知っていますか？区分所有者の責務（国土交通省×正直不動産）

駅から徒歩分買い物にも便利！値段も予算の範囲内だね僕たちの理想通りの物件じゃないか！私ここのマンション気に入ったわ！そうだねここに決めようかでも少し不安もあるな…マンションを買った先輩は管理組合の役員になって大変そうなんだよ管理組合？大丈夫ですよ！管理は全部管理会社がやってくれますプロに全部お任せしておけば安心………なんてことありません！マンションを購入したら区分所有者としての責務を担う必要があるんです！マンションの管理は、「全部プロにおまかせ」 ではダメなんです！知っていますか？区分所有者の責務マンションを買ったら、あなたもマンションの管理の担い手です！ マンションでは、それぞれの区分所有者は専有部分を所有するとともに、全員で共用部分を共有し、その管理のための責任と負担を負うことになります。そして、その役割を担うのは、区分所有者全員で構成される「管理組合」です。 適切な管理が行われない場合、マンションの資産価値が低下したり、建物の劣化によって安全で快適に暮らし続けることが困難となったりするおそれがあります。 マンションは「管理」が重要マンションを購入すると、管理組合の一員として、マンションの管理に関わっていくことが求められます管理組合管理組合の主な業務 ● マンションの敷地・共用部分(＊) の清掃・補修・修繕 ● 駐車場の管理・運営 ● 長期修繕計画の作成・変更 ● 設計図書等の管理 ● 管理費・修繕積立金の徴収・運用　など ● 総会での意思決定に参加 ● （選任された場合）役員としての業務の実施 ● 管理費・修繕積立金の支払い ● 管理規約・細則等のマンション内のルールの遵守　など区分所有者の主な責務 (＊) 躯体・外壁・共用廊下・共用階段・エレベーター等マンション管理業者等を区分所有法上の「管理者」(＊)として選定し、管理業者が管理に大きな役割を果たす方式です。 近年、区分所有者の高齢化等により、区分所有者の中から管理組合の役員の選出が難しくなっていることなどを背景として導入される場合があります。 外部管理者方式を導入する場合でも、区分所有者等が、管理者の選任や業務の監督を適正に行うことで、適正な管理が行われる体制を確保することが重要です。 外部管理者方式とは？ ● 管理者業務に対する報酬を支払うことにより、管理組合の支出が増加する場合がある ● 管理者となった管理業者等が、自社やグループ会社との取引を行うことで、管理組合との間で利益相反が生じる可能性が高まる ● 管理に対する区分所有者の関心が低下するおそれがある ● 理事会方式に戻すことが困難となる場合がある　等 ● 区分所有者の負担軽減につながり、管理組合役員の担い手不足の解決策となる場合がある ● 管理業者が日々の管理事務とともに管理者業務を担うことで、専門的知見を活かした、機動的な業務執行が期待できる場合がある　等メリットデメリット区分所有者の中から理事を選任、理事会で理事長（＝管理者）を選任し、理事会を中心にマンションを管理していく方式です。 理事会方式管理業者管理組合理事会管理業者等を管理者として選任し、管理組合の意思決定に沿ってマンションを管理していく方式です。 外部管理者方式管理委託管理業者管理業者外部管理者管理委託管理組合理事長管理者の役割を担う管理者の役割を担う選任管理業者が通常の管理業務とともに管理者としての役割も担う (＊) 管理者：共用部分等の保存行為、集会の決議の実行、規約で定めた行為をする権利･義務を有する者マンションを購入して区分所有者になると管理組合の 一員となりそのマンションの共有部分の管理の責任も負うことになります例えば外壁などの共用部分を維持管理するためには定期的な大規模修繕が必要とされその費用は修繕積立金として区分所有者が負担しますこうした修繕に関することやマンションでの基本ルールである管理規約などは管理組合の総会で多数決で決める必要がありますマンションの区分所有者にはその意思決定に関与していく責務があります管理とか修繕とかは管理会社の人がやってくれるんじゃないんですか？最近では区分所有者に代わり管理会社などが管理により大きな役割を担う「外部管理者方式」 も増えてきていますがこの方式の場合その運営方法によっては管理会社と区分所有者間の利益相反の発生などが懸念されます国土交通省も令和年月に外部管理者方式のガイドライン※を発表しどのような管理の方式であってもまずはマンションの管理に関心を持つことが重要です外部管理者方式を採用する場合の留意点を示していますそのため管理組合が適切な監督体制を構築することが重要ですなんで管理組合に関わらないといけないの？管理会社は管理のサポートはしてくれますただ最終的に管理の責任を負うのは区分所有者なので管理組合の 一員として関与することは不可欠です面倒なのは嫌だななるほど…※正式名称は「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」 © 大谷アキラ･夏原武・水野光博／小学館「ビッグコミック」連載中ロゴデザイン / 伊波光司＋ベイブリッジ・スタジオ登坂不動産・課長代理。35歳。 噓が上手くつけなくなった。 登坂不動産の新人営業。 カスタマーファーストの営業を理想とする。 このパンフレットの劇画部分のストーリー・登場人物はフィクションです。 人物紹介永瀬 財地なが せ さい ち月下 咲良つきした　さくら 管理者業務を受託する予定の管理業者は、「説明項目」(＊1) の事項について、区分所有者に説明する管理者業務を導入する予定の分譲業者は、「情報提供項目」(＊2) の事項について、購入希望者に情報提供する分譲業者では十分な情報提供が困難な場合などは、管理者業務を受託する予定の管理業者が購入希望者に直接説明する管理者の権限を管理者業務委託契約書で明確にしておく管理者業務と管理業務については別の契約書とする管理者業務と管理業務の担当者を分ける管理者の任期は原則１年程度とし、毎年開催する総会で管理者の選任等（継続・不再任等）について決議する管理者に対して区分所有者の意思を反映するための環境整備を行う標準管理規約における総会決議事項については、管理者の権限とはせず、総会決議事項とする管理者や外部専門家である監事への議決権付与（委任状交付）ではなく、出席又は議決権行使書による意思表示を行う管理者として自社・グループ会社との取引を行う場合などは、重要な事実を説明し、総会の承認を得る管理規約に組合員による総会招集を実質的に困難にする可能性が生じる要件を定めない大規模修繕工事は、区分所有者と監事から構成される修繕委員会を設置して検討する管理規約に管理者となる業者の名称を記載しない管理者の退任が決まった後の新管理体制への移行手続は、監事が担う監事は、最低1 名は外部専門家（マンション管理士・弁護士・公認会計士等）から選任し、区分所有者からも選任する管理者は、業務状況や管理組合の収支状況を監事に対して定期的に報告する管理組合財産を管理する預金口座は、管理組合の財産であることが明確な名義とする管理組合財産を管理する預金口座の印鑑等は監事が保管する既存マンションにおける管理業者管理者方式導入の進め方新築マンションにおける管理業者管理者方式導入までのプロセス管理者がその地位を離れる場合について管理者による適正な業務遂行の確保 ・組合財産の保護のための措置管理者の業務内容 ・契約書等国土交通省では、マンション管理業者等を管理者とする外部管理者方式等を導入する際の留意点について、「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」としてお示ししています。 外部管理者方式等に関するガイドライン ①管理者の権限の範囲 ②通帳・印鑑の保管方法 ③管理業者が管理者の地位を離れる場合のプロセス ④日常の管理での利益相反取引等におけるプロセスや情報開示の方法 ⑤大規模修繕工事等におけるプロセスや情報開示の方法 ⑥監事の設置と監査の方法 ⑦その他重要事項（管理者業務にかかる費用及びその支払いの時期等） 外部管理者方式導入にあたっての「説明項目」・「情報提供項目」 (*1・*2） ガイドラインの本編は国土交通省ウェブサイトで公開しています。 検 索国土交通省 マンション管理外部管理者方式をはじめ、マンションの管理についてのお問い合わせ窓口を設けておりますので、ご利用ください。 公益財団法人マンション管理センターTEL：03-3222-1516（代表） 外部管理者方式を導入する場合しっかりした監督体制を作ることが大切です！ガイドラインでお示しした主な留意事項（望ましい事項） 発行年月　令和６年10 月発行者　　国土交通省