（戸） 住戸数（戸） 住戸数（戸） 住戸数（戸） 修繕積立金の額（Ｑ＝Ｋ／Ｐ） 平均（戸当たり月当たり） 修繕積立金の額（Ｑ＝Ｋ／Ｐ） 平均（戸当たり月当たり） 修繕積立金の額（Ｑ＝Ｋ／Ｐ） 平均（戸当たり月当たり） 修繕積立金の額（Ｑ＝Ｋ／Ｐ） 平均（戸当たり月当たり） 修繕積立金の額（Ｑ＝Ｋ／Ｐ） 平均（戸当たり月当たり） 住戸タイプ住戸タイプ住戸タイプ住戸タイプＣタイプＣタイプＣタイプＣタイプＡタイプＡタイプＡタイプＡタイプ期間合計 ③計画期間全体における修繕積立金の平均額 (機械式駐車場分を含む)（③＝①＋②＋O） ※残高・基金、その他会計からの振替等含む （㎡当たり月当たり） 389 ①+②+OＢタイプＢタイプＢタイプＢタイプ均等積立方式の場合は使用しないＡ欄：様式第４－１号（総括表）の支出欄【推定修繕工事費年度合計】の計画期間の合計額を転記します。 ③欄に、計画期間全体における修繕積立金の平均額（機械式駐車場分を含む）が表示されます。 Ｂ欄：既存の場合で借入金がある場合は記入が必要です。 様式第４－１号（総括表）の支出欄【借入金の償還金年度合計】の計画期間の合計を記入します。 Ｄ欄：様式第４－１号（総括表）の収入欄【計画期間当初の修繕積立金会計の残高】（修繕積立金基金を含む）の計画初年度の金額を記入します。 Ｅ欄：専用使用料、駐車場等の使用料を修繕積立金会計に繰り入れている場合は、様式第４－１号（総括表）の収入欄【専用使用料等からの繰入額年度合計】の計画期間の合計額を転記します。 Ｊ欄：様式第３－１号（長期修繕計画の作成・修繕積立金の額の設定の考え方） （３）計画期間の設定で記載した期間を転記します。 段階増額積立方式の場合、設定期間ごとに年数を記載します。 Q欄：修繕積立金の額の平均（戸当たり月当たり）を記載します。 Ｌ欄・Ｍ欄：住戸タイプで異なる場合は、「表住戸タイプ別修繕積立金の額」に記載します。 F欄：計画期間中に修繕積立金の運用益がある場合は、様式第４－１号（総括表）の収入欄【修繕積立金の運用益】の計画期間の合計額を記入します。 G欄：計画期間中に一時金の予定がある場合は、計画期間に予定する一時金の合計額を記入します。 参考資料 参考資料１ 建物の専有部分と共用部分の区分区分所有法及び標準管理規約に基づいた建物の専有部分と共用部分の区分について、参考に示します。 ・表 建物の専有部分と共用部分の区分（単棟型の場合） 区分区分所有法マンション標準管理規約専有部分 ・区分所有権の目的たる建物の部分 （第２条第３項） ・住戸番号を付した住戸 ・専有部分を他から区分する構造物のうち、天井、床及び壁の躯体部分を除く部分玄関扉の錠及び内部塗装部分※窓枠及び窓ガラスは含まれない ・上記の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のもの（第７条） 規約共用部分規約により共用部分とされた建物の部分及び附属の建物 （第４条第２項） ・管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫及びそれらの附属物 （第８条、別表第２第３項） 共用部分法定共用部分 ・専有部分以外の建物の部分、専有部分に属さない建物の附属物 （第２条第４項） ・数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分 （第４条第１項） ・エントランスホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、共用トイレ、屋上、屋根、塔屋、ポンプ室、自家用電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、パイプスペース、メーターボックス（給湯器ボイラー等の設備を除く。）、内外壁、界壁、床スラブ、床、天井、柱、基礎部分、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」 ・エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、消防・防災設備、インターネット通信設備、テレビ共同受信設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、集合郵便受箱、各種の配線配管（給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管）等専有部分に属さない「建物の附属物」 （第８条、別表第２第１項、第２項） ・区分所有法 第４条（共用部分） 第四条 数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。 ２ 第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。 ・管理標準指針（二 管理規約の作成及び改正（一）管理規約の作成・改正 １ 管理規約の内容） ⑥専有部分と共用部分の区分標準的な対応標準管理規約（第７条、第８条、別表第２）と同趣旨の規定が置かれている。 ・標準管理規約 別表第２（共用部分の範囲） １ エントランスホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、共用トイレ、屋上、屋根、塔屋、ポンプ室、自家用電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、パイプスペース、メーターボ ックス（給湯器ボイラー等の設備を除く。）、内外壁、界壁、床スラブ、床、天井、柱、基礎部分、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」 ２ エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、消防・防災設備、インターネット通信設備、テレビ共同受信 設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、集合郵便受箱、各種の配線配管（給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管）等専有部分に属さない「建物の附属物」 ３ 管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫及びそれらの附属物 ・図 マンションの専有部分と共用部分の区分の例示 （出典：「マンション管理標準指針」（国土交通省）コメントから抜粋） この図は、マンション標準管理規約（国土交通省）の規定に基づく例示であり、各マンションの構造、仕様、用途等によって判断することが必要です。 配線 ・標準管理規約 第７条（専有部分の範囲） 第７条 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。 ２ 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。 一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。 二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。 三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。 ３ 第１項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。 ・標準管理規約 第７条（専有部分の範囲）関係コメント ① 専有部分として倉庫又は車庫を設けるときは、「倉庫番号を付した倉庫」又は「車庫番号を付した車庫」を加える。 また、すべての住戸に倉庫又は車庫が附属しているのではない場合は、管理組合と特定の者との使用契約により使用させることとする。 ② 利用制限を付すべき部分及び複数の住戸によって利用される部分を共用部分とし、その他の部分を専有部分とした。 この区分は必ずしも費用の負担関係と連動するものではない。 利用制限の具体的内容は、建物の部位によって異なるが、外観を構成する部分については加工等外観を変更する行為を禁止し、主要構造部については構造的変更を禁止する趣旨である。 ③ 第１項は、区分所有権の対象となる専有部分を住戸部分に限定したが、この境界について疑義を生じることが多いので第２項で限界を明らかにしたものである。 ④ 雨戸又は網戸がある場合は、第２項第三号に追加する。 （第３項関係） ⑤ 「専有部分の専用に供される」か否かは、設備機能に着目して決定する。 ・標準管理規約 第８条（共用部分の範囲） 対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第２に掲げるとおりとする。 ・標準管理規約 別表第２（共用部分の範囲）関係コメント ① ここでいう共用部分には、規約共用部分のみならず、法定共用部分も含む。 ② 管理事務室等は、区分所有法上は専有部分の対象となるものであるが、区分所有者の共通の利益のために設置されるものであるから、これを規約により共用部分とすることとしたものである。 ③ 一部の区分所有者のみの共有とする共用部分があれば、その旨も記載する。 参考資料２ 専門家紹介窓口、相談窓口一覧長期修繕計画の作成業務を行う「専門家」を紹介する団体等とマンションの維持管理を含めた管理運営の全般に関する相談窓口の一覧です。 【専門家（管理会社、建築士事務所等）】（五十音順） ① 管理業務を委託している管理会社 ②（一社）マンション管理業協会 Tel:(03)3500-2719技術センター http://www.kanrikyo.or.jp/consul/shindan_syuuzen.html ③（公財）マンション管理センター Tel:(03)3222-1519長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス h t t p s : / / w w w . m a n k a n . o r . j p / 0 7 _ s k i l l s u p p o r t / s k i l l s u p p o r t . h t m l ④（公社）日本建築士会連合会 Tel:(03)3456-2061建築士を探そうnet http://www.abanet.jp/index.htm ⑤（一社）日本建築士事務所協会連合会 Tel:(03)3552-1281お近くの事務所協会 https://www.njr.or.jp/society/ ⑥（公社）日本建築家協会関東甲信越支部メンテナンス部会 Tel:(03)3408-8291メンバー http://www.jia-kanto.org/mente/members/index.html ⑦（公財）ロングライフビル推進協会 Tel:(03)5408－9830マンションドック http://www.belca.or.jp/mdtop.htm 【相談窓口】 ①（公財）マンション管理センター管理運営 Tel:(03)3222-1517、維持管理 Tel:(03)3222-1519 ②（一社）日本マンション管理士会連合会 Tel:(03)5801-0843http://www.nikkanren.org/ 参考資料３ 支援制度長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定を含めたマンションの維持管理に関する支援制度の一覧です。 ①地方公共団体等による専門家の相談窓口・派遣制度 （マンション再生協議会 ホームページ） http://m-saisei.info/oyakudachi/chihou.html ②分譲マンション共用部分の改良工事、耐震診断等に対する助成制度 （（公財）マンション管理センター ホームページ） https://www.mankan.or.jp/08_reformloan/publicsupport.html